建設工程“四證”概述

用地規(guī)劃許可證、土地使用權證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證系建設工作所需辦理的前置手續(xù)。但基于趕工需求或其他原因，當事人在簽約時，甚至開工后常面臨“四證不全”狀況，對此，本文結(jié)合法律規(guī)定、判例觀點探究上述證件缺失對合同效力的影響。

“四證缺失”對施工合同效力的影響

土地使用證系證明土地使用者(單位或個人)有權使用國有/集體土地的法律憑證,當前裁判觀點下該證缺失不會導致合同無效。

判例：（2020）蘇09民終510號

本院認為：

本院認為，根據(jù)《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(二)》第二條第一款的規(guī)定，當事人以發(fā)包人未取得建設工程規(guī)劃許可證等規(guī)劃審批手續(xù)為由，請求確認建設工程施工合同無效的，人民法院應予支持，但發(fā)包人在起訴前取得建設工程規(guī)劃許可證等規(guī)劃審批手續(xù)的除外。本案中，科美瑞公司發(fā)包的工程，已經(jīng)取得了建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證，科美瑞公司與晟發(fā)公司于2018年4月所簽《鋼結(jié)構(gòu)承包合同》，內(nèi)容不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應為合法有效。科美瑞公司雖尚未取得土地使用權證，但并不影響合同的效力，故一審法院認定雙方的《鋼結(jié)構(gòu)承包合同》無效，系適用法律錯誤，本院二審予以糾正。

 一般認為，高院與最高院判例對司法審判具有較強的參照性，此案件雖為中院判例，但土地使用證缺失不影響建設工程施工合同效力已成為廣為認可的裁判規(guī)則，且最高人民法院在《建設工程案件審判指導》一書中亦指出土地使用證的缺失不應作為合同無效的事由。

用地規(guī)劃許可證的缺失會導致施工合同無效，由《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》中第三條規(guī)定當事人以發(fā)包人未取得建設工程規(guī)劃許可證等規(guī)劃審批手續(xù)為由，請求確認建設工程施工合同無效的，人民法院應予支持，但發(fā)包人在起訴前取得建設工程規(guī)劃許可證等規(guī)劃審批手續(xù)的除外。

發(fā)包人能夠辦理審批手續(xù)而未辦理，以未辦理審批手續(xù)為由請求確認建設工程施工合同無效的，人民法院不予支持。

基于上述規(guī)定，用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證的辦理均屬于法律強制性規(guī)定，違反后會導致合同無效，但是發(fā)包人在起訴前取得建設工程規(guī)劃許可證等規(guī)劃審批手續(xù)的，合同仍可按照有效處理，從辦理順序而言，用地規(guī)劃許可證常常作為工程規(guī)劃許可證辦理的前提，所以法律條文中只闡述工程規(guī)劃許可證的缺失導致合同無效。

施工許可證的管理屬于法律的管理性規(guī)范，其不會導致合同無效的后果，該觀點已在司法實務中被廣泛采納。

判例：（2015）最高法民申字1477號

本院認為：

關于原判決適用法律是否確有錯誤的問題。根據(jù)最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第十四條的規(guī)定，《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項規(guī)定的合同因“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”而無效中的“強制性規(guī)定”，是指效力性強制性規(guī)定。再審申請人中建六局公司主張，雙方訂立的建設工程施工合同因永來房地產(chǎn)公司未按照《中華人民共和國建筑法》第七條規(guī)定辦理施工許可證而無效。本院認為，《中華人民共和國建筑法》第七條規(guī)定的“建筑工程開工前，建設單位應當按照國家有關規(guī)定向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門申請領取施工許可證”，屬于管理性強制性規(guī)定，并非本院司法解釋所規(guī)定的“效力性強制性規(guī)定”。即使被申請人永來房地產(chǎn)公司在涉案建筑工程開工前沒有申請領取施工許可證，也不影響雙方簽訂的建設工程施工合同的效力。因此，原判決認定雙方合同有效，適用法律正確。至于中建六局公司在本院審查過程中提出的因沒有施工許可證等原因而應該解除合同的問題，因雙方當事人并沒有在本案中提出解除合同的訴請，故原判決沒有判令解除合同并無不當。

結(jié)語

綜上，法律對土地使用權證、施工許可證的規(guī)定屬于管理性規(guī)定，其不影響合同效力，而對用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證規(guī)定屬于效力性規(guī)定，違背該規(guī)定會導致施工合同無效的后果。

從行業(yè)現(xiàn)狀而言，用地規(guī)劃許可證與工程規(guī)劃許可證的成功辦理基本意味著該地塊不會偏離規(guī)劃，這可能是兩證被嚴控的原因。但是，土地使用權證、施工許可證的缺失雖然不會導致合同必然無效，但從行政責任的角度而言，建設單位或施工單位仍需為此承擔相應的行政風險，因此工程建設各主體仍需遵守法律法規(guī)，合法從事建設活動。