張翼德于2012年4月25日向開發(fā)商蜀漢房地產公司支付購房定金10萬元，蜀漢房地產公司出具一份收款收據(jù)，載明：“今收到張翼德交付購買漢中二號樓五單元01號房屋，面積250平方米，購房定金10萬元，單價30000元每平方米?！?012年6月30日，張翼德再次支付購房款20萬元。張翼德與蜀漢房地產公司老板劉玄德曾經是戰(zhàn)友，因此與蜀漢房地產公司未簽訂書面購房合同。

因蜀漢房地產公司始終未能取得商品房預售許可證，導致雙方無法簽訂商品房買賣合同，張翼德起訴要求雙倍返還定金20萬元并退還購房款20萬元。蜀漢房地產公司辯稱雙方是商品房預售合同法律關系，因此僅同意返還定金10萬元及購房款20萬元。

02【案件焦點】

蜀漢房地產公司是否應當雙倍返還定金。

03【一審人民法院裁判要旨】

一審人民法院經審理認為：

首先，張翼德與蜀漢房地產公司未簽訂書面商品房買賣合同，也未就訴爭房屋所附著土地使用權的取得及規(guī)劃情況、房屋規(guī)劃、施工許可情況、付款方式、付款期限、所有權轉移等進行明確約定，僅能確認雙方就購買訴爭商品房的認購達成合意，因此應當將張翼德交付定金和預付購房款的基礎法律關系認定為商品房預約合同。

其次，蜀漢房地產公司未取得商品房預售許可證，導致無法簽訂商品房買賣合同，依法應當承擔違約責任。張翼德現(xiàn)要求蜀漢房地產公司雙倍返還定金及已付購房款，蜀漢房地產公司也同意返還定金和購房款，應視為雙方一致同意解除合同。

據(jù)此，人民法院判決：蜀漢房地產公司雙倍返還張翼德定金20萬元并返還預付購房款20萬元，共計40萬元。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因為當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可規(guī)則于當事人雙方的是由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

04【二審人民法院裁判要旨】

蜀漢房地產公司不服一審判決，提起上訴。

二審人民法院經審理認為：

首先，蜀漢房地產公司于2012年4月25日向張翼德收取10萬元定金，定金收據(jù)中雖然沒有包含簽約期限，但是蜀漢房地產公司又于2012年6月30日已收取張翼德20萬元購房款，因此其最遲應當于收取該筆20萬元購房款之日與張翼德簽訂商品房預售合同。

其次，作為房地產開發(fā)經營企業(yè)，進行商品房預售，向房地產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證和與購房人簽訂商品房預售合同是其法定義務。而蜀漢房地產公司直至本案訴訟時仍未取得商品房預售許可證，是導致商品房買賣合同不能有效訂立的主要原因。

綜上所述，蜀漢房地產公司主張雙方之間是商品房預售合同法律關系缺乏事實依據(jù)。一審認定雙方之間為商品房預約合同法律關系正確。

據(jù)此，二審人民法院判決：駁回蜀漢房地產公司的上訴，維持原判。

05【律師有話說】

一、商品房認購書的性質

現(xiàn)實生活中，由于法律或事實上的障礙，開發(fā)商不一定能立即與買房的人簽訂商品房買賣合同，此時，雙方往往會簽訂一份商品房認購書，對商品房買賣的相關事項進行初步認定，待法律或事實上的障礙消除后再簽訂商品房買賣合同。而商品房認購書的形式多種多樣，例如訂購書、預購書、意向書、允諾書、購買房屋的定金收據(jù)、諒解備忘錄等。那么，這些形式的商品房認購書的性質屬于商品房買賣合同嗎？

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。因此，商品房認購書不等同于商品房買賣合同，只有在符合法律規(guī)定的內容時，才能被認定為商品房買賣合同，否則只能屬于預約合同。

《商品房銷售管理辦法》第十六條 商品房買賣合同應當明確以下主要內容：

（一）當事人名稱或者姓名和住所；

（二）商品房基本狀況；

（三）商品房的銷售方式；

（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

（五）交付使用條件及日期；

（六）裝飾、設備標準承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；

（八）公共配套建筑的產權歸屬；

（九）面積差異的處理方式；

（十）辦理產權登記有關事宜；

（十一）解決爭議的方法；

（十二）違約責任；

（十三）雙方約定的其他事項。

二、什么是預約合同？

所謂預約合同，是指當事人雙方約定在將來一定期限內訂立本約的合同。本約是同預約相對應的概念，如買賣合同是本約合同，則雙方為了承諾在將來一定期限內訂立買賣合同作出的約定，則為預約合同。

《中華人民共和國民法典》第四百九十五條??當事人約定在將來一定期限內訂立合同的認購書、訂購書、預訂書等，構成預約合同。

預約合同與本約合同的一個明顯區(qū)別是：預約合同僅約定了將來雙方要訂立本約合同的意向，但對于所涉及的具體內容則不需要明確寫明；而本月合同則需要明確寫明合同標的具體內容。

本案中，因蜀漢房地產公司未能取得商品房預售許可證明，雙方就購買特定商品房的認購達成合意，支付定金，擔保將來能夠簽訂房屋買賣合同。但是，蜀漢房地產公司出具的收款收據(jù)并不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的買賣合同內容，因此，雙方之間的交付定金及預付購房款的基礎法律關系應確認為商品房預約合同。

三、商品房預約合同的違約責任

首先，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定，“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因為當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可規(guī)則于當事人雙方的是由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人?！?/p>

其次，根據(jù)民法典的規(guī)定，收受定金的一方不履行債務，致使不能實現(xiàn)合同目的的，應當雙倍返還定金。所以，人民法院判決蜀漢房地產公司雙倍返還張翼德定金20萬元符合法律規(guī)定。

《中華人民共和國民法典》第五百八十七條??債務人履行債務的，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，無權請求返還定金；收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，應當雙倍返還定金。