【編者按】
關(guān)于房地分屬不同的登記機(jī)關(guān)的情況下，查封土地的效力是否及于房產(chǎn)原本看來不會(huì)成為問題，但實(shí)踐中卻確實(shí)存在不同的理解和認(rèn)識(shí)，比如廣東省高院在《惠州浩寧達(dá)科技有限公司、興業(yè)銀行股份有限公司深圳分行等借款合同糾紛執(zhí)行復(fù)議案》【（2021）粵執(zhí)復(fù)269號(hào)】中，其認(rèn)為：“復(fù)議申請(qǐng)人提出，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十一條的規(guī)定，“查封地上建筑物的效力及于該地上建筑物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。查封土地使用權(quán)的效力及于地上建筑物?！惫势渲鲝埥瓭h法院是土地、房產(chǎn)的首封法院，深圳中院無權(quán)處置案涉房產(chǎn)。對(duì)此，本院并不認(rèn)同。前述規(guī)定確實(shí)體現(xiàn)了“房地一體”的原則，但具體到“房地分離”即房地分屬不同的登記機(jī)關(guān)的情況下，查封土地的效力是否及于房產(chǎn)則另有法律規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十三條第二款規(guī)定，“地上建筑物和土地使用權(quán)的登記機(jī)關(guān)不是同一機(jī)關(guān)的，應(yīng)當(dāng)分別辦理查封登記?！蓖瑫r(shí)，第九條第二款另規(guī)定，“查封、扣押、凍結(jié)已登記的不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)當(dāng)通知有關(guān)登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)。未辦理登記手續(xù)的，不得對(duì)抗其他已經(jīng)辦理了登記手續(xù)的查封、扣押、凍結(jié)行為。”具體到本案，所涉房產(chǎn)、土地分屬不同的登記機(jī)關(guān)，江漢法院對(duì)深圳中院處置的房產(chǎn)并未辦理查封登記。而這些房產(chǎn)在仲裁財(cái)產(chǎn)保全階段首先由深圳市坪山區(qū)人民法院查封并辦理查封登記......在土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)分別登記的情況下，相關(guān)法院均遵守并認(rèn)可分別查封、分別登記的規(guī)定。因此，深圳中院有權(quán)處置案涉房產(chǎn)。'
本期所推送的案例與廣東高院所持觀點(diǎn)并不相同，而最高院的相應(yīng)觀點(diǎn)應(yīng)為正解，殊值贊同。
因?qū)嵺`中產(chǎn)生的房產(chǎn)和土地使用權(quán)登記機(jī)關(guān)不同一的問題，出現(xiàn)對(duì)房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別查封登記，但此時(shí)應(yīng)當(dāng)將建筑物的所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)值作為一個(gè)整體看待，在整體價(jià)值之上成立了兩個(gè)查封，以查封時(shí)間的先后順序，來確定享有處分權(quán)的執(zhí)行法院，并按照查封先后順序清償。《威海市婦女兒童醫(yī)院、天津藥業(yè)集團(tuán)有限公司等借款合同糾紛執(zhí)行案》【最高法執(zhí)復(fù)61號(hào)】?“房、地”分屬不同機(jī)構(gòu)登記從而發(fā)生不同法院分別查封時(shí)如何確定查封順位？最高人民法院認(rèn)為：本案爭議焦點(diǎn)為天津高院繼續(xù)查封案涉土地使用權(quán)是否有法律依據(jù)。首先，《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十二條規(guī)定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。”《全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（法〔2019〕254號(hào)）第61條規(guī)定：“根據(jù)《物權(quán)法》第182條之規(guī)定，僅以建筑物設(shè)定抵押的，抵押權(quán)的效力及于占用范圍內(nèi)的土地；僅以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，抵押權(quán)的效力亦及于其上的建筑物。在房地分別抵押，即建設(shè)用地使用權(quán)抵押給一個(gè)債權(quán)人，而其上的建筑物又抵押給另一個(gè)人的情況下，可能產(chǎn)生兩個(gè)抵押權(quán)的沖突問題?；?房地一體’規(guī)則，此時(shí)應(yīng)當(dāng)將建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)視為同一財(cái)產(chǎn)，從而依照《物權(quán)法》第199條的規(guī)定確定清償順序：登記在先的先清償；同時(shí)登記的，按照債權(quán)比例清償。”《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十一條規(guī)定：“查封地上建筑物的效力及于該地上建筑物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，查封土地使用權(quán)的效力及于地上建筑物，但土地使用權(quán)與地上建筑物的所有權(quán)分屬被執(zhí)行人與他人的除外。地上建筑物和土地使用權(quán)的登記機(jī)關(guān)不是同一機(jī)關(guān)的，應(yīng)當(dāng)分別辦理查封登記?！鄙鲜鲆?guī)定，均是司法實(shí)踐中貫徹“房隨地走、地隨房走”“房地一體”原則的體現(xiàn)。根據(jù)上述規(guī)定及原則，在對(duì)屬于同一權(quán)利人名下的地上建筑物與使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)進(jìn)行控制、處置時(shí)，要將地上建筑物與使用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)視為一個(gè)整體，一體控制一體處置，避免發(fā)生權(quán)利的沖突與摩擦，不利于建設(shè)用地使用權(quán)和地上建筑物的流通或轉(zhuǎn)讓，也不利于物的有序利用和社會(huì)秩序的穩(wěn)定。因?qū)嵺`中產(chǎn)生的房產(chǎn)和土地使用權(quán)登記機(jī)關(guān)不同一的問題，出現(xiàn)對(duì)房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別查封登記，但此時(shí)應(yīng)當(dāng)將建筑物的所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)值作為一個(gè)整體看待，在整體價(jià)值之上成立了兩個(gè)查封，以查封時(shí)間的先后順序，來確定享有處分權(quán)的執(zhí)行法院，并按照查封先后順序清償。根據(jù)本案查明事實(shí)，案涉房產(chǎn)及其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)查封時(shí)均屬于被執(zhí)行人山東五洲公司所有，而威海中院對(duì)案涉房產(chǎn)的查封是在2004年11月8日，天津高院于2005年12月15日輪候查封案涉房產(chǎn)，于2007年12月13日查封案涉房產(chǎn)所占用的相應(yīng)土地使用權(quán)。從上述查封時(shí)間節(jié)點(diǎn)看，天津高院對(duì)案涉房產(chǎn)及占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的查封時(shí)間均晚于威海中院對(duì)案涉房產(chǎn)的查封時(shí)間，故威海中院系本案房地產(chǎn)的首封法院，其對(duì)案涉房地產(chǎn)依法享有處置權(quán)，天津高院認(rèn)為威海中院對(duì)案涉土地使用權(quán)沒有處置權(quán)，缺乏法律依據(jù)。其次，如前所述，本案應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)分別查封視為在房地產(chǎn)整體之上成立了兩個(gè)查封，故其執(zhí)行款項(xiàng)的分配應(yīng)當(dāng)按照查封先后順序清償。故天津高院主張其對(duì)案涉房地產(chǎn)拍賣款項(xiàng)享有分配權(quán)，并以此為由拒絕對(duì)案涉土地使用權(quán)解除查封，缺乏法律依據(jù)。最后，《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第十九條規(guī)定，人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，有關(guān)債務(wù)人財(cái)產(chǎn)的保全措施應(yīng)當(dāng)解除，執(zhí)行程序應(yīng)當(dāng)中止。《中華人民共和國民事訴訟法》第五百一十五條規(guī)定，被執(zhí)行人住所地人民法院裁定受理破產(chǎn)案件的，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)解除對(duì)被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)的保全措施。根據(jù)本案查明事實(shí)，案涉房地產(chǎn)經(jīng)三次拍賣，于2015年12月1日由威海婦兒醫(yī)院以7100萬元最高價(jià)競(jìng)得，2015年12月6日威海中院作出（2015）威執(zhí)一字第22號(hào)、（2011）威執(zhí)一字第172號(hào)執(zhí)行裁定，確認(rèn)案涉房地產(chǎn)歸買受人威海婦兒醫(yī)院所有，上述財(cái)產(chǎn)權(quán)自該裁定送達(dá)買受人時(shí)轉(zhuǎn)移。該裁定已送達(dá)威海婦兒醫(yī)院。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二十八條“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力”之規(guī)定，案涉房地產(chǎn)所有權(quán)已歸買受人威海婦兒醫(yī)院所有。并且，案涉房地產(chǎn)均未列為山東五洲公司的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。在此情形下，天津高院繼續(xù)查封案涉土地使用權(quán)，沒有法律依據(jù)。天津高院應(yīng)當(dāng)立即解除對(duì)案涉土地使用權(quán)的查封。
轉(zhuǎn)自：法門囚徒、智飛法律網(wǎng)
