用一波三折來(lái)形容2022年的樓市，似乎仍顯輕描淡寫。

斷供潮與保交付、暴雷躺平與三箭齊發(fā)，市場(chǎng)的博弈回到房屋交付、債務(wù)兌付等最底層的生存邏輯，房企的艱辛與彷徨已無(wú)需多言。

新一年的鐘聲敲響，當(dāng)人們?cè)囍梅e極的眼光，回頭審視這個(gè)曲折的年份，2022年亦非乏善可陳——房地產(chǎn)業(yè)的地位久違地攀升至十余年來(lái)的峰值，臨近年末，一句“支柱產(chǎn)業(yè)”振奮從業(yè)者的心。

復(fù)蘇已是彼岸可見的燈火，落在個(gè)體上，有行業(yè)陣痛外的厚積薄發(fā)，也有市場(chǎng)轉(zhuǎn)折下的周期穿行。龍湖集團(tuán)即是其一，根據(jù)披露數(shù)據(jù)，龍湖集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性收入在2022年達(dá)到250.2億元（稅前），保持快速增長(zhǎng)并創(chuàng)下歷史新高。

這份穩(wěn)定收益的價(jià)值，在特殊的市場(chǎng)環(huán)境得到放大。正如新任務(wù)“推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡”中所要求的，它將是房地產(chǎn)在增量、存量并存下的房企答案，也將是詮釋“新發(fā)展模式”價(jià)值與意義的樣本。

重塑信心的抓手

在2022年初，郁亮將剛剛開篇的新年份，定義為“黑鐵時(shí)代”。

彼時(shí)，自認(rèn)經(jīng)歷過(guò)大風(fēng)大浪的房企們，或許并不在意“白銀”還是“黑鐵”，就像航行在北寒帶的巨輪，直至看到冰山才知曉何為“新時(shí)代的開始”。當(dāng)然，也會(huì)明白吳亞軍曾說(shuō)過(guò)“在制定戰(zhàn)略的時(shí)候先想生死”的含義。

再之后，是如何穿越“冰山”。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2022年，TOP100房企全年銷售總額72878.7億元，同比下滑42%。不久前，龍湖集團(tuán)發(fā)布了2022年1-12月運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，其中，開發(fā)業(yè)務(wù)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售額2015.9億元，實(shí)現(xiàn)合同銷售面積1304.7萬(wàn)平方米。即便如龍湖，全年整體銷售數(shù)據(jù)同比也出現(xiàn)回落。

這一年，寒意被記在了數(shù)字之中，但正因如此，龍湖經(jīng)營(yíng)性收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)，才更顯價(jià)值。在2022年，龍湖集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性收入同比實(shí)現(xiàn)約25%，達(dá)到約250.2億元（稅前），創(chuàng)下歷史新高。

當(dāng)我們通過(guò)重新審視龍湖的基本盤面，這份成績(jī)單背后的更多積極信息也得以展現(xiàn)。

整理公開信息發(fā)現(xiàn)，截至2022年末，龍湖集團(tuán)開業(yè)購(gòu)物中心已超過(guò)70座，僅在歲末即有4座天街相繼開業(yè)；

冠寓在推動(dòng)產(chǎn)品升級(jí)的基礎(chǔ)上繼續(xù)尋找增量，總開業(yè)房間數(shù)超過(guò)11萬(wàn)間，緊扣民生底色，數(shù)萬(wàn)房間納入保障性租賃住房；

物業(yè)管理保持著在管面積有質(zhì)量增長(zhǎng)，并在小米產(chǎn)業(yè)園、李寧產(chǎn)業(yè)園、網(wǎng)易游戲等商寫空間，以及亮馬河、都府堤等城市服務(wù)領(lǐng)域，印證了服務(wù)半徑延伸的可能性；

全新推出的“智慧營(yíng)造”品牌——龍湖龍智造，也已快速成為代建行業(yè)的有力競(jìng)爭(zhēng)者，在此之外，還有養(yǎng)老、產(chǎn)城等不同業(yè)務(wù)的持續(xù)探索。

可以看到，2022年龍湖集團(tuán)在開發(fā)收入之外，運(yùn)營(yíng)收入和服務(wù)收入業(yè)已成為其收入的重要貢獻(xiàn)源，而這也成為悲觀氛圍下，重塑信心的一個(gè)抓手。

資本市場(chǎng)的表現(xiàn)即是佐證?；仡^看，基于市場(chǎng)悲觀氛圍的無(wú)差別擴(kuò)散，一些看似平常且獨(dú)立的事件，落在2022年的行業(yè)環(huán)境之中，均被加工演繹為灰色的基調(diào)。過(guò)去一年中，龍湖集團(tuán)的股價(jià)也出現(xiàn)過(guò)大幅波動(dòng)，但遭遇過(guò)市場(chǎng)情緒、信心的宣泄后，卻無(wú)一不快速實(shí)現(xiàn)了價(jià)值修復(fù)與回歸。

穿越周期的籌碼

事實(shí)上，穩(wěn)定的多元化收入，多年前即被房企視為對(duì)沖行業(yè)波動(dòng)的重要能力。

過(guò)去，行業(yè)關(guān)于“第二曲線”、“第三曲線”的討論從未停止，多數(shù)房企明確了自身馳騁存量市場(chǎng)的方向，并希冀通過(guò)布局，能夠多一份底氣面對(duì)周期波動(dòng)。

但現(xiàn)實(shí)并不如理想般性感，縱然有萬(wàn)科、華潤(rùn)、龍湖等珠玉在前，但能夠“建功立業(yè)”的依然寥寥。購(gòu)物中心豐厚租金的另一面，是前期大量資金的投入，和對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略定力的殘酷挑戰(zhàn)，而過(guò)去三年里，疫情的反復(fù)更把對(duì)運(yùn)營(yíng)能力的考驗(yàn)推向了極值；相似的，租賃住房同樣是一個(gè)長(zhǎng)坡厚雪的賽道，較長(zhǎng)的回報(bào)周期讓諸多躍躍欲試者望而卻步；已經(jīng)“扶上馬”的物業(yè)及代建板塊，更檢驗(yàn)著傳統(tǒng)房企在開發(fā)能力之外的服務(wù)能力。

其中，戰(zhàn)略的定力是一個(gè)因素。以商業(yè)為例，十余年前，龍湖推出持商業(yè)戰(zhàn)略，每年把一部分利潤(rùn)投入到回報(bào)周期長(zhǎng)、占用資金多的商業(yè)項(xiàng)目上，并曾因此被扣上“保守”的帽子。但十余年過(guò)去，在今天，這一戰(zhàn)略布局卻成為令同行艷羨的“穩(wěn)壓器”。

資產(chǎn)管理等能力的匹配也同樣重要。招商證券表示，在做購(gòu)物中心的同時(shí)還能保持公司總體現(xiàn)金流的穩(wěn)健和增長(zhǎng)，是難能可貴的地方，符合“永續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)”的要義。從這點(diǎn)來(lái)看，龍湖可謂組合管理大師，背后是龍湖對(duì)持有型業(yè)態(tài)親力親為的及時(shí)卡位以及強(qiáng)執(zhí)行力。

如今，龍湖豐富的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)已筑起寬業(yè)務(wù)圍欄，以此構(gòu)成的運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)和服務(wù)業(yè)務(wù)，已成為與地產(chǎn)開發(fā)并行的第二和第三增長(zhǎng)曲線。

在波動(dòng)中的2022年，由第二、第三曲線組成的經(jīng)營(yíng)性收入平均每個(gè)月可帶來(lái)約20億元的收入到賬，是龍湖集團(tuán)現(xiàn)金流安全的最直觀保障，既是“錦上添花”，也是“雪中送炭”。助力龍湖集團(tuán)成為國(guó)內(nèi)穩(wěn)健型房企的代表，以及7家境內(nèi)外“全投資級(jí)”房企之一。

根據(jù)龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)兼CEO陳序平的規(guī)劃，未來(lái)5-10年，龍湖的經(jīng)營(yíng)性收入會(huì)占到整個(gè)集團(tuán)營(yíng)收的30%，為公司貢獻(xiàn)50%的利潤(rùn)。

在他看來(lái)，“到那時(shí)，龍湖的長(zhǎng)相跟現(xiàn)在已經(jīng)完全不一樣了。”

“新發(fā)展模式”的范本？

2022年已然成為過(guò)去，房地產(chǎn)業(yè)以國(guó)民經(jīng)濟(jì)“支柱產(chǎn)業(yè)”的身份，迎來(lái)了新的年份。

在揮別了曾經(jīng)“高杠桿”的舊模式，房地產(chǎn)企業(yè)改變?cè)鲩L(zhǎng)方式已迫在眉睫，如中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議所指，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

那么，何為“新發(fā)展模式”？

其一，是基于原有的開發(fā)業(yè)務(wù)，依托產(chǎn)品力與交付力的突圍。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾已經(jīng)從過(guò)去的住房短缺過(guò)渡到發(fā)展不均衡、不充分。也就是說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨著從單純的數(shù)量向品質(zhì)轉(zhuǎn)變。

一直以來(lái)，龍湖集團(tuán)在行業(yè)中以擅長(zhǎng)打造高品質(zhì)改善型產(chǎn)品而著稱，在全國(guó)范圍內(nèi)，洋房、別墅、大平層等各種改善業(yè)態(tài)領(lǐng)域，均有大量叫好又叫座的代表作，并在業(yè)主滿意度方面表現(xiàn)出色。事實(shí)上，在2022年，龍湖集團(tuán)就已100%實(shí)現(xiàn)如期交付了超11萬(wàn)套品質(zhì)住宅，客戶滿意度達(dá)到90%。

其二，則是打造有豐富構(gòu)成的經(jīng)營(yíng)性收入，培養(yǎng)第二甚至第三增長(zhǎng)曲線。中指研究院表示，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段，新發(fā)展模式或落腳在住房體系建設(shè)、租購(gòu)并舉、盤活存量等方面。相關(guān)涉及領(lǐng)域有租賃住房、物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、代建等，也有城市更新、倉(cāng)儲(chǔ)物流及產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITS、不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金等。

在中指研究院看來(lái)，這些領(lǐng)域未來(lái)或會(huì)得到政策的更多支持，房企應(yīng)在這些領(lǐng)域?qū)ふ倚聶C(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。言下之意，做強(qiáng)“第二曲線”、“第三曲線”，已從房企的選答題變成了必答題。

一個(gè)背景是，于2021年末，我國(guó)城鎮(zhèn)化率已接近65%，根據(jù)機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，在未來(lái)約5-10年的時(shí)間內(nèi)，我國(guó)城鎮(zhèn)化率將大概率達(dá)到70%?？梢灶A(yù)見的是，增量市場(chǎng)與存量市場(chǎng)的此消彼長(zhǎng)，城市量級(jí)差異引發(fā)的市場(chǎng)分化，將成為未來(lái)市場(chǎng)的基調(diào)。

屆時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也將重新平衡的收入、利潤(rùn)構(gòu)成，依據(jù)海外市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，包括三井不動(dòng)產(chǎn)、住友不動(dòng)產(chǎn)等成熟市場(chǎng)的知名企業(yè)，開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)業(yè)務(wù)均已并駕齊驅(qū)，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的變化。當(dāng)然，如同我們知道任何眼前的樣本，都存在著“幸存者偏差”，更多被遺忘的案例，會(huì)消失在行業(yè)轉(zhuǎn)型的路上，就像2022年的大浪淘沙一樣。

過(guò)去一年，龍湖由商業(yè)、租賃住房等業(yè)務(wù)組成的投資性物業(yè)租金收入約127.3億元（含稅），而由物業(yè)管理、智慧營(yíng)造等業(yè)務(wù)組成的服務(wù)收入，也已超過(guò)120億元。第二曲線、第三曲線均已超過(guò)百億，龍湖面向未來(lái)的陣勢(shì)已經(jīng)拉開。

隨著經(jīng)營(yíng)性收入快速增長(zhǎng)，收入占比得持續(xù)優(yōu)化，再加之產(chǎn)品力的進(jìn)階，龍湖集團(tuán)有望成為地產(chǎn)行業(yè)行至不惑之年，企業(yè)發(fā)展動(dòng)能換擋的一個(gè)范本。當(dāng)然，這也是一家時(shí)代企業(yè)，在滿足人民對(duì)美好生活向往的過(guò)程中，應(yīng)該有的樣子。