一個(gè)月壞3次的電梯，逼瘋買房的打工人

江南一魚(yú)6jvvqc 2024-03-15 發(fā)布于江西

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房產(chǎn)市場(chǎng)上，有電梯對(duì)于一棟房子而言顯然是加分項(xiàng)；但當(dāng)電梯老化，故障率越來(lái)越高，住在高層便成了煩惱。某種程度上，關(guān)于電梯故障的焦慮，也是房產(chǎn)持有者對(duì)房屋老化的焦慮。

作者 | 阿瑞

編輯 | 安菲爾德

“怎么回事？?jī)膳_(tái)電梯都停在23樓不動(dòng)了？”

工作日的早上，李旺在住處等電梯時(shí)拿出手機(jī)，看到了業(yè)主群里的消息。

她住在20樓，那天正逢廣州近期最嚴(yán)重的一次回南天，樓道十分濕滑。又等了五分鐘，見(jiàn)電梯顯示所在的樓層仍無(wú)變化，李旺接受了要遲到的事實(shí)，走步梯下樓。

與此同時(shí)，許多業(yè)主仍在群里抱怨：“這破電梯早該換了?！薄笆遣皇遣怀鋈嗣?，大家就不會(huì)同意換電梯？”

李旺的房子買在海珠區(qū)，電梯在2007年交房時(shí)同步投入使用，至今已17年左右。因時(shí)常出故障，有業(yè)主提議更換新梯。然而，要讓全樓業(yè)主達(dá)成一致，并不是件容易的事。

按鈕失靈、無(wú)法關(guān)門或開(kāi)門等，是電梯常見(jiàn)的故障。（圖/《治愈者》）

但“服役”17年的電梯，甚至還算不上最老的“超齡老兵”。

20世紀(jì)90年代，高層電梯住宅逐漸在城市中拔地而起，到如今，投入使用較早的一批電梯，都已經(jīng)開(kāi)始面臨老化問(wèn)題。盡管國(guó)內(nèi)沒(méi)有關(guān)于電梯報(bào)廢的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，但根據(jù)北京、浙江、福建等地的規(guī)定，單部電梯的使用年限建議為15年，若有備用梯，則為18年。

截至2022年底，中國(guó)電梯保有量為964.46萬(wàn)臺(tái)。據(jù)《法治日?qǐng)?bào)》報(bào)道，截至2023年4月，全國(guó)運(yùn)行15年以上的“超齡”電梯已達(dá)到73.68萬(wàn)臺(tái)。

對(duì)于大部分城市居民而言，電梯在日常生活中的角色已經(jīng)不可或缺。然而當(dāng)電梯隨著房屋開(kāi)始老去，故障對(duì)生活的滋擾如影隨形，居住者的焦慮已經(jīng)不只關(guān)于電梯本身。

電梯換新，卡在第一步

李旺不得不走樓梯的那天，并不是電梯近期第一次出故障。

老電梯原本就感應(yīng)不靈敏，往往夾到人以后門才會(huì)緩慢彈開(kāi)，鄰居們都養(yǎng)成了進(jìn)電梯先按住開(kāi)門鍵的習(xí)慣，以免后面進(jìn)電梯的人被夾。而關(guān)門鍵也時(shí)常失靈，總是按好幾次電梯門才會(huì)關(guān)上，令人難以確定按鍵是否發(fā)揮了應(yīng)有的作用。

除此之外，小到單個(gè)樓層按鈕損壞，大到門關(guān)不上以致電梯無(wú)法運(yùn)行，這些隔三岔五發(fā)生的“基礎(chǔ)病”，甚至只算得上讓人煩躁的“小事”。讓人提心吊膽的是，李旺在坐電梯時(shí)感覺(jué)搖晃，或突然出現(xiàn)異響。更不用說(shuō)，去年有一次突發(fā)停電，電梯未能啟動(dòng)備用電源，有人被困在其中半小時(shí)。

大部分電梯下墜后會(huì)在低層緩慢停住，少數(shù)情況下，會(huì)有人受傷。（圖/小紅書(shū)截圖）

老舊小區(qū)類似的問(wèn)題有很多，更嚇人的是電梯出現(xiàn)急停、下墜等情況。2023年8月，長(zhǎng)沙一小區(qū)電梯突然墜落至低樓層。監(jiān)控顯示，墜落瞬間兩人騰空，后重重摔落受傷。在社交網(wǎng)絡(luò)上，有網(wǎng)友也分享過(guò)乘電梯時(shí)突然下墜的相似經(jīng)歷，回想起來(lái)仍然心有余悸。

隨著電梯老化，故障率會(huì)提高，即便沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)“電梯驚魂”，三天兩頭無(wú)法使用電梯，同樣令高層住戶頭疼。因此，在許多樓齡超過(guò)15年的小區(qū)，物業(yè)會(huì)發(fā)起投票，由業(yè)主們決定是否更換新梯。

李旺所在的樓棟去年下半年曾發(fā)起過(guò)一次投票，若同意票占比超三分之二，就可以啟動(dòng)更換工程。但190多戶中，投票的不足100戶，同意票就更少了，這件事也只能擱置下來(lái)。

當(dāng)涉及人員眾多時(shí)，要所有人意見(jiàn)一致是很困難的。單是第一步，就可能花費(fèi)幾年時(shí)間，反復(fù)發(fā)起投票。即使投票通過(guò)，接下來(lái)決定更換電梯的品牌、型號(hào)，以及簽名、繳費(fèi)，都可以成為業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與物業(yè)之間漫長(zhǎng)的拉鋸戰(zhàn)。

電梯是城市打工人上下班的必經(jīng)之路。（圖/《年會(huì)不能停！》）

深圳的喬迪所住的小區(qū)，電梯制造于2003年6月，近年來(lái)經(jīng)常故障，多次有業(yè)主反映想換新電梯，但物業(yè)一直只進(jìn)行維修，不推進(jìn)更換事宜。

2022年底，喬迪選擇主動(dòng)出擊。她通過(guò)群聊記錄整理出電梯故障頻次，引起住戶們的重視，再一戶戶去私聊填寫問(wèn)卷，尤其爭(zhēng)取高層住戶的表態(tài)，最終促成了大部分業(yè)主簽名同意更換電梯。

“沒(méi)有業(yè)委會(huì)或一兩個(gè)人挑頭跟進(jìn)這個(gè)事情，就很容易被糊弄過(guò)去?！眴痰峡偨Y(jié)的經(jīng)驗(yàn)是，讓每位業(yè)主通過(guò)深圳市住房和建設(shè)局小程序，授權(quán)業(yè)主代表，有了切實(shí)的牽頭人，就更容易推進(jìn)下去。

業(yè)主代表要操心的事就多了：前期需要與多家電梯公司進(jìn)行洽談，圍繞電梯型號(hào)、品牌、保留哪些部件等諸多細(xì)節(jié)，形成初步方案及報(bào)價(jià)，再組織全體業(yè)主投票選擇合適的供應(yīng)商。此后，還要?dú)v經(jīng)造價(jià)審核、公開(kāi)招標(biāo)、申請(qǐng)款項(xiàng)等過(guò)程，才能真正開(kāi)始施工，而工期也要1個(gè)月起步。

但像喬迪這樣事無(wú)巨細(xì)跟進(jìn)的帶頭人，并非每個(gè)小區(qū)和樓棟都能找得到，所以即便能夠在“是否更換電梯”這一步意見(jiàn)統(tǒng)一，從發(fā)起投票到新電梯投入使用仍然是漫漫長(zhǎng)路。

新電梯，不一定比舊電梯好

房產(chǎn)市場(chǎng)上，有電梯對(duì)于一棟房子而言顯然是加分項(xiàng)；但提到高層住宅，總會(huì)有人勸退：“不要買高層，如果電梯壞了，爬樓梯太折磨人?！?/span>

房產(chǎn)中介燕子在廣州做二手房銷售，她所接觸的房屋主要集中在1998年-2010年期間建成，絕大部分都到了該換電梯的時(shí)候。她觀察到，有原裝電梯的樓棟，樓齡在20~25年的，基本上業(yè)主都在提議更換電梯，不過(guò)成功更換的只有兩三成。

要是夏東海、劉梅一家人還沒(méi)搬家，老房子大概也到了該換電梯的時(shí)候。（圖/《家有兒女》）

燕子指出，樓齡20年左右的二手商品房，電梯運(yùn)行情況是買家在看房過(guò)程中比較關(guān)心的點(diǎn)，很多人都會(huì)詢問(wèn)平時(shí)故障是否頻繁、是否已經(jīng)更換新梯或在籌備更換。

“新電梯故障率低，運(yùn)行搖晃少，更快也更靜音。如果更換了新電梯，不僅對(duì)自住的業(yè)主有利，也可以減少買家入手二手房的顧慮?！?/span>

如此看來(lái)，更換新梯似乎是有利無(wú)害的，但推進(jìn)下去仍然阻力重重，而許多人反對(duì)的首要理由，卻不是費(fèi)用問(wèn)題。

新電梯給人的信心，未必比老電梯更足。

李旺在業(yè)主群中看到，有業(yè)主表示，目前舊梯尚未出現(xiàn)大問(wèn)題，沒(méi)有必要更換，“隔壁樓新電梯換了才一個(gè)多月，已經(jīng)壞了好幾回了。我孩子在這棟樓上課，老師說(shuō)鄰居都反映新梯不如舊梯”。

還有業(yè)主稱，自己和家人近兩年看過(guò)不少新房?！昂枚嘈码娞葙|(zhì)量很差，半年就頻繁壞。我們換新電梯又如何確保沒(méi)有這樣的風(fēng)險(xiǎn)呢？”

被困電梯時(shí)，最佳做法是等待救援。（圖/《他從火光中走來(lái)》）

事實(shí)上，他們的擔(dān)憂不無(wú)道理。2023年10月，據(jù)南方都市報(bào)報(bào)道，廣州亞運(yùn)城天逸、天瓏小區(qū)電梯頻繁故障，而前者當(dāng)時(shí)交樓還不到一年，后者交樓更是只有一個(gè)多月，兩個(gè)小區(qū)采用的都是同一型號(hào)的電梯。其中，天逸小區(qū)交樓以來(lái)電梯至少發(fā)生了50次故障，天瓏小區(qū)電梯一個(gè)月內(nèi)發(fā)生了20多次故障，“墜梯、困人、門關(guān)不攏、異響不斷”。

業(yè)主們自行查資料，認(rèn)為該型號(hào)電梯原本“只能支持從負(fù)2層到48層，而我們這一棟最高到57層”，而開(kāi)發(fā)商一開(kāi)始的回應(yīng)是電梯符合使用標(biāo)準(zhǔn)，只是在廣東省特種設(shè)備檢測(cè)研究院出具抽檢報(bào)告后，不得已被要求設(shè)備整改。

盡管沒(méi)有電梯整體報(bào)廢的規(guī)定，但國(guó)內(nèi)有針對(duì)電梯零部件報(bào)廢的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)達(dá)到報(bào)廢技術(shù)條件時(shí)，必須更換相應(yīng)部件，否則電梯將被禁止運(yùn)行。

電梯的各個(gè)部件使用壽命不同。（圖/《治愈者》）

智慧電梯綜合服務(wù)平臺(tái)“嗯吶工匠”的工作人員王先生告訴新周刊：“老電梯的機(jī)械部件，用料是比較扎實(shí)的，一般不容易損壞，主要是電器部分會(huì)出現(xiàn)老化，加上技術(shù)更新?lián)Q代以后，現(xiàn)在采購(gòu)以前的老零件會(huì)有些困難。”

即便更換了新梯，也不是一勞永逸，還需要綜合衡量?！敖觊_(kāi)發(fā)商為了降低成本，可能出現(xiàn)新梯'減配’的情況，不會(huì)像以前的電梯那樣留出更大的運(yùn)行余量。這不影響安全，但是使用壽命沒(méi)有以前的電梯長(zhǎng)。”

王先生表示，無(wú)論新舊，電梯出故障其實(shí)在所難免。維保合同中并沒(méi)有故障率的相關(guān)規(guī)定，但一般會(huì)規(guī)定電梯發(fā)生故障時(shí)，24小時(shí)內(nèi)要解決；如發(fā)生困人情況，維保人員必須在30分鐘以內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)。

電視劇中電梯墜落的情況，在現(xiàn)實(shí)中極少發(fā)生。（圖/《治愈者》）

“電梯困人其實(shí)沒(méi)那么可怕，反而是電梯保護(hù)乘客的自動(dòng)措施。如果維保到位，電梯墜落的概率非常低，跟飛機(jī)失事差不多。”

在中國(guó)香港、上海、南京等地，許多梯齡超過(guò)30年的電梯仍在使用中，只是舒適度、節(jié)能程度不如新電梯。如此看來(lái)，電梯老化時(shí)，換新梯并不是唯一可行的解決途徑。

高層住宅，在原地老去

除了電梯質(zhì)量，一部分業(yè)主對(duì)更換電梯無(wú)動(dòng)于衷的原因，也在于費(fèi)用較高。

王先生介紹，以30層高、兩臺(tái)電梯的樓棟為例，如果只是換控制柜、線纜等較小的改造，費(fèi)用在10萬(wàn)元出頭，若更換新梯，則需要三四十萬(wàn)元。

按照常理來(lái)說(shuō)，業(yè)主們購(gòu)房時(shí)曾繳存過(guò)住宅專項(xiàng)維修資金，可以用于電梯翻新。然而，老舊小區(qū)的資金儲(chǔ)備，要?dú)w集起來(lái)已然不容易，即便有結(jié)余，也很難追得上通貨膨脹的速度。

《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，住宅專項(xiàng)維修資金的繳存比例，一般為當(dāng)年建筑工程每平方米造價(jià)的5%至8%，顯然不足以支撐20年以后較大規(guī)模的維修改造。2023年全國(guó)兩會(huì)期間，有人大代表指出，以南京為例，當(dāng)?shù)赜写蠹s30%的房屋未歸集維修資金，而維修資金有結(jié)余的老舊小區(qū)中，又有28%余額低于10萬(wàn)元。

根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額低于首期交存額30%的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交維修資金。因此在更換電梯時(shí)，往往還需要業(yè)主分?jǐn)傄徊糠仲M(fèi)用。而要達(dá)到100%的交費(fèi)率并不容易，低層住戶或準(zhǔn)備賣房的業(yè)主，往往拒絕交費(fèi)。這時(shí)，就只有物業(yè)墊付或其他業(yè)主分?jǐn)偂?/span>

當(dāng)物業(yè)不作為，亦有小區(qū)業(yè)主集體選擇更換物業(yè)公司，通過(guò)成立業(yè)委會(huì)、盤活公共資源等辦法，將舊電梯全部更換。有網(wǎng)友建議，若業(yè)主們不能團(tuán)結(jié)一致為房子重新存上一筆“養(yǎng)老錢”，那就“趁早賣房走人，神仙也救不了這個(gè)小區(qū)”。

某種程度上，關(guān)于電梯故障的焦慮，也是房產(chǎn)持有者對(duì)房屋老化的焦慮。高層住宅因?yàn)椴疬w的溝通成本、安置成本十分高昂，未來(lái)拆遷重建的概率并不高，因此更加依賴小修小補(bǔ)的維修保養(yǎng)。

而更換電梯，只是一棟房子老去的開(kāi)始。

鑒于原有維修資金的不足之處，2022年以來(lái)，國(guó)內(nèi)有關(guān)部門已多次提及探索建立房屋養(yǎng)老金制度，要求通過(guò)體檢、養(yǎng)老、保險(xiǎn)制度，為房屋提供全生命周期安全保障。

在這方面，中國(guó)香港也有一些經(jīng)驗(yàn)可供借鑒。

首先，香港住宅的物業(yè)費(fèi)稱得上十分昂貴，確實(shí)在一定程度上保障了物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量。2023年5月，香港消委會(huì)發(fā)表物業(yè)管理費(fèi)研究報(bào)告，顯示受訪業(yè)主每月支付管理費(fèi)在200港元至3700港元之間，平均占家庭每月收入的7.4%左右。

折算起來(lái)，香港住宅的物業(yè)管理費(fèi)相當(dāng)于每平米20至40元，遠(yuǎn)超內(nèi)陸一線城市每平米幾元的水平。

此外，香港還規(guī)定，3樓以上、樓齡30年以上的住宅，每10年需接受一次強(qiáng)制檢修，并有專人負(fù)責(zé)監(jiān)督相關(guān)維修工程。

不過(guò)，相較于內(nèi)陸的人均收入，提高物業(yè)費(fèi)需要慎之又慎，解決好眼下的問(wèn)題更為緊迫。今年全國(guó)兩會(huì)上，就有人大代表建議全國(guó)開(kāi)展老舊住宅電梯安全評(píng)估及隱患整治，多渠道籌措資金參與電梯更新改造。

或許，從電梯的更新改造開(kāi)始，人們需要真正地重視房屋的“養(yǎng)老”問(wèn)題了。

校對(duì)：遇見(jiàn)；運(yùn)營(yíng)：小野；排版：梁檸彥

[1]“高齡”電梯故障頻發(fā)當(dāng)引起重視. 法治日?qǐng)?bào). 2024-03-01

[2]又被困電梯！廣州一小區(qū)業(yè)主很崩潰：壞了超50次. 南方都市報(bào). 2023-10-18

[3]房屋養(yǎng)老金是什么？錢從哪來(lái)、花到哪去？. 36氪財(cái)經(jīng). 2023-06-30

[4]《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》

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來(lái)自：江南一魚(yú)6jvvqc > 《各類知識(shí)》

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