預售商品房糾紛中相當一部分是由于內(nèi)部認購產(chǎn)生的，目前還沒有法規(guī)規(guī)定商品房取得預售許可證后，必須何時、以何種方式進行銷售活動。開發(fā)商在取得預售許可證后以內(nèi)部認購并收取誠意金的方式推銷樓盤，是預測房價、了解市場、促進銷售的一種營銷手段、。

對此，購房者在購買房屋時一定要根據(jù)自己的計劃，按部就班，切忌盲目認購。

首先，要選定自己欲購買的樓盤；

其次，要查清楚樓盤的預售許可證，確定自己欲購買的房屋是否屬于合法的銷售范圍；

第三，根據(jù)自己的購房計劃與開發(fā)商進行協(xié)商，簽訂商品房買賣合同；

第四，根據(jù)合同約定，將購房款存入監(jiān)控賬戶。

    ※市國土房管局于2005年7月1日起將新申請核發(fā)的預售許可證（即穗房預字第20050106號起）納入廣州市房屋管理系統(tǒng)中，市民只要通過“陽光家緣”（g4c.）網(wǎng)站就能查到相關(guān)樓盤的預售情況。此外，我局也正加緊對已核發(fā)但尚未換新證的預售許可證分批次納入房屋管理系統(tǒng)，現(xiàn)此項工作仍在進行中。為了使您更準確知道您所要購買的樓盤的預售情況，建議您登陸我局網(wǎng)站（www.）或直接到市房地產(chǎn)交易登記中心（珠江新城華就路31號）查詢詳細的登記信息。

購買預售商品房的程序是什么？

1、購房者在售樓部應當查閱《廣東省商品房預售許可證》（原件），了解該預售項目的預售面積情況、抵押情況、預售款監(jiān)控帳戶及預售證有效期限等基本情況。沒有取得預售許可證的項目不能銷售；

2、如預售項目是房地產(chǎn)中介公司代理的，購房者有權(quán)要求中介公司人員出示開發(fā)商出具的委托書，了解委托代理的范圍和權(quán)限；

3、購房者在購買商品房前，經(jīng)與開發(fā)商或中介公司協(xié)商，可以繳納一定數(shù)額的定金并同時簽訂書面協(xié)議，協(xié)議應約定所收定金的具體數(shù)額和退還與不退還的具體辦法。繳納定金前，購房者有權(quán)索取《商品房買賣合同》（樣本）；

4、《商品房買賣合同》簽定過程，應當以自愿公平為原則，開發(fā)商不得設立不公平的限定性條款。而對于開發(fā)商發(fā)布的預售商品房廣告和印發(fā)的宣傳資料所明示的事項，購房者有權(quán)要求在《商品房買賣合同》中約定；

5、《商品房買賣合同》中明示有商品房預售款監(jiān)控帳戶，購房者應將購房款直接存入監(jiān)控帳戶中，憑銀行出具的存款票據(jù)，向開發(fā)商換領(lǐng)交款收據(jù)，分期繳納的購房款項應當參照上述方式執(zhí)行，以保障本身的合法權(quán)益；

6、開發(fā)商在簽定《商品房買賣合同》后的30日內(nèi)，應當向廣州市國土資源和房屋管理局辦理房地產(chǎn)交易登記手續(xù)。

《商品房買賣合同》經(jīng)市房地產(chǎn)交易所批準成立后，買賣雙方應按國家規(guī)定交納稅費。

購買預售商品房時應注意哪些事項？

（1）買房前，怎樣的購房心理才是正確的？

購房者買房前可能有幾種擔憂：一是交付的預購房款，開發(fā)商能否真正用于商品房的建設，而不被挪作他用；二是商品房能否如期建成；三是預售商品房的價格是否合理，房屋是否會增值保值；四是實際交付的房屋是否符合合同的約定等。因而，購房時，要有一定心理準備，并把握自己的需要，選擇有實力、講誠信的開發(fā)企業(yè)。

購房者如需了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)狀況，可登陸市建委網(wǎng)站（http://www.）查閱。

（2）挑選房屋要注意哪些方面？

購買預售商品房，需現(xiàn)場查看開發(fā)企業(yè)有沒有在售房處顯眼的地方掛《商品房預售許可證》和附圖的原件；所選購的住房是否已被抵押、查封；如由房地產(chǎn)中介公司代理銷售的，應了解該公司是否具有房地產(chǎn)中介資質(zhì)等。這些情況均可登陸市國土房管局網(wǎng)站（http:// www.）和“陽光家緣”網(wǎng)站（ http://g4c.）進行查詢。

房屋質(zhì)量方面，建議到現(xiàn)場查看有無墻體裂縫、漏水、滲水、偷工減料、管道滲漏等問題。

（3）簽訂認購書時要注意哪些地方？

認購書在定性上為商品房買賣的預約合同，是獨立合同。簽訂認購書時要了解上面提到的問題；再看認購書條款的具體內(nèi)容。

認購書的內(nèi)容一般包括：（1）雙方當事人的基本情況；（2）房屋基本情況（含房屋位置、面積等基本情況）；（3）價款計算；（4）簽署契約的時限規(guī)定。看清楚其中內(nèi)容是否有違反平等、公平的原則。例如，關(guān)于認購書定金的約定。一是開發(fā)商向購房者收受定金作為訂立商品房買賣合同的擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同的，購房定金的處理按照法律關(guān)于定金的規(guī)定解決。二是開發(fā)商訂立商品房買賣合同之前向商品房買受人收取預訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用抵作房價款。

（4）簽訂商品房買賣合同時，需不需要請律師見證？

據(jù)了解，為了積極引導市民委托律師代理買房，廣東省在商品房交易中制定律師代理買房的有關(guān)規(guī)定及執(zhí)行律師見證制度，但需不需要請律師見證，應該由買賣雙方約定。

（5）房款如何支付才是合理的，要不要直接交給開發(fā)商？

購房者應將房款支付到《商品房預售許可證》指定的銀行監(jiān)控賬戶上，不要直接交給開發(fā)商。房款可以采取一次性付款或分期付款；具體如何分期，可以由雙方約定。比如購買者可以留15%的商品房價款，其中10%可以在出賣人交付使用之前支付，5%的商品房價款可以在預售人交付商品房房地產(chǎn)權(quán)證時支付。

（6）收樓時要注意哪些事項？

收樓時：（一）檢查驗收該商品住宅建設項目交付使用的證件是否齊備，查看是否具有商品住宅交樓書、商品住宅質(zhì)量保證書和商品住宅使用說明書。（二）實際交樓的標準是否與合同約定相符，比如說約定的裝修標準，是否依合同約定設計等，門、地板、窗的材料是否符合約定的標準，配套的室內(nèi)設施是否齊全。（三）工程質(zhì)量，門、窗、天花、墻壁、地面的質(zhì)量、有否滲漏等等。（四）檢查水、電開關(guān)是否正常，水、電表刻度是否在“0”的位置，用水通道是否暢通等等。

（7）收樓后怎樣辦房產(chǎn)證，辦理《權(quán)屬證明書》過程要多長？

依據(jù)合同關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定辦理。按照《廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權(quán)登記條例》的規(guī)定，委托開發(fā)經(jīng)營企業(yè)申請辦理登記的，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應當自房屋交付使用三十日內(nèi)申請辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記。提交辦證所需的必備材料，包括房地產(chǎn)買賣申請審核表、房地產(chǎn)權(quán)證明書、購房人身份證明，買賣合同、購房發(fā)票，各單位面積分戶冊，測繪圖等，辦理《權(quán)屬證明書》過程最長60個工作日。

（8）隨著政府部門對房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度的加強，核發(fā)預售證是否會發(fā)生變化？

隨著廣州市土地出讓金從分期繳交逐步過渡到2004年1月1日后一次性繳交，政府部門會考慮分期繳交土地出讓金政策下核發(fā)預售許可證與一次性繳交土地出讓金核發(fā)預售許可證的銜接。國家建設部表示近期預售制度仍會保留。