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在昨天的文章里，宋玉成律師給大家科普了一個小小的法律知識：買了房子但沒有過戶，碰到房屋征收，那么征收補償款按照我國現(xiàn)行的法律規(guī)定，應該給房產(chǎn)證上那個人（賣方）；買方雖然買下了房子，但由于沒過戶，所以法律上不承認他的被征收人地位，他不能獲得征收補償款。 但法律規(guī)定是一回事，現(xiàn)實情況又是另外一回事?，F(xiàn)實情況的有各種各樣的可能性，法律能夠規(guī)定的情形是有限的，但現(xiàn)實生活具有無限的可能。所以如果出現(xiàn)從情理上來講與法律相矛盾的情況，那么是不是還應該按照嚴格的法律來判呢？肯定不是的，大家可以聯(lián)想一下于歡殺人案，一審判得太重，全國人民都不同意，二審改判為五年，大家才覺得合情合理。又比如，昆山殺人案，到底算不算正當防衛(wèi)，全國人民支持殺人者的是絕大多數(shù)，最后也認定為正當防衛(wèi)了。所以，只有合情合理的判決才能讓人民滿意。 我們回到昨天那個問題。今天，宋玉成律師要給大家介紹另外一個案件，這個案件是最高院再審，作出的判決?？辞闆r，跟昨天說的買方不能獲得補償款的情況一模一樣。秦宗孝（買方）與孫建國（賣方）于2008年簽訂了一份《房屋買賣合同》，完成了一次房屋買賣交易，但是雙方一直未辦理過戶手續(xù)。一轉眼6年過去了，到了2014年，該房產(chǎn)被納入了拆遷范圍，拆遷補償款究竟歸誰所有，引起了買方和賣方的爭執(zhí)，最后還鬧到了法院。這種爭執(zhí)，往往是賣方聽到拆遷的消息，對賣房這件事后悔了才引起的。 我們從常理來看，一處房子，買賣完成了整整6年了，那么買方是新的房主是毫無疑問的。可是按照《物權法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的相關規(guī)定，買方由于沒有辦理過戶手續(xù)，就是不能拿到拆遷補償款。買方秦宗孝不服，一直打官司，一路上訴、申請再審，最后由最高人民法院做出了最終的裁判——拆遷補償款歸買方秦宗孝！ 可是這樣一來，最高人民法院不久帶頭違法了嗎？但是最高院的判決書寫得非常精彩，用一場嚴密的論證，來說清楚了這個判決并不違法，只不過沒有走《物權法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的路，而是另辟蹊徑。最高院的論證過程如下，大家跟著宋律師的總結，一起來簡單看一下： 第一，秦宗孝與孫建國于2008年6月3日簽訂的《房屋買賣合同》，系雙方當事人自愿達成的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效。 第二，秦宗孝支付了約定的購房款，孫建國交付了房屋和房產(chǎn)證書原件。因涉案房屋所在地的土地2014年被納入政府拆遷改造范圍，故雙方至今（2017年）仍未辦理房屋產(chǎn)權變更登記手續(xù)。 第三，根據(jù)《物權法》的規(guī)定，秦宗孝對所購買的房屋雖實際占有、使用、收益，但并沒有實際取得所購房屋的房屋所有權。但是，《物權法》還規(guī)定了“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、或者消滅的，自法律文書或者是人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力?！币簿褪钦f，買賣雙方在2014年仍然可以辦理過戶手續(xù)，但因為房子被拆了，物權就消滅了，就辦不了了，因為政府征收的原因才拖到了2017年。 第四，賣方孫建國作為涉案房屋登記的所有權人，與重慶市南川區(qū)國土資源和房屋管理局簽訂的國有土地上房屋征收補償協(xié)議書，合法有效。孫建國在該協(xié)議中的合同權利即為其出賣給秦宗孝的房屋及土地使用權的對價。 第五，根據(jù)《合同法》的有關規(guī)定，孫建國收了購房款以后，應當及時過戶，但因為拆遷政策的原因，物權消滅了，過戶無法完成。這時候，秦宗孝可選擇解除合同，也可選擇主張所購房屋產(chǎn)權消滅的對價——拆遷補償款。同時，孫建國簽了補償協(xié)議后還沒有實際領取拆遷補償款，所以秦宗孝可以選擇履行合同，要拆遷補償款。 綜上所述，本案拆遷協(xié)議所指向的房屋及對應土地使用權等的拆遷補償費用，理應由秦宗孝享有；孫建國因已將被征收標的物出賣并收取了購房款而無權重復享有征收補償款。最高院判決：買方秦宗孝勝訴。 這個案子雖然買方贏了，最高院支持了合情合理的一方，同時也通過法律關系梳理，沒有違反法律，但買方確實費了很大的波折。所以宋玉成律師再次提醒大家：對于房屋買賣，無論買賣雙方是什么關系，切記及時辦理過戶手續(xù)。而且，除了賣方反悔之外，買方還可能因為賣方的債務問題導致房屋被法院查封和拍賣，給買方造成法律風險。
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