 問道者杜一用 像約好似的，廈門最近至少有四個小區(qū)在新老物業(yè)更替時遭遇交接困難，表現(xiàn)為老物業(yè)說什么也不肯走，新物業(yè)欲進不能。實際上，類似的事件在廈門幾乎每年都會發(fā)生，只是最近密集了點。為什么新老物業(yè)交替會如此困難？是老物業(yè)堅守有理，還是另有隱情？ 01 四小區(qū)頻現(xiàn)物業(yè)交接難 最近一段時間來，廈門至少有四個小區(qū)在新老物業(yè)更替時遭遇交接困難，這四個小區(qū)分別是島內(nèi)的東坪山莊、郵輪城一期和島外同安的同城四季、集美的泉水灣。 這四個小區(qū)眼下面臨著一個共同的尷尬，業(yè)主委員會已經(jīng)與新物業(yè)簽約物管合同，但因為老物業(yè)拒不撤出，從而導(dǎo)致新物業(yè)遲遲無法進場接管。 有意思的是，拒不撤出的物業(yè)公司中，民企占了三家，有一家是國企面孔。被泉水灣業(yè)委會更換的老物業(yè)是建發(fā)物業(yè)，建發(fā)物業(yè)的母公司是世界五百強之一的廈門國企建發(fā)集團。 這四個小區(qū)與新物業(yè)簽訂物管合同的時間都不算短了。東坪山莊業(yè)委會于2021年8月與新物業(yè)簽訂了物管合同，同城四季業(yè)委會與新物業(yè)簽訂合同的時間是在今年的1月，郵輪城一期和泉水灣均在此期間與新物業(yè)簽訂了物管合同。 四個小區(qū)的業(yè)委會在推進物業(yè)公司的新老交替上，采取的手段都有幾分雷同。同城四季和郵輪城一期的業(yè)委會都作為原告，各自與老物業(yè)打了一場官司，東坪山莊業(yè)委會則成為老物業(yè)的被告。不過，起訴的主體雖然不同，但官司的主張和結(jié)果殊途同歸。 同城四季和郵輪城一期業(yè)委會與老物業(yè)爭議的焦點都是，老物業(yè)的拒不搬走到底合不合法？東坪山莊的老物業(yè)則與業(yè)委會爭執(zhí)，新一屆業(yè)委會與新物業(yè)簽訂的物管合同是否合法有效。 站在業(yè)委會的角度，在三場官司中，業(yè)委會無一例外都贏了。廈門法院判決最后都支持了三個小區(qū)業(yè)委會引入新物業(yè)的合法性，裁定老物業(yè)拒不撤出屬于非法，必須依法向業(yè)委會辦理移交手續(xù)。 然而，老物業(yè)對判斷結(jié)果的執(zhí)行力度或許令敗訴以外的關(guān)聯(lián)各方都出乎意外。法院對同城四季、東坪山莊和郵輪城一期的官司已分別于2021年的6月、9月和12月作出判決，但直至今日，這三個小區(qū)的老物業(yè)與各自的業(yè)委會還是不時地掀起紛爭，堅守在原地拒不撤出。 泉水灣業(yè)委會沒有選擇走法律程序，而是在2022年1月向老物業(yè)發(fā)了一份措詞嚴(yán)厲的“限制退出通知”。但近兩個月時間過去，泉水灣業(yè)委會與老物業(yè)仍然處于僵持階段。 02 東坪山莊的交接戲碼 東坪山莊更換物業(yè)由此上演的清理與被清理的交接戲碼，是這四個小區(qū)物業(yè)新老交替劇情里最令人眼花繚亂的一幕，其中一些情節(jié)也特別耐人尋味。 在東坪山莊新一屆業(yè)委會表決同意解聘老物業(yè)，通過公開招標(biāo)聘請了新物業(yè)，并與新物業(yè)簽訂物管合同后，幾經(jīng)折騰未果，老物業(yè)以業(yè)主大會表決程序不合法為由，把新一屆業(yè)委會告上法庭。盡管最后以敗訴告終，東坪山莊的老物業(yè)還是不依不饒，拒不撤出。 2021年10月，思明區(qū)建設(shè)局向東坪山莊的老物業(yè)發(fā)出“責(zé)令改正通知書”，要求其改正“未撤出東坪山莊物業(yè)服務(wù)人員”的違規(guī)行為。隨后，思明區(qū)建設(shè)局、公安、稅務(wù)、發(fā)改委和街道辦聯(lián)合成立了東坪山莊小區(qū)共有資金整頓工作調(diào)查組，由新一屆業(yè)委會委托第三方審計機構(gòu)對小區(qū)2010年1月-2021年8月的共有資金進行專項審計。 監(jiān)管部門的強勢介入并沒能改變東坪山莊新老物業(yè)難以交接的僵局。 2021年12月15日，畫風(fēng)突變。東坪山莊所在東坪社區(qū)居委會突然發(fā)起召開臨時業(yè)主大會，提議罷免新一屆業(yè)委會全體委員和業(yè)委會，并對是否同意聘請新物業(yè)進行重新投票表決。 12月23日，在臨時業(yè)主大會召開之前，東坪山莊新一屆業(yè)委會就召集臨時業(yè)主大會會議公告向東坪社區(qū)居委會提出過異議，但異議并未能攔住臨時業(yè)主大會的召開。2022年1月5日臨時業(yè)主大會如期召開之后，新一屆業(yè)委會開始形同虛設(shè)。 1月14日，審計報告出爐。報告顯示，老物業(yè)在東坪山莊的共有資金使用上，存在著諸多違規(guī)問題，涉及到近200萬元共有資金去向。 然而，監(jiān)管部門的強勢介入加上涉嫌違規(guī)的審計報告，仍然無法改變東坪山莊老物業(yè)拒不撤出的事實。直至今日，東坪山莊的老物業(yè)仍然拒不撤出，而已經(jīng)簽訂了物管合同將近一年的新物業(yè)，想進仍難。 03 老物業(yè)為何沒受到處罰 其實，類似業(yè)委會決定更換物業(yè)，老物業(yè)拒不撤走，新物業(yè)欲進不能的事情，不只在廈門，在國內(nèi)其它城市，幾乎每年都會發(fā)生。 廈門福津大街、中央廣場等諸多小區(qū)都曾發(fā)生過類似的尷尬，只是從沒如此的集中過。在百度搜索老物業(yè)賴著不走，發(fā)生在國內(nèi)城市的類似案例比比皆是。 東坪山莊的案例之所以典型，就在于老物業(yè)把可能想到的拒不撤走的對策都用上了。但在監(jiān)管部門強勢介入，老物業(yè)可能以身試法的情況下，新老交接仍然如此困難，個中緣由耐人尋味。 由東坪社區(qū)居委會組織召開的臨時業(yè)主大會其合法性首先就應(yīng)該遭到質(zhì)疑。 東坪山莊的臨時業(yè)主大會召開在法院判決結(jié)果出來之后，既然法院已經(jīng)裁定新一屆業(yè)委會與新物業(yè)簽訂的物管合同合法有效，那么，后面臨時業(yè)主大會的召開就是多此一舉，所謂的“是否同意聘請新物業(yè)”的表決更是凌駕于法律之上。 根據(jù)法律規(guī)定，臨時業(yè)主大會的召開必須由小區(qū)人數(shù)和面積超過 20% 的業(yè)主提議，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責(zé)的，街道辦應(yīng)責(zé)令業(yè)主委員會限期召開。如逾期仍不召開的，才由物業(yè)所在地的居委會在街道辦的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開業(yè)主大會臨時會議。 東坪社區(qū)居委會直接組織召開臨時業(yè)主大會，是否發(fā)生在業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責(zé)之后，尚在其次。臨時業(yè)主大會對法院已經(jīng)認(rèn)定的合法結(jié)果進行表決，這本身就是越俎代庖。由于新一屆業(yè)委會的被解散，東坪山莊失去了權(quán)利行使主體，新老物業(yè)的交接問題變得更加棘手。 從公開信息來看，東坪山莊拒不撤走的老物業(yè)至今只收到“限期改正通知書”，而沒收到處罰通知單，這種現(xiàn)象也令人費解。其實不只東坪山莊如此，目前廈門老物業(yè)拒不撤走的四個社區(qū)中，都看不到老物業(yè)被處罰的相關(guān)信息。 是監(jiān)管部門找不到處罰依據(jù)，還是另有隱情？ 《民法典》第九百四十九條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況。 原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。 《福建省物業(yè)管理條例》第八十二條規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出該物業(yè)管理區(qū)域的，由縣級以上地方人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款，并予以通報，兩年內(nèi)不得承接新的物業(yè)服務(wù)項目。 可以想見，如果業(yè)委會的合法決定得不到監(jiān)管部門的支持，違法者又沒有受到法律應(yīng)有的懲罰，那么，老物業(yè)賴著不走的現(xiàn)象還會生生不息。  |
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