作者/張學(xué)琴律師

【案情簡(jiǎn)介】              

2019年3月18日，蔡某與甲公司雙方簽訂《北京市商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，約定蔡某購(gòu)買(mǎi)某區(qū)某鎮(zhèn)某小區(qū)X號(hào)住宅樓XX房間（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“案涉房屋”），并約定房屋總價(jià)及定金；還約定雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同生效后本認(rèn)購(gòu)書(shū)自行終止。2019年3月24日，雙方簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》（草簽合同1）。2019年6月28日，雙方簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》（草簽合同2）及補(bǔ)充協(xié)議，其中，草簽合同2附件四中約定了購(gòu)買(mǎi)人首付款、貸款金額及支付時(shí)間，貸款金額273萬(wàn)元支付時(shí)間為2019年10月30日；補(bǔ)充協(xié)議明確約定雙方的權(quán)利義務(wù)最終以網(wǎng)簽備案的購(gòu)房合同為準(zhǔn)。

2019年7月2日，雙方簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》（網(wǎng)簽合同），貸款金額及支付時(shí)間同草簽合同的約定，并約定2019年7月2日前向貸款機(jī)構(gòu)辦理貸款申請(qǐng)手續(xù)，2019年10月30日前付剩余貸款部分273萬(wàn)元。網(wǎng)簽合同第十一條第（一）款約定甲公司應(yīng)于2021年5月31日前向購(gòu)買(mǎi)人交付案涉房屋。第十二條第（二）款約定甲公司逾期交付房屋的，按照網(wǎng)簽合同附件十二補(bǔ)充協(xié)議第六條的約定承擔(dān)逾期交房責(zé)任。上述網(wǎng)簽合同簽訂后，蔡某依約支付了首付款，貸款273萬(wàn)元的支付時(shí)間為2020年4月2日。

甲公司于2021年10月31日逾期交付了房屋。蔡某訴至法院，請(qǐng)求判令甲公司立即向蔡某支付逾期交房違約金。甲公司提出反訴，請(qǐng)求：蔡某向甲公司支付逾期付款違約金。

【判決結(jié)果】              

一審判決：

一、被告（反訴原告）甲公司向原告（反訴被告）蔡某支付違約金共計(jì)33,145.38元；

二、駁回被告（反訴原告）甲公司全部反訴請(qǐng)求。

被告（反訴原告）甲公司不服一審判決，提起上訴。

二審判決：

駁回上訴人（被告，反訴原告）甲公司上訴，維持原判。

【律師解讀】                 

張學(xué)琴律師團(tuán)隊(duì)批量代理蔡某（購(gòu)買(mǎi)人）訴甲公司（開(kāi)發(fā)商）逾期交房違約金案、被反訴逾期付款違約金案160余件，本文主要介紹疫情前（2020年1月24日）簽約、貸款購(gòu)房被反訴要求支付逾期付款違約金的情形。本文主要闡述如何駁回開(kāi)發(fā)商反訴的逾期付款違約金，以其中一案為例。

一、原甲公司雙方約定“雙方的權(quán)利義務(wù)最終以網(wǎng)簽備案的購(gòu)房合同為準(zhǔn)”， 上述約定及網(wǎng)簽合同系雙方真實(shí)意思表示，且未違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，屬有效合同，對(duì)雙方均具約束力。甲公司主張以失效的認(rèn)購(gòu)書(shū)、草簽合同等確定雙方權(quán)利義務(wù)、主張購(gòu)買(mǎi)人逾期付款，沒(méi)有合同及法律依據(jù)。

二、蔡某雖未在合同約定期限內(nèi)支付購(gòu)房尾款，但尾款以貸款方式支付，而貸款是否能夠按時(shí)發(fā)放，與貸款申請(qǐng)、貸款批準(zhǔn)等多個(gè)環(huán)節(jié)相關(guān)，也與工程建設(shè)進(jìn)程等各方面有密不可分的關(guān)系。

三、合同履行過(guò)程中，無(wú)證據(jù)顯示甲公司曾就延期申請(qǐng)貸款提出異議。本案審理中，甲公司亦未提交證據(jù)證明購(gòu)買(mǎi)人申請(qǐng)貸款逾期。

購(gòu)買(mǎi)人均是按照開(kāi)發(fā)商指定的代辦公司的要求提交貸款申請(qǐng)資料、完全配合貸款流程，貸款發(fā)放時(shí)間并非購(gòu)買(mǎi)人所能控制，購(gòu)買(mǎi)人申請(qǐng)貸款亦不存在懈怠行為。

四、考慮到購(gòu)買(mǎi)人并無(wú)拖延申請(qǐng)貸款的動(dòng)機(jī)，蔡某就貸款申請(qǐng)不存在過(guò)錯(cuò)。對(duì)于貸款申請(qǐng)后的批貸、放貸，購(gòu)買(mǎi)人既無(wú)法控制其進(jìn)展，也無(wú)證據(jù)顯示因購(gòu)買(mǎi)人原因?qū)е峦涎印?/span>

對(duì)于雙方網(wǎng)簽預(yù)售合同約定的貸款支付時(shí)間，實(shí)際上購(gòu)買(mǎi)人無(wú)法控制進(jìn)程與時(shí)間，能否放貸最終取決于開(kāi)發(fā)商、銀行及公積金中心的批貸流程。

五、鑒于甲公司曾出函《4個(gè)月證明》自認(rèn)因自身項(xiàng)目進(jìn)度問(wèn)題導(dǎo)致房屋無(wú)法按時(shí)達(dá)到按揭放款條件，不封頂就不符合央行關(guān)于按揭貸款的發(fā)放條件。故甲公司由于自身進(jìn)度問(wèn)題導(dǎo)致2019年批貸、放貸進(jìn)程延誤由此導(dǎo)致貸款部分尾款支付遲延，不屬于購(gòu)買(mǎi)人違約。

六、蔡某提交借款合同等證據(jù)證明雙方曾合意延后尾款付款期限。雖甲公司主張蓋章僅是配合貸款，但其對(duì)貸款基本情況及流程知情且未提異議，結(jié)合前述北京XX公司自認(rèn)因自身進(jìn)度導(dǎo)致批貸、放貸進(jìn)程延誤。故雙方簽訂貸款合同，系雙方就貸款遲延一節(jié)達(dá)成貸款延期支付的合意。由此導(dǎo)致貸款部分尾款支付遲延，不屬于購(gòu)買(mǎi)人違約。

一審法院、二審法院均采納了張學(xué)琴律師團(tuán)隊(duì)的代理意見(jiàn)，判決書(shū)認(rèn)定：雙方網(wǎng)簽合同約定購(gòu)房款的尾款應(yīng)以貸款方式支付，而貸款流程包括申請(qǐng)貸款、銀行審核批準(zhǔn)、放貸等多個(gè)環(huán)節(jié)。本案中沒(méi)有證據(jù)顯示蔡某存在逾期申請(qǐng)貸款的情形，而銀行審核批準(zhǔn)、放貸等后續(xù)環(huán)節(jié)并非購(gòu)買(mǎi)人所能控制，亦沒(méi)有證據(jù)顯示因購(gòu)買(mǎi)人原因?qū)е峦涎?。開(kāi)發(fā)商存在因自身項(xiàng)目進(jìn)度問(wèn)題導(dǎo)致房屋無(wú)法按時(shí)達(dá)到按揭放款條件的情形。本案貸款部分尾款支付遲延不應(yīng)認(rèn)定為購(gòu)買(mǎi)人違約所致，駁回開(kāi)發(fā)商反訴的逾期付款違約金請(qǐng)求。

作者簡(jiǎn)介

張學(xué)琴律師，盈科律所高級(jí)合伙人，盈科優(yōu)秀律師，優(yōu)秀商事律師，優(yōu)秀公益律師，朝陽(yáng)律協(xié)優(yōu)秀共產(chǎn)黨員。張學(xué)琴律師深耕細(xì)做，十多年專(zhuān)研企業(yè)顧問(wèn)法律風(fēng)險(xiǎn)防范與管理、投融資法律事務(wù)、公司股權(quán)治理與訴訟糾紛、民商事訴訟及經(jīng)濟(jì)仲裁等企業(yè)商事法律服務(wù)領(lǐng)域。曾服務(wù)國(guó)企、央企、軍企、銀行、三板掛牌公司、行業(yè)協(xié)會(huì)、高新技術(shù)企業(yè)、學(xué)校等企業(yè)；辦理眾多民商事案件，為資深專(zhuān)家型律師，擁有豐富而獨(dú)特的辦案經(jīng)驗(yàn)。典型案例先后被北京電視臺(tái)、央視網(wǎng)、鳳凰衛(wèi)視網(wǎng)、中國(guó)新聞網(wǎng)等媒體報(bào)道?！吨腥A老字號(hào)博物館叢書(shū)》唯一特聘法律顧問(wèn)，《法律顧問(wèn)工作經(jīng)驗(yàn)談》編委，《律師說(shuō)法案例集（5）》編委，《<商業(yè)文化>雜志》特聘法律顧問(wèn)，《北京時(shí)間》《女話Law》欄目特約嘉賓律師。

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