提起房地產(chǎn)開發(fā)，人們腦海中馬上呈現(xiàn)出這樣一幅圖：弄—塊地皮，蓋—片房子，把房子賣掉，收回資金；再弄—塊地皮，再蓋—片房子，再把房子賣掉，然后回籠資金……這就是現(xiàn)代中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的基本模式。
民國(guó)時(shí)期呢？那時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)與現(xiàn)在的模式有何不同？回顧一下歷史可知，民國(guó)開發(fā)商大多靠租房來賺錢。
民國(guó)的開發(fā)商除了規(guī)模小、多數(shù)兼營(yíng)其他行業(yè)、每年開發(fā)量和開盤量都不大等等特點(diǎn)之外，還有一個(gè)更大的特點(diǎn)：多數(shù)開發(fā)商只開發(fā)，不出售，把開發(fā)好的樓盤租出去，以細(xì)水長(zhǎng)流的房租收入來保證長(zhǎng)久利潤(rùn)。
民國(guó)時(shí)，上海有一家樹德房地產(chǎn)公司，其老板葉澄衷陸續(xù)開發(fā)了幾百幢房屋，用于常年對(duì)外出租，年均純利潤(rùn)高達(dá)十萬兩紋銀。華商劉景德，民國(guó)前夕在租界買進(jìn)地皮，開發(fā)了兩幢商業(yè)大樓，專門用于出租給六百多家商戶，平均每月房租進(jìn)賬可達(dá)五萬大洋。
房子建成后將其出租而不賣的開發(fā)方式，雖然回籠資金慢，但優(yōu)點(diǎn)是細(xì)水長(zhǎng)流，如果開發(fā)商經(jīng)營(yíng)管理比較好，只開發(fā)—處房子就能保證—生衣食無憂。當(dāng)然，用這樣的方式也有不足之處，即回籠資金的周期太長(zhǎng)，中間會(huì)受經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)、時(shí)局變化的影響，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)偏高。
在民國(guó)時(shí)代，開發(fā)商如此，那么市民呢？在南京，大多數(shù)人也不愿買房，而更愿意“租房”住。當(dāng)時(shí)向外出租房屋的主要有兩種人，一是南京原住民，把自有房產(chǎn)的空閑部分租出去；二是開發(fā)商，把尚未出售的樓盤租出去。
民國(guó)時(shí)期的開發(fā)商和市民們比現(xiàn)在傻嗎？開發(fā)商為什么房子建好以后不將其全部賣掉，一次性收回投資，卻寧愿冒著時(shí)局多變的風(fēng)險(xiǎn)也不走開發(fā)即出售的現(xiàn)代路子。市民又為何不愿擁有自己的房產(chǎn)。原因有以下幾種：
1.民國(guó)戰(zhàn)爭(zhēng)仍然存在，時(shí)局多變，從市民到精英階層，相當(dāng)一部分購(gòu)房者都會(huì)有朝不保夕的感覺，花半生積蓄買—處產(chǎn)業(yè)，不知哪天會(huì)讓戰(zhàn)爭(zhēng)給毀掉，不如將錢留著。與其買房，不如租房。像茅盾、魯迅等人，當(dāng)年在上海都是高收入群體，他們都是一直租房。收入較低的丁玲、沈從文、胡也頻等也是租房一族?，F(xiàn)代人以買房為榮，而民國(guó)人恰恰相反，他們認(rèn)為買房是累贅，租房才明智，這種生活理念對(duì)開發(fā)商的影響很大。
2.民國(guó)稅費(fèi)種類繁雜，稅率很高，買房和持有房屋的成本太高，使得多數(shù)人選擇了租房而不是買房。購(gòu)房者買房，除了承擔(dān)房款、繳契稅外，還得繳過戶費(fèi)、中證費(fèi)、市政經(jīng)費(fèi)、建設(shè)特捐、地保蓋戤費(fèi)……。購(gòu)房者如果沒有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力根本承擔(dān)不起。
3.開發(fā)商只租不賣承繼的是中國(guó)傳統(tǒng)。從隋唐到清末，我國(guó)歷代開發(fā)商都有只開發(fā)不出售的習(xí)慣，無論唐宋開發(fā)商還是明清開發(fā)商，身上都有濃厚的地主傾向：地主買了田地，是為了出租給佃戶常年收租的。古代地主不喜歡賣地，古代開發(fā)商也不喜歡賣房。民國(guó)開發(fā)商們租房的多、售房的少，大多也是受了這個(gè)傳統(tǒng)的影響。
正因?yàn)槊駠?guó)時(shí)人們以租房為主，所以建有專門的“出租屋小區(qū)”，民國(guó)開發(fā)商有大有小，有專業(yè)有兼營(yíng)，開發(fā)出來的出租屋也有質(zhì)量差別，好小區(qū)的租戶一般是高層公務(wù)員。比較好的出租屋一般都是成片開發(fā)，每片住宅擁有10所到幾百所洋房不等，外面有隔離帶。屋內(nèi)有客廳、餐廳、浴室、自來水，一般都是獨(dú)立住宅，每棟兩到三層，每層一到三間，每間15平方米到26平方米，每月房租在50塊大洋到200塊大洋之間。稍差些的出租屋是個(gè)體開發(fā)商開發(fā)的，一般規(guī)模小，平房居多，洋房較少，室內(nèi)沒有餐廳和衛(wèi)生間，租金較便宜，普通的一樓一底上下四間的小洋房，簡(jiǎn)裝修不帶家具，月租只需30塊大洋左右。這種出租屋一般也是成片開發(fā)，租戶以下級(jí)公務(wù)員居多。
國(guó)民政府從民國(guó)二十年開始也在南京建起了平民住宅和市民住宅。平民住宅以外來勞工為出租對(duì)象，一般是磚木結(jié)構(gòu)的瓦房，屋內(nèi)青磚鋪地，屋外用煤渣硬化路面，每若干所連成一排，每排之間有三四米寬的胡同。市民住宅以工薪階層為出租對(duì)象，每所有屋兩間，有磚木結(jié)構(gòu)的瓦房，也有少量的洋房，質(zhì)量和設(shè)計(jì)優(yōu)于平民住宅。
民國(guó)如此，那么古代呢？如果我們生活在古代，也會(huì)象現(xiàn)在這樣為房子而搭上半生的積蓄，甚至終身做房奴嗎？
在大多數(shù)人的印象中，我們生活的年代以往都是租公房為主，誰家有私房那是一件很不敢張揚(yáng)的事，就怕被扣上一頂資本家的帽子。而房地產(chǎn)交易也是最近二十幾年的事情，售樓處、開發(fā)商、賣樓花、分期付款、貨幣購(gòu)房、按揭、房奴、公積金、開盤、過戶、搖號(hào)、選房，這些熱門詞匯都是近年才出現(xiàn)的。其實(shí)，這樣的情景并不是我們這個(gè)年代獨(dú)創(chuàng)的，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上很多現(xiàn)象在古代就有。可以說，在古代，房地產(chǎn)也瘋狂著。根據(jù)考古實(shí)物和歷史文獻(xiàn)證明，中國(guó)在西周時(shí)期就出現(xiàn)了土地交易，在戰(zhàn)國(guó)時(shí)就有房屋買賣。
在一個(gè)名字叫“盉（hé 古代酒器）”的西周青銅器上，就刻有一段關(guān)于地產(chǎn)交易的銘文，意思大致是在公元前919年農(nóng)歷三月，一個(gè)叫矩伯的人分兩次把1300畝土地抵押給一個(gè)叫裘衛(wèi)的人，換來了價(jià)值一百串貝殼的幾件奢侈品，包括兩塊玉，一件鹿皮披肩，一條帶花的圍裙。這是目前發(fā)現(xiàn)最早的一宗不動(dòng)產(chǎn)交易。
而就在矩伯和裘衛(wèi)兩人完成土地抵押交易后的若干年，即周厲王年間又發(fā)生了一宗土地買賣。這宗土地買賣的交易過程也被刻在青銅器上。這次記錄的是周厲王買地的事，周厲王為擴(kuò)建王宮，買下一個(gè)叫鬲從的人的地，沒有立即給錢。鬲從擔(dān)心周厲王賴賬，就派人對(duì)鬲從說：“你別怕，我一定會(huì)照價(jià)付款的，如果我賴賬，就讓上天罰我被流放好了?！?/span>
周厲王買地花了多少錢，銘文上沒寫。不過，有人買地，有人賣地，就說明了當(dāng)時(shí)除了有土地抵押，還存在土地買賣，房地產(chǎn)市場(chǎng)在那時(shí)就已經(jīng)有了雛形。
有土地買賣，就應(yīng)該有房產(chǎn)開發(fā)商。但中國(guó)古代并沒有我們現(xiàn)在所說的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，因?yàn)橹袊?guó)古代沒有企業(yè)，那時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)主要是以二手房買賣為主。
在古代，一套住房的第一代業(yè)主，一般都是自主建房，這套住房一般都不是從市場(chǎng)上買來的，都是第一代業(yè)主自己蓋的。房子蓋好后，因?yàn)榉N種原因，這套房子被賣掉，賣給第二代業(yè)主，然后再賣給第三代、第四代業(yè)主?？偟膩碚f，從戰(zhàn)國(guó)到明清，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上賣來賣去的主要是二手房，也不存在產(chǎn)權(quán)年限一說。
古代之所以沒有職業(yè)開發(fā)商，是因?yàn)閺臐h朝開始，中國(guó)傳統(tǒng)一貫重農(nóng)抑商，單靠造房子賺錢，會(huì)被大伙瞧不起。當(dāng)時(shí)只要有人蓋房子往外出租，大伙就說這人是市井小人，掙來的錢就叫“癡錢”，就是呆傻的意思?？梢娫谀菚r(shí)候，連做房東都受歧視，更別說做開發(fā)商了。
其次，做開發(fā)商最需要的是錢。買地、買建材、雇人、擺平關(guān)系，哪個(gè)環(huán)節(jié)都得花錢。尤其是買地，流動(dòng)資金不能少，錢不夠，就得找同行借，或者找銀行貸款。古代沒有銀行，但有錢莊，可是錢莊規(guī)模一般很小，即使有一些大型的全國(guó)連鎖的錢莊，他們也不做開發(fā)商的生意，都把錢借給別的老板了。
再者，古代政府一般不允許商人購(gòu)置大量土地也是一個(gè)原因。
從唐朝到清末，中國(guó)一直沒有職業(yè)的開發(fā)商，只有業(yè)余的開發(fā)商。直到民國(guó)時(shí)期，外國(guó)銀行紛紛到中國(guó)開展業(yè)務(wù)，開發(fā)商們才能貸到大筆的貸款。所以中國(guó)的職業(yè)開發(fā)商直到民國(guó)才出現(xiàn)。
古代人買房子，也跟今人一樣，要考慮很多因素。
第一是看房?jī)r(jià)是否承受得起。古代的房?jī)r(jià)，也是有高有低。北宋時(shí)期，首都開封的房?jī)r(jià)不是普通人能承受得起的，連很多名人都是買不起房子的。比如蘇東坡，一輩子也沒能在開封買房，而是到其他相對(duì)便宜的地方買房。蘇東坡的弟弟蘇轍，參加工作幾十年，到七十歲那年才買上房子，而且不是在首都開封買的，而是在開封南邊的一個(gè)城市許昌買的。而唐代詩人白居易有點(diǎn)兒和現(xiàn)在的大都市白領(lǐng)差不多，他參加工作18年后才買到自己的房子，但是在郊區(qū)購(gòu)房，卻在城里租房上班。
除了看房?jī)r(jià)，古代人買房也要考慮位置和周邊環(huán)境。古人跟我們一樣重視居住環(huán)境，最著名的例子就是孟母三遷。另外，古代人買房還要考慮親鄰糾紛。
現(xiàn)代人買房之前，一般都是調(diào)查房子的權(quán)證是否齊全，質(zhì)量是否過關(guān)。而古代人買房之前，主要不是調(diào)查房子的權(quán)證和質(zhì)量，而是調(diào)查賣主，搞清楚他的家人、族人和鄰居是否同意他賣房。因?yàn)樵诠糯凰孔幽懿荒艹鍪?，并不需要通過物價(jià)局、房管局的批準(zhǔn)，卻需要通過賣主家人、族人和鄰居的批準(zhǔn)。正規(guī)的做法是拿一個(gè)小本子，把親戚鄰居的名字都列在上面，然后從族長(zhǎng)老太爺?shù)礁舯诖髬?，讓他們挨個(gè)簽字。假如其中一個(gè)拒簽，這房就別打算賣了。
