導(dǎo)語(yǔ)：在地產(chǎn)的生意版圖里，“空間服務(wù)”是一個(gè)具有高成長(zhǎng)性，且商業(yè)模式更穩(wěn)健的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，也吸引投資者給予了更多關(guān)注。

路言 | 作者 礪石商業(yè)評(píng)論 | 出品

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在地產(chǎn)行業(yè)的范疇里，龍湖集團(tuán)一直是一家頗受關(guān)注的企業(yè)。之所以受關(guān)注，源于其在行業(yè)中的“另類”存在。

在前些年多數(shù)房企采取高杠桿的激進(jìn)戰(zhàn)略時(shí)，龍湖集團(tuán)采取的嚴(yán)明資金紀(jì)律與穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)節(jié)奏，曾讓人們印象深刻。當(dāng)然，這也讓龍湖集團(tuán)在當(dāng)前充滿不確定性的環(huán)境下，業(yè)績(jī)頗有韌性。近日，龍湖集團(tuán)發(fā)布的2022年上半年財(cái)務(wù)報(bào)告便很好地證明了這一點(diǎn)。

財(cái)報(bào)顯示，在今年上半年，龍湖集團(tuán)如期交付70余個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)5萬(wàn)余套住宅；營(yíng)業(yè)收入高達(dá)948.0億元，同比增長(zhǎng)56.4%；毛利201.5億元，同比增長(zhǎng)20.1%；股東應(yīng)占溢利為74.8億元，同比增長(zhǎng)0.8%；剔除公平值變動(dòng)等影響后的股東應(yīng)占核心溢利同比增長(zhǎng)6.1%至65.5億元；每股基本盈利1.268元，擬派中期股息每股0.33元。

在財(cái)務(wù)方面，龍湖集團(tuán)也表現(xiàn)穩(wěn)健，凈負(fù)債率55.3%，平均借貸成本為年利率3.99%，平均貸款年限為6.28年，現(xiàn)金短債比超4倍，一年內(nèi)到期的短債占比為10.1%，在年底之前已基本無(wú)償債壓力。

這樣的業(yè)績(jī)表現(xiàn)與股東回報(bào)，也讓龍湖集團(tuán)在資本市場(chǎng)上表現(xiàn)堅(jiān)挺。截至最近一個(gè)交易日，其市值為1677億港元。

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龍湖集團(tuán)上半年的成績(jī)單，放在以往的年份里或許并不搶眼，但在行業(yè)筑底的大環(huán)境下，卻已實(shí)屬不易。有數(shù)據(jù)顯示，截至7月22日，79家披露中期業(yè)績(jī)預(yù)告或業(yè)績(jī)快報(bào)的A股上市房企里，預(yù)計(jì)盈利的企業(yè)尚不足半數(shù)。

在嚴(yán)明的資金紀(jì)律與穩(wěn)健的擴(kuò)張節(jié)奏之外，長(zhǎng)期主義基因下，對(duì)所有產(chǎn)品與服務(wù)上的精益求精，也是龍湖集團(tuán)得以抵御周期的另一個(gè)抓手。

目前，龍湖集團(tuán)主要包括物業(yè)發(fā)展、物業(yè)投資與空間服務(wù)3項(xiàng)核心業(yè)務(wù)。物業(yè)發(fā)展是傳統(tǒng)的住宅開發(fā)與銷售業(yè)務(wù)，這依然是龍湖集團(tuán)收入的主要來源，其產(chǎn)品在市場(chǎng)上有著出色的口碑。物業(yè)投資主要是公司自身持有的購(gòu)物中心與長(zhǎng)租公寓等資產(chǎn)，以獲取租金收入為主，其中，在購(gòu)物中心領(lǐng)域，有知名的“天街”品牌，在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，有極具影響力的“冠寓”品牌。而在空間服務(wù)領(lǐng)域，也已經(jīng)形成“龍湖智創(chuàng)生活”品牌。

龍湖智創(chuàng)生活定位“中國(guó)領(lǐng)先的，以先進(jìn)科技全面賦能物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)的生活服務(wù)提供商”，業(yè)務(wù)包括住宅社區(qū)管理及服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)、產(chǎn)業(yè)辦公與公共設(shè)施管理三個(gè)部分，基本涵蓋了城市內(nèi)所有的核心空間類型。

最新數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，龍湖智創(chuàng)生活業(yè)績(jī)表現(xiàn)突出，實(shí)現(xiàn)全口徑營(yíng)業(yè)收入約63億元，同比增長(zhǎng)33%，3年復(fù)合增長(zhǎng)率59%，綜合毛利率約29%。筆者在對(duì)龍湖智創(chuàng)生活進(jìn)行詳細(xì)研究后發(fā)現(xiàn)，其取得當(dāng)下優(yōu)異成績(jī)的背后有兩個(gè)核心要素。

首先是與龍湖集團(tuán)的生態(tài)協(xié)同。

龍湖集團(tuán)在長(zhǎng)期發(fā)展過程中，涉及住宅社區(qū)、購(gòu)物中心、租賃公寓與寫字樓等各種空間類型。受益“一個(gè)龍湖生態(tài)體系”，為龍湖智創(chuàng)生活涵蓋多種空間的物業(yè)管理服務(wù)，創(chuàng)造了天然的條件。另外，龍湖集團(tuán)基于商業(yè)投資航道，構(gòu)建了大量的優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心組合，并選擇自己運(yùn)營(yíng)，這讓龍湖智創(chuàng)生活區(qū)別于多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)旗下物業(yè)公司，單一的物業(yè)管理服務(wù)，還承擔(dān)著類似萬(wàn)達(dá)商管的商業(yè)運(yùn)營(yíng)職責(zé)。

當(dāng)前，龍湖智創(chuàng)生活共運(yùn)營(yíng)服務(wù)65個(gè)購(gòu)物中心，合計(jì)在管面積約620萬(wàn)平方米；此外，截至2022年6月30日，龍湖智創(chuàng)生活已與135個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目訂立商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)合約，意味著還有更多購(gòu)物中心，將在未來五年內(nèi)開業(yè)落地。

其次是繼承了龍湖集團(tuán)一以貫之的長(zhǎng)期主義基因，在高品質(zhì)服務(wù)與先進(jìn)科技應(yīng)用兩個(gè)關(guān)鍵要素領(lǐng)域有著出色的表現(xiàn)。

僅就物業(yè)管理板塊來看，在高品質(zhì)服務(wù)方面，龍湖智創(chuàng)生活就已沉淀出數(shù)千條高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。例如，在住宅社區(qū)領(lǐng)域，要求垃圾桶頂部煙灰缸里的煙蒂不能超過5個(gè)，不能留存超過5分鐘。基于對(duì)業(yè)主的高度尊重與細(xì)致呵護(hù)，員工見過業(yè)主三次面后，可認(rèn)識(shí)業(yè)主車輛及業(yè)主本人，甚至記得業(yè)主家庭寵物的名字。為了讓每位業(yè)主享受寧?kù)o的美夢(mèng)，夜間巡邏的保安會(huì)專門配備一副耳機(jī)、一雙軟底皮鞋，以降低對(duì)話、腳步聲對(duì)業(yè)主休息的干擾等等。

除了一些基礎(chǔ)需求的高品質(zhì)服務(wù)，龍湖智創(chuàng)生活還為業(yè)主提供豐富的案場(chǎng)管理服務(wù)、交付前保養(yǎng)和維修服務(wù)等非業(yè)主增值服務(wù)，以及包含到家保潔衛(wèi)生、搬家、全方位的家裝解決方案，為家庭提供定制化團(tuán)體旅游服務(wù)等在內(nèi)的多個(gè)業(yè)主增值服務(wù)。

這些高品質(zhì)的服務(wù)，使得龍湖智創(chuàng)生活“滿意+驚喜”的服務(wù)深入人心，業(yè)主滿意度連續(xù)13年超過90%。

在先進(jìn)科技應(yīng)用方面，龍湖智創(chuàng)生活堪稱行業(yè)中的標(biāo)桿。

自2014年起，龍湖智創(chuàng)生活便基于業(yè)務(wù)與設(shè)備更高效的運(yùn)營(yíng)管理，開始智慧引擎的探索，通過數(shù)年的實(shí)踐與完善，如今已構(gòu)建了系統(tǒng)性的科技支撐體系。

例如，在住宅社區(qū)領(lǐng)域，龍湖智創(chuàng)生活提供的無(wú)接觸通行體驗(yàn)，慧眼系統(tǒng)下的無(wú)死角監(jiān)控，設(shè)備的自我監(jiān)控，移動(dòng)端上的快捷報(bào)事與更為多元的線上服務(wù)，為社區(qū)業(yè)主帶來了全新的智慧生活體驗(yàn)。

在購(gòu)物中心與寫字樓領(lǐng)域，龍湖智創(chuàng)生活基于對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)的洞察與管理經(jīng)驗(yàn)，自主研發(fā)了IBMS（智能建筑集成管理平臺(tái)）科技平臺(tái)，集成了樓宇設(shè)備自動(dòng)化、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)等，實(shí)現(xiàn)了建筑優(yōu)化控制和管理。

除了科技平臺(tái)以及硬件的搭建，龍湖智創(chuàng)生活也通過多年沉淀的運(yùn)營(yíng)管理策略，助力項(xiàng)目踐行低碳節(jié)能綠色理念、合理降低運(yùn)營(yíng)成本。具體來看，通過IBMS系統(tǒng)對(duì)設(shè)備植入標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)行策略，可實(shí)現(xiàn)空間內(nèi)照明、空調(diào)等系統(tǒng)的分區(qū)、分層精細(xì)化管理。

以空調(diào)系統(tǒng)為例，IBMS可通過傳感器實(shí)時(shí)讀取設(shè)備的運(yùn)行數(shù)據(jù)，并依據(jù)運(yùn)行策略，自動(dòng)調(diào)節(jié)空調(diào)水閥、風(fēng)閥、風(fēng)機(jī)頻率等參數(shù)，達(dá)到精準(zhǔn)控溫，以保障客戶的舒適體感，既確保項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理品質(zhì)，又實(shí)現(xiàn)節(jié)能降耗。同時(shí)，數(shù)據(jù)如果出現(xiàn)異常，設(shè)備會(huì)自動(dòng)發(fā)送報(bào)事工單至移動(dòng)端管理界面，提醒相關(guān)工作人員及時(shí)進(jìn)行維修，并于線上同步修復(fù)進(jìn)程與修復(fù)時(shí)長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)線上全面管控。

據(jù)悉，目前IBMS已在龍湖全國(guó)天街系項(xiàng)目、重慶龍湖愛加兩江星悅薈、北京龍湖藍(lán)海引擎、蘇州龍湖中心、重慶龍湖禮嘉辦公樓等多業(yè)態(tài)項(xiàng)目中落地應(yīng)用。

高品質(zhì)的服務(wù)與先進(jìn)科技的應(yīng)用，共同奠定了龍湖智創(chuàng)生活在用戶體驗(yàn)中的核心競(jìng)爭(zhēng)力。而用戶體驗(yàn)正是龍湖智創(chuàng)生活這樣一個(gè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的重中之重。

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在今年上半年，龍湖智創(chuàng)生活的營(yíng)業(yè)收入已經(jīng)占到龍湖集團(tuán)總營(yíng)收的約6.6%，不僅僅是集團(tuán)整體收入的重要組成部分，在數(shù)字表象之外，兼具更高的戰(zhàn)略重要性。

在傳統(tǒng)住宅開發(fā)業(yè)務(wù)具有越來越多不確定性時(shí)，收入更為穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)性收入從曾經(jīng)的第二條增長(zhǎng)曲線，變成了龍湖集團(tuán)穿越周期的壓艙石。

龍湖智創(chuàng)生活一方面能充分協(xié)同集團(tuán)現(xiàn)有主業(yè)，通過高品質(zhì)的服務(wù)支撐主業(yè)發(fā)展，并將存量資源進(jìn)行更多維度的商業(yè)變現(xiàn)；另一方面還可以拓展至龍湖集團(tuán)打造的空間之外，走出一條獨(dú)立自主的內(nèi)生增長(zhǎng)道路。例如，目前，互聯(lián)網(wǎng)大廠、金融機(jī)構(gòu)的總部大樓，大學(xué)的校園，甚至是北京亮馬河的河畔等等場(chǎng)景，均能看到龍湖智創(chuàng)生活服務(wù)的身影。

無(wú)疑，無(wú)論是物業(yè)管理，還是商業(yè)運(yùn)營(yíng)，“空間服務(wù)”是一個(gè)具有高成長(zhǎng)性，且商業(yè)模式更穩(wěn)健的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。在龍湖集團(tuán)中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官趙軼在答記者問時(shí)便表示，“從上半年的數(shù)據(jù)來看，整個(gè)龍湖智創(chuàng)生活的業(yè)務(wù)有序在進(jìn)行，未來年化收入增長(zhǎng)超過40%，年化利潤(rùn)增長(zhǎng)超過50%，是完全可期的”。

在這樣的高成長(zhǎng)下，龍湖智創(chuàng)生活將成為龍湖集團(tuán)做強(qiáng)“一個(gè)龍湖生態(tài)體系”的重要抓手，而當(dāng)其迎來獨(dú)立上市之日，或也將享受到遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)的估值水平，而被投資者們另眼看待。