隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房價也越來越高，更多的人選擇買二手房。但是也隨之產(chǎn)生了新的房產(chǎn)糾紛。

現(xiàn)實中拆遷糾紛案例中就經(jīng)常有房子已經(jīng)完成了交易，但是雙方一直沒有辦理過戶手續(xù)，后來該房屋被劃入拆遷征收范圍，買方和賣方因拆遷補償款歸誰而產(chǎn)生糾紛？遇到這種情況最高院是怎么判的？

今天萬典律師以案說法來解讀二手房未完成過戶情況下拆遷補償?shù)臍w屬問題。

拆遷款歸誰所有首先要看房屋有沒有房產(chǎn)證

首先我們要清楚的是，拆遷補償是指拆遷人對被拆除房屋的所有人，依照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定給予的補償。并且根據(jù)物權法定原則，不動產(chǎn)以在有權登記機構進行權屬登記作為取得物權的法定依據(jù)。被拆除房屋的所有權人如何證明房屋屬于自己所有，很重要的一個憑證就是房屋所有權證。

其屬于國家依法保護房屋所有權的合法憑證，房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。房產(chǎn)證包括房屋所有權證和房屋共有權證。

經(jīng)典案例：房屋買賣后未過戶遭遇拆遷，拆遷補償款怎么辦？

最高院經(jīng)典判例(2017)最高法民再407號中，買方秦某與賣方孫某就遇到了無證房屋征收補償費用應如何分配問題，雙方于2008年6月3日簽訂的《房屋買賣合同》，但是雙方一直未辦理過戶手續(xù)，結果2014年系爭房產(chǎn)納入拆遷范圍，那么拆遷補償款究竟歸誰所有？

最高院是這樣認為的：

1、首先明確雙方對簽訂的《房屋買賣合同》有無爭議？

孫某、秦某對依據(jù)該合同交付的有產(chǎn)權證的房屋及土地部分并無爭議。也就是說雙方當事人自愿達成的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，則應屬合法有效。

2、房屋所在地的土地已被納入政府拆遷改造范圍，但雙方未辦理房屋產(chǎn)權變更登記手續(xù)，拆遷補償怎么算？

（1）房屋所有權屬于誰？

最高院認為：“依據(jù)《中華人民共和國物權法》第九條（現(xiàn)對應《民法典》第二百零九條）“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”。

也就是說這種情況下買方雖然與賣方簽訂了《房屋買賣合同》，并按照合同的約定向賣方交清了全部購房款，但因未在房地產(chǎn)管理部門辦理房屋所有權權屬變更登記，故買方對所購買的房屋雖實際占有、使用、收益，但并沒有實際取得所購房屋的房屋所有權。

依據(jù)《中華人民共和國物權法》第二十八條（現(xiàn)對應《民法典》第二百二十九條）“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、或者消滅的，自法律文書或者是人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力”之規(guī)定，因所購房屋物權已因拆遷而消滅，則買方已無法取得所購房屋的產(chǎn)權。

在這種情況下，賣方作為涉案房屋登記的所有權人，與房屋管理局簽訂的國有土地上房屋征收補償協(xié)議書，合法有效。

（2）誰可以獲得拆遷補償？

雖然賣方仍作為涉案房屋登記的所有權人，但并不意味著可以獲得全部補償款，買方也不會因為不是房屋所有權人而平白利益受損，買方有權利獲得相應的拆遷補償。

在買方秦某與賣方孫某無證房屋征收補償費用爭議一案中，最高院認為依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百三十五條（現(xiàn)對應《民法典》第五百九十八條）“出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉移標的物的所有權的義務”之規(guī)定，在賣方已收取了購房款的情況下，本應及時將出賣房屋過戶登記至買方名下，如果因政府拆遷政策的原因而致涉案房屋物權消滅，在此情況下，買方可選擇解除合同，也可選擇主張所購房屋產(chǎn)權消滅的對價，拆遷補償款。

也就是說在賣方亦尚未實際領取拆遷補償款的情況下，買方請求確認其享有的征收補償協(xié)議中所出賣給買方的房屋及土地使用權等財產(chǎn)所對應的拆遷補償款，符合法律規(guī)定和權利義務相一致原則，應予支持。

萬典律師提示

雖然部分情況下，買受人可以得到拆遷補償款，但是對于房屋買賣而言，無論買賣雙方是什么關系，切記要及時辦理過戶手續(xù)，否則，一旦遇到類似于拆遷的情況，就很有可能會產(chǎn)生不必要的糾紛。尤其是二手房交易，無論是買方還是賣方都要非常謹慎。一旦陷入拆遷糾紛，一定要及時咨詢專業(yè)律師進行維權。