★ 風險三 ★

質(zhì)量保證金土地增值稅處理未考慮實際發(fā)生原則

  

案例

　　E公司是一家房地產(chǎn)企業(yè)，開發(fā)M項目，已經(jīng)向主管稅務機關(guān)辦理了項目備案。F公司為一家建筑企業(yè)，承攬該項目的建安工程。雙方簽訂的合同約定，項目竣工時，E公司依據(jù)《建設工程質(zhì)量保證金管理辦法》，按照結(jié)算價款的3%，預留質(zhì)量保證金。項目竣工驗收后，E公司按照合同約定與F公司辦理竣工決算，結(jié)算價款1億元，同時預留質(zhì)量保證金300萬元。F公司向E公司開具1億元的發(fā)票。因工程缺陷問題，E公司與F公司商定，將其中200萬元質(zhì)量保證金抵作工程損失賠償金，E公司計入營業(yè)外收入。M項目達到土地增值稅清算條件后，E公司進行土地增值稅清算，并在申報時，按照1億元，確認了建安成本。　

　　從業(yè)務實質(zhì)分析，E公司將質(zhì)量保證金抵作工程損失賠償金，與F公司提供的建安服務相關(guān)，理應作為銷售折讓，沖減工程價款。《土地增值稅清算管理規(guī)程》第二十一條第（二）項規(guī)定，扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的成本和費用。因此，E公司在計算土地增值稅時，計入建安成本的金額應調(diào)整為9800萬元。　

　　《國家稅務總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第二條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金。在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)量保證金不得計算扣除。

　　一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由此產(chǎn)生誤解：只要自己取得了發(fā)票，扣留的質(zhì)量保證金無論是否最終實際支付，都可按照票面金額計算扣除。但在具體適用時，對雖已開具發(fā)票，但最終并未實際支付的部分，企業(yè)仍然需要按照“實際發(fā)生”的原則，不能計入土地增值稅清算的建安成本。