問(wèn)題的提出：俗話說(shuō)：“品質(zhì)即價(jià)值”，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量直接關(guān)系到一個(gè)小區(qū)的品質(zhì)，如果服務(wù)質(zhì)量低劣，那么這個(gè)小區(qū)的房屋價(jià)值就將直接受到不良影響。當(dāng)業(yè)主委員會(huì)或者個(gè)別掌控業(yè)主委員會(huì)公章的人員擅自與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽署物業(yè)服務(wù)合同，這樣的物業(yè)服務(wù)合同是否有效？當(dāng)這樣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐小區(qū)后，其不僅不努力提高服務(wù)質(zhì)量，反而一邊收著物業(yè)費(fèi)一邊不作為，小區(qū)臟亂差開(kāi)始出現(xiàn)，在這個(gè)時(shí)候，個(gè)別業(yè)主實(shí)在看不下去了，其能否向法院提起確認(rèn)物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效的訴訟？

　　一、基本案情

　　原告是某別墅小區(qū)的業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決同意擅自解聘了原開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)的前期物業(yè)公司并與新的物業(yè)公司簽署了《物業(yè)管理服務(wù)合同》。新物業(yè)公司進(jìn)駐后，小區(qū)內(nèi)花木枯死嚴(yán)重，各種枯枝敗葉及生活垃圾亂堆亂放現(xiàn)象嚴(yán)重，綠地雜草叢生，溝渠污水泛濫，公益性文體設(shè)施更是在雜草中腐蝕銹爛，小區(qū)溫泉水也一直未正常提供，小區(qū)毫無(wú)綠化養(yǎng)護(hù)和共有設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理，小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量慘不忍睹。原告為了維護(hù)自己的合法權(quán)益，以業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司為共同被告向法院提起了民事訴訟，請(qǐng)法院判決確認(rèn)兩被告簽署的《物業(yè)管理服務(wù)合同》無(wú)效。

　　二、爭(zhēng)議焦點(diǎn)

　　1、 原告是否有權(quán)提起本案的訴訟？

　　2、物業(yè)管理服務(wù)合同是否有效？

　　三、法院裁判觀點(diǎn)

　　一審法院認(rèn)為原告具有訴訟主體資格，物業(yè)管理服務(wù)合同無(wú)效。物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)不服一審判決而提起上訴，經(jīng)過(guò)二審法院審理，二審法院判決駁回上訴，維持原判。

　　二審法院認(rèn)為：

　?。?）建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人簽訂的合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定與相關(guān)物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主應(yīng)當(dāng)具有法律上的約束力，是由業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作為自我管理機(jī)制的權(quán)力機(jī)關(guān)和執(zhí)行機(jī)關(guān)的法律地位決定的。業(yè)主因其為物業(yè)服務(wù)合同項(xiàng)下權(quán)利義務(wù)的實(shí)際享有者和承擔(dān)者，構(gòu)成物業(yè)服務(wù)合同的實(shí)質(zhì)當(dāng)事人，業(yè)主當(dāng)然有權(quán)提起相應(yīng)訴訟。

　?。?）業(yè)主委員會(huì)基于執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定而與物業(yè)服務(wù)人簽訂合同，是其作為業(yè)主自我管理機(jī)制執(zhí)行機(jī)關(guān)的行為，所產(chǎn)生的一切后果，應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。對(duì)業(yè)主具有約束力的業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主

一般業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)，實(shí)質(zhì)上是業(yè)主對(duì)自己的合法權(quán)益，包括物權(quán)、債權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等，在受到業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)決定侵害時(shí)的侵害排除請(qǐng)求權(quán)的一種具體體現(xiàn)。當(dāng)這種侵害排除請(qǐng)求權(quán)直接行使遭到拒絕后，法律賦予業(yè)主可以通過(guò)司法途徑獲得救濟(jì)的權(quán)利。因此，業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)，實(shí)質(zhì)上是一種侵害排除請(qǐng)求權(quán)，具有請(qǐng)求權(quán)的性質(zhì)。

實(shí)際上，單個(gè)業(yè)主起訴成功案例很少很少。在實(shí)體權(quán)益撤銷(xiāo)權(quán)糾紛中，業(yè)主應(yīng)當(dāng)舉證證明其實(shí)體權(quán)益因業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)決議而受到侵害。業(yè)主個(gè)人無(wú)權(quán)就物業(yè)服務(wù)合同中的內(nèi)容行使撤銷(xiāo)權(quán)。如業(yè)主堅(jiān)持要求撤銷(xiāo)物業(yè)合同的內(nèi)容，則法院可裁定駁回業(yè)主起訴。但物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一般有業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的相應(yīng)決議作為依據(jù)，業(yè)主可請(qǐng)求撤銷(xiāo)物業(yè)服務(wù)合同訂立所依據(jù)的業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)決議。

選聘或解聘物業(yè)公司應(yīng)由全體業(yè)主共同決定。如業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作出選聘或解聘物業(yè)公司的決定系按照法律規(guī)定的程序進(jìn)行，業(yè)主僅以該物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)存在問(wèn)題或瑕疵而主張侵害其合法權(quán)益為由要求撤銷(xiāo)選聘或續(xù)聘該物業(yè)公司的決議，法院不予支持。