喚醒房屋“養(yǎng)老金”緊急情況可直接使用維修資金六種應急維修情形
1、屋面、外墻防水損壞造成嚴重滲漏的 2、樓體單側(cè)外墻飾面1/5以上面積有脫落危險的 3、電梯出現(xiàn)故障危及人身安全，特種設備管理部門要求對電梯維修和更新、改造的 4、消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修及更新、改造的 5、高層住宅水泵損壞導致供水中斷的 6、專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的 住宅專項維修資金，又稱房屋的“養(yǎng)老金”和“治病錢”。據(jù)不完全統(tǒng)計，自1998年實行住宅專項維修資金管理至今，我國已收繳的維修資金在5000億左右，而這筆當初交納即為專門維修房屋的資金，使用率卻不足1%。 9月26日，華商報C09版刊發(fā)的《近八成網(wǎng)友表示 不了解提取房屋“養(yǎng)老金”的規(guī)定》，引起很多業(yè)主熱議。本期繼續(xù)跟蹤報道，從如何申請維修基金、應急程序怎樣啟動等方面出擊，試圖將這筆“沉睡中”的住宅專項維修資金“喚醒”。 保修期滿才可使用維修資金 華商報記者采訪了西安市房屋維修資金管理中心使用科科長余海濤，他表示，維修資金專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。其中，住宅共用部位包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設施包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。 根據(jù)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定，在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：地基基礎的主體結(jié)構(gòu)工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為兩個供暖、供冷期；電氣系統(tǒng)、給排水管道、設備安裝、裝修工程為兩年。 余海濤強調(diào)，房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。保修期內(nèi)的維修，由相關(guān)單位承擔，過了保修期，才能使用專項維修資金。 目前已應急使用7筆 涉及5個小區(qū) 2013年7月，西安市住房保障和房屋管理局制定的《西安市房屋維修資金應急使用程序》規(guī)定，當發(fā)生六種危及房屋安全的緊急情況時，可無需通過業(yè)主表決，按相應程序直接使用維修資金進行維修。應急使用模式有效化解業(yè)主簽字慢的問題，確保了小區(qū)共用設施設備在發(fā)生故障時能夠得到及時維修。 這六種應急維修情形具體包括：屋面、外墻防水損壞造成嚴重滲漏的；樓體單側(cè)外墻飾面1/5以上面積有脫落危險的；電梯出現(xiàn)故障危及人身安全，特種設備管理部門要求對電梯維修和更新、改造的；消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修及更新、改造的；高層住宅水泵損壞導致供水中斷的；專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的。 據(jù)了解，應急預案實施以來西安已應急使用7筆，涉及5個小區(qū)的電梯維修，另有3個小區(qū)正在辦理手續(xù)。 “原本想著兩年才能完成三分之二以上的業(yè)主簽字，走了應急程序，只用了半個月，60%的首款就到賬了。”西安新宇物業(yè)服務有限公司負責人趙慶杰告訴華商報記者，凱悅?cè)A庭小區(qū)3號樓都是20平米左右的小戶型，1400戶共用4部電梯，電梯使用頻繁，且已使用5年，存在安全隱患。2014年7月，西安市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局下發(fā)通知要求電梯限期整改，否則將強制停止使用。由于過了保修期，只能申請住宅專項維修資金，但這棟樓90%以上都是出租的，按照以往經(jīng)驗，聯(lián)系業(yè)主完成簽字至少需要兩年時間。趙慶杰稱，7月10日抱著試試看的心態(tài)，他咨詢了西安市房屋維修資金管理中心，工作人員表示這種情況符合應急維修情形，可以按照應急程序申請。他們提交相關(guān)表格等申請維修資金7.27萬元，7月25日60%的首款就已到賬。維修款取出來更換電梯鋼絲繩，竣工后經(jīng)過房管局查驗，40%的尾款也已于9月3日到賬。 問題分析 主體缺失和程序繁瑣是資金使用率低的主因 數(shù)據(jù)顯示，截至2010年10月31日，西安市累計歸集維修資金41.89億元；截至2011年11月30日，西安市累計歸集住宅專項維修資金55億元；截至2012年8月31日，西安市累計歸集住宅專項維修資金63.83億元。業(yè)內(nèi)人士按照這一速度推算，截至2014年9月30日，西安市累計歸集住宅專項維修資金將超80億元。而從使用率來看，截至2012年8月31日，西安累計撥付維修資金2159.19萬元，使用率僅為0.34%。 雙“三分之二”制度延緩房屋“養(yǎng)老金”申請效率 早在1998年，國家相關(guān)部委就出臺了專門管理維修資金的辦法。2008年2月1日，原建設部和財政部又聯(lián)合下發(fā)了《住宅專項維修資金管理辦法》，這也是目前一直在使用的法規(guī)。該辦法規(guī)定：住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，需使用住宅專項維修資金的，須經(jīng)過住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主，且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主討論通過使用建議。“正是這樣的制度紅線，成為影響維修資金難申請的主要障礙?！爆斞欧课蓍L安西路店的工作人員表示，由于業(yè)主個人不能提取維修資金，而修繕房屋又涉及到組織施工隊伍、核算具體資金等方面工作，小區(qū)如果沒有業(yè)主委員會就會很困難。即使小區(qū)物業(yè)出面組織，也會出現(xiàn)“執(zhí)行力”不足的情況，想要使用這筆款項也比較困難。 “雙三分之二的規(guī)定，會讓很多物業(yè)公司望而止步?！睆氖挛飿I(yè)管理多年的資深人士侯女士說，國家的這一硬性規(guī)定，是為了保證維修資金使用的安全性和公平性，但降低了使用效率?！耙考颐繎羧デ瞄T，讓超過三分之二的業(yè)主簽名，這項工作至少需要一年時間才能完成”。 陜西省房地產(chǎn)研究會會長王圣學認為，“雙三分之二”制度設計，雖保障了大多數(shù)人的利益，但也人為制造了提取這筆款項的“障礙”。房屋專項維修資金作為房子的“養(yǎng)老金”，應該是一項高效化、透明化的公共事務，可繁瑣的申請程序和管理制度，使得這筆本該為業(yè)主服務的錢，卻長期“沉睡”。 主體缺失和程序繁瑣增加房屋“養(yǎng)老金”使用難度 9月24日，華商報記者以業(yè)主的身份咨詢了曾使用過這筆款項的左岸春天、錦園小區(qū)、華清學府城等小區(qū)的物業(yè)服務人員，得到的答案均是：只要征得需要修繕樓層的三分之二以上業(yè)主同意并簽字，然后拿著房屋專項維修資金使用申請表，就可以按照相關(guān)流程申請使用了。 “其實從提出申請，到真正拿到資金，這個過程要比想象中難得多?！蔽靼插\園小區(qū)物業(yè)人員告訴華商報記者，規(guī)定中提出的雙“三分之二”的要求看似簡單，實際操作起來卻存在很多困難。比如，業(yè)主的不理解、宣傳動員的不到位、房屋買賣、產(chǎn)權(quán)不清晰等，都會影響到維修資金的申請。 華清學府城物業(yè)工作人員也表示，提取維修資金由于有一定數(shù)量的業(yè)主限定，維修工程又涉及每一戶業(yè)主具體利益，需要取得大部分業(yè)主的理解和支持，再加上審批程序較為繁復，致使一些確實需要使用這筆資金的小區(qū)的維修項目一拖再拖，無形中又降低了維修金的使用率。 西南財經(jīng)大學法學院教授辜明安在接受采訪時表示，住宅專項維修資金實際執(zhí)行中最大的癥結(jié)在于，主體缺失和程序繁瑣，使得申請使用住宅專項維修資金的過程非常難，這被認為是導致資金使用率低的主要原因。 業(yè)內(nèi)呼聲 希望公開透明、簡化申請程序 在華商房產(chǎn)網(wǎng)的問卷調(diào)查中，有超過八成的網(wǎng)友對房屋專項維修資金提出“公開、透明、簡化申請程序”的建議，要求將維修資金管理精細化，并盡快完善監(jiān)督機制。 《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定，負責管理住宅專項維修資金的部門及業(yè)委會，應每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業(yè)主公布住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額等。 王圣學表示，作為一項專用資金，設立的初衷是為了維護房屋的安全、保障產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，可在實際使用中，如何進一步提高使用效率、實施更加科學化的管理，還是應該在維修資金的“進”與“出”兩個方面加大透明度，讓每個業(yè)主都能知道維修資金收取了多少、花了多少、收益如何、怎么用、如何管理？ 但也有專家和業(yè)內(nèi)人士表示，房屋“養(yǎng)老金”的管理、提取，還是應建立起更加規(guī)范化、便捷化的管理制度，避免長期陷入“特事特辦”、“綠色通道”的桎梏中。 對此，辜明安表示，可以推行年度使用維修資金申報制度，通過管理系統(tǒng)收集物業(yè)區(qū)域共用部位、共用設施設備的信息，建立、完善各物業(yè)區(qū)域設施設備檔案，通過對數(shù)據(jù)進行分析、統(tǒng)計，為各維修實施主體合理制定維修計劃提供參考。通過科學廣泛分析，將涉及維修資金使用的常用材料、設施設備零部件等的市場價格進行整理，并向社會發(fā)布，以此來為物業(yè)服務企業(yè)制定年度維修計劃和維修資金使用方案。 陜西省社會科學院學術(shù)委員會副主任張寶通也表示，提高住宅專項維修資金使用效率，不妨設立專門的管理機構(gòu)、制定更加細化的提取標準，并納入基金的管理模式，這樣的話可能會使住宅維修資金的管理“走得更遠”。 本組稿件由實習記者郭繼濤 劉曉花采寫 |
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