全球最大物流地產(chǎn)運營商安博（Prologis）2022年6月13日宣布，將以260億美元（約1730億元）的全股票交易收購其競爭對手杜克房地產(chǎn)（Duke Realty），雙方董事會已經(jīng)達成協(xié)議，但仍需經(jīng)過股東批準。

根據(jù)房地產(chǎn)分析公司Green Street的數(shù)據(jù)，這是新冠疫情暴發(fā)以來最大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)出售交易，也是最近一年多來以來，全球房地產(chǎn)行業(yè)接連發(fā)生的大型收購案中的最新一起。

當下，全球房地產(chǎn)并購市場正處在2007年金融危機以來最活躍的時期。全球主要股票市場的大幅下跌傳導至一級市場，私募股權(quán)投資的業(yè)績在2022年并不好看。黑石、KKR等PE巨頭們也紛紛把主要的資金投向房地產(chǎn)，而不是私募股權(quán)。一場房地產(chǎn)大抄底正在進行中。

普洛斯的“娘家”再出大手筆

這筆交易將是美國倉儲物流領域近年來最大的一次行業(yè)整合。

安博是一家專注于倉儲物流領域的REIT公司，目前其投資組合包含約10億平方英尺（9億平方米）的不動產(chǎn)，亞馬遜、聯(lián)邦快遞、家得寶等美國電商、快遞、零售巨頭都是Prologis的客戶。

安博這個名字在中國稍顯陌生，但其英文名Prologis音譯成中文是普洛斯，很多人都會非常熟悉。實際上，如今的亞洲第一、全球第二大物流地產(chǎn)公司普洛斯，最初正是源自安博的亞洲業(yè)務部門。當然，經(jīng)過數(shù)次復雜的股權(quán)交易，現(xiàn)在的普洛斯與安博已經(jīng)沒有關系了。

在剝離出一個普洛斯之后，安博仍然擁有全球規(guī)模最大的物流地產(chǎn)投資組合。年報顯示，2021年安博總收入48億美元，截至2021年底總資產(chǎn)達585億美元。在2022年《財富》雜志全球最受尊敬公司榜單上，安博在所有房地產(chǎn)公司中排名第一。

安博的歷史可以追溯到1990年代初，算是美國最早從事REITs（房地產(chǎn)收入信托）的先驅(qū)之一。在REITs行業(yè)，資產(chǎn)收購與出售是家常便飯。安博能發(fā)展成為如今這樣的房地產(chǎn)巨頭，也歸功于一系列的收購，僅近些年的大交易就有2020年130億美元收購Liberty Property Trust，2018年85億美元收購DCT Industrial Trust。

這次被收購的杜克房地產(chǎn)是安博在美國的主要競爭對手之一。杜克房地產(chǎn)的投資組合包含美國548處物業(yè)，總面積超過1.5億平方英尺（1393萬平方米）的，分布在亞特蘭大、達拉斯、芝加哥、南加州和哥倫布市等地。2021年杜克房地產(chǎn)總收入11億美元，截至2021年底總資產(chǎn)104億美元。

收購杜克房地產(chǎn)后，安博手中的物業(yè)總面積將達到11.7億平方英尺，并獲得557個新客戶。安博首席財務官Tim Arndt稱：“該交易將增加我們資產(chǎn)負債表的實力、規(guī)模和多元化，同時擴大了安博應用創(chuàng)新來推動長期增長的機會?！?/p>

截至上周五（6月10）收盤，杜克房地產(chǎn)的市值約為191億美元，安博的報價與之相比溢價達36%。協(xié)議達成后，杜克房地產(chǎn)的股價在周一上漲2%，而安博則大幅下跌超過6%。

從歷史上看，安博與杜克房地產(chǎn)當前股價都處在歷史高點，與新冠疫情爆發(fā)前相比，它們的股價都已經(jīng)翻倍。但自2022年以來，尤其是4月份之后，美國的REITs市場發(fā)生了大幅下跌。安博與杜克房地產(chǎn)的股價與年初的高點相比已經(jīng)分別下跌了30%和24%。

私募股權(quán)增長熄火，PE轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)

自2021年以來，全球房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是美國的房地產(chǎn)行業(yè)并購活動分外活躍。根據(jù)房地產(chǎn)服務公司仲量聯(lián)行的統(tǒng)計，2020年REIT交易總額僅為170億美元，而2021年則暴增至1400億美元，創(chuàng)下歷史記錄。

進入2022年，這股房地產(chǎn)并購熱潮依然沒有止歇的意思。管理著全球最大規(guī)模房地產(chǎn)基金的黑石集團，在過去半年間已經(jīng)完成了多筆重大交易，總金額近300億美元。

5月19日，黑石REIT公司（簡稱BREIT）以全現(xiàn)金的方式收購了一家自我管理的房地產(chǎn)投資信托基金Resource REIT, Inc.，交易金額達37億美元。Resource REIT, Inc.在美國13個州擁有42處多戶住宅資產(chǎn)。

4月25日，黑石不動產(chǎn)公司（Blackstone Real Estate）宣布以76億美元收購PS Business Parks, Inc.。該公司的資產(chǎn)包括96處物業(yè)，其中有2700萬平方英尺辦公空間，以及800個住宅單元。

4月19日，黑石宣布以128億美元的現(xiàn)金收購美國最大的優(yōu)質(zhì)學生公寓社區(qū)開發(fā)商、運營商American Campus Communities, Inc.。

2月16日，黑石以58億美元現(xiàn)金收購了Preferred Apartment Communities，這家公司擁有12000個單元的住宅，以及600萬平方英尺的購物中心物業(yè)。

以上交易都發(fā)生在美國。在全球其他地方，黑石不動產(chǎn)部門也在大舉收購日本、澳大利亞等地的酒店等資產(chǎn)。在印度，黑石1月27日推出了全新物流平臺Horizon Industrial Parks，該公司擁有印度最大的物流園區(qū)資產(chǎn)組合。在中國，黑石收購SOHO中國雖然沒有成功，但去年收購富力物流園的交易，讓黑石在中國的物流投資組合大幅擴張了近三分之一，達到5300萬平方英尺，覆蓋中國23個城市。

黑石大舉抄底房地不是沒有原因的。雖然新冠疫情以來全球各大類資產(chǎn)價格普漲，但房地產(chǎn)的漲幅尤為突出（至少在美國如此），已經(jīng)成為黑石業(yè)績增長最主要的引擎。2022年以來一二級市場企業(yè)估值下調(diào)，私募股權(quán)業(yè)務熄火，房地產(chǎn)業(yè)務的重要性就更加突出了。

2022年一季報顯示，黑石所有業(yè)務板塊的總體應計業(yè)績凈收入（反應季度環(huán)比增值幅度）達9%，主要是靠房地產(chǎn)業(yè)務拉高的。黑石在一季度表現(xiàn)最好的業(yè)務板塊是房地產(chǎn)（Opportunistic），環(huán)比升值10.3%。相比之下，私募股權(quán)板塊僅升值不足3%。

如果把時間拉長至3月31日為止的12個月，則黑石私募股權(quán)板塊升值31%，已經(jīng)是歷史性的優(yōu)異表現(xiàn)，但與房地產(chǎn)板塊48%的升值幅度相比依然相形見絀。

在優(yōu)異的業(yè)績之下，黑石的房地產(chǎn)基金募資形勢極佳，規(guī)模已經(jīng)遠遠超越了私募股權(quán)基金，雖然后者的募資規(guī)模也在創(chuàng)歷史記錄。僅在2022年一季度，黑石的房地產(chǎn)基金就新募集了170億美元，幾乎是同期私募股權(quán)基金募資額的兩倍。目前黑石的新一期房地產(chǎn)旗艦基金仍在募集中，預計下半年關閉，該旗艦基金的目標規(guī)模是250億美元。最近兩個月，幾乎每周都有美國各州的養(yǎng)老基金宣布向該基金投資。

不僅僅是黑石，房地產(chǎn)基金業(yè)務規(guī)模比黑石小的多的另一大PE巨頭KKR，也表示要加大對房地產(chǎn)業(yè)務的投入。2022年一季度KKR出現(xiàn)了季度虧損，主要是因為私募股權(quán)板塊的資產(chǎn)出現(xiàn)貶值。但KKR規(guī)模不大的房地產(chǎn)投資組合卻表現(xiàn)優(yōu)異，在一季度升值了11%，部分抵消了私募股權(quán)業(yè)務造成的虧損。

面對此情此景，KKR聯(lián)席CEO Scott Nuttall在財報會上表示，KKR計劃將今年籌集的大部分資金投資于信貸、房地產(chǎn)和基礎設施。6月2日，據(jù)彭博社報道，KKR牽頭的財團擬收購全球最大私立醫(yī)院集團Ramsay Health Care的不動產(chǎn)資產(chǎn)，價值58億美元。

還有4000億美元待投

自2007年的金融危機以來，美國房地產(chǎn)市場已經(jīng)經(jīng)歷了長達十多年的牛市，在新冠疫情之后的漲幅更加明顯。

與中國的房地產(chǎn)的高庫存相反的是，美國房地產(chǎn)市場目前正處在低庫存狀態(tài)。近日半夏投資創(chuàng)始人李蓓在微信文章中分析認為，美國房地產(chǎn)市場非常緊張，總庫存（新屋+成屋）依然位于歷史最低水平附近，這會推動房價和租金上漲。

這與黑石的判斷相同。蘇世民在黑石一季度財報會上表示，黑石在美國持有的物業(yè)中，80%的物業(yè)租金上漲幅度顯著超越通貨膨脹，而且差距是“歷史性的”。

另一方面，就像前面提到的，自2022年初美國的上市REIT公司們股價達到歷史性高點之后，市場經(jīng)歷了激烈的震蕩，四月份之后更是出現(xiàn)了普遍性的單邊下跌。因為電商活躍度與疫情期間相比有所下降，近兩年最火的物流倉儲資產(chǎn)首當其沖?！度A爾街日報》上月報道稱亞馬遜正在尋求轉(zhuǎn)租至少1000萬平方英尺的倉庫空間，并可能終止或重新談判部分租約，這也被認為是導致安博股價下跌的原因之一（安博為亞馬遜提供大部分的倉儲物流設施）。另外，更大的爭議是呼之欲出的加息會對房地產(chǎn)市場造成多大影響。按現(xiàn)在的架勢，2022年幾乎肯定會成為自2007年以來房地產(chǎn)并購交易規(guī)模最大的一年，這難免會讓人聯(lián)想到上一次周期中，很多房地產(chǎn)基金在幾個月內(nèi)虧掉了十年的收益。

但是，在2022年強勁的募資之下，各大PE的房地產(chǎn)基金繼續(xù)加碼抄底房地產(chǎn)的趨勢無論如何不會改變。與私募股權(quán)基金不同，房地產(chǎn)基金的資金通常是有股息的，這意味著募資與投資之間不能有太長的時間差。

還是以黑石為例。財報顯示，截至2022年一季度末，黑石的房地產(chǎn)基金干火藥規(guī)模高達363億美元，再加上杠桿，這意味著黑石可以發(fā)起千億美元級別的交易。這還沒考慮到黑石一季度之后的新增募資。

而根據(jù)美國Chilton Capital Management的數(shù)據(jù)，截至2022年5月31日，市場上總計有3930億美元的私人資本準備投資部署到商業(yè)地產(chǎn)或者收購上市REITs。全球房地產(chǎn)大抄底才剛剛開始。（文/陶輝東，來源/投中網(wǎng)）