商品房?jī)r(jià)格到底有沒(méi)有水份？房地產(chǎn)業(yè)到底存不存在暴利？土地價(jià)格到底會(huì)不會(huì)推高房?jī)r(jià)？這些一直是樓市上爭(zhēng)論不休而又糾纏不清的謎題。本周末，國(guó)土資源部公布了房地產(chǎn)項(xiàng)目用地地價(jià)專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查結(jié)果。全國(guó)620個(gè)樓盤(pán)，地價(jià)占房?jī)r(jià)平均比例為23.2%，其中，比例在30%以下的約占項(xiàng)目總數(shù)的78%。這個(gè)結(jié)果揭開(kāi)了房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)的冰山一角。而前不久，一位鄭州的開(kāi)發(fā)商向我們提供了一份房地產(chǎn)成本清單，對(duì)這些問(wèn)題給出了更清晰的答案。

房地產(chǎn)成本清單顯示：各級(jí)行政部門(mén)的稅費(fèi)在當(dāng)中占了20%

這就是那位開(kāi)發(fā)商提供的樓盤(pán)成本清單，這個(gè)樓盤(pán)處于當(dāng)?shù)厥袇^(qū)內(nèi)，屬于城中村改造項(xiàng)目，2007年底開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)，目前已進(jìn)入預(yù)售階段，樓盤(pán)容積率為3.5，眼下銷(xiāo)售均價(jià)每平方5000元。從這份清單可以看出，加上土地出讓金、拆遷安置房成本，這處樓盤(pán)地價(jià)成本每畝466萬(wàn)元，按容積率3.5計(jì)算，樓面地價(jià)達(dá)到了每平方2000元，占到了售價(jià)的40%。樁基處理、土建、安裝施工費(fèi)、公共部位裝修等建安成本每平方1500元，占到了售價(jià)的30%。而在這份清單上，最引人注目的是這些名目繁多的收費(fèi)項(xiàng)目。

當(dāng)?shù)啬撤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商：“人防收費(fèi)、消防收費(fèi)、建委收費(fèi)、規(guī)劃收費(fèi)、土地收費(fèi)、房管收費(fèi)、評(píng)價(jià)收費(fèi)，安全收費(fèi)多了，治安收費(fèi)，反正大把的費(fèi)擱一塊，就500塊?！?/p>

在這些收費(fèi)中，最大的一筆費(fèi)用是配套費(fèi)，每平方米170元。前期規(guī)劃國(guó)土局要進(jìn)行土地定界，均攤后費(fèi)用是每平米0.5元，而同樣的工作規(guī)劃局還要重新做一遍，這次的收費(fèi)項(xiàng)目變成了規(guī)劃定界費(fèi)，均攤后還是要再收取每平方米0.5元。與規(guī)劃局相關(guān)的費(fèi)用還包括，日照復(fù)核費(fèi)，每平米4元，設(shè)計(jì)圖復(fù)核費(fèi)，每平米1.5到2元。前期費(fèi)用還包括，抗震圖紙審核費(fèi)均攤每平米1.5元，環(huán)境影響咨詢(xún)費(fèi)每平米均攤2元，公示費(fèi)每平米均攤1元。工程建設(shè)當(dāng)中，要交納防雷檢驗(yàn)費(fèi)。樓盤(pán)竣工后，測(cè)繪費(fèi)每平米1.36元，預(yù)售證交易費(fèi)每平米3元，銷(xiāo)售許可證及面積測(cè)量費(fèi)每平米0.2到1.8元。這些收費(fèi)項(xiàng)目至少有30項(xiàng)，涉及20多個(gè)部門(mén)，費(fèi)用總計(jì)448.66元。點(diǎn)房屋銷(xiāo)售價(jià)的將近十分之一。再加上營(yíng)業(yè)稅、所得稅，每平方米稅費(fèi)成本達(dá)到了1100元左右。這位開(kāi)發(fā)商告訴記者，他在這上面列出的還只是主要的收費(fèi)和稅收項(xiàng)目，其中象道路開(kāi)口費(fèi)、建筑垃圾管理費(fèi)、副食品價(jià)格調(diào)節(jié)基金、印花稅、增值稅、城建稅、教育設(shè)施建設(shè)附加稅等，由于金額不高，并沒(méi)有計(jì)算在內(nèi)。全國(guó)政協(xié)委員、河南省工商聯(lián)副主席王超斌對(duì)房地產(chǎn)業(yè)高度關(guān)注，并在2008年提交過(guò)關(guān)于減少收費(fèi)、遏制房?jī)r(jià)上漲的提案，王超斌告訴記者，這份清單和他掌握的情況完全一致。

全國(guó)政協(xié)委員、河南省工商聯(lián)副主席王超斌：“各種稅費(fèi)和現(xiàn)在各種費(fèi)用，你比方說(shuō)氡氣檢測(cè)費(fèi)或者環(huán)保費(fèi)、還有藍(lán)圖審查費(fèi)，還有配套費(fèi)，還有就是土地增值稅，還有所得稅、營(yíng)業(yè)稅，這些費(fèi)用加起來(lái)呢，它占整個(gè)成本的60%?！?/p>

商品房的成本構(gòu)成主要有三部分：土地、建安費(fèi)用，還有就是政府的各項(xiàng)稅費(fèi)。從剛才的成本清單中，我們發(fā)現(xiàn)，各級(jí)行政部門(mén)林林總總的稅費(fèi)在當(dāng)中占了一半以上。河南省工商聯(lián)副主席王超斌還曾經(jīng)做過(guò)這樣一個(gè)調(diào)研，和15年前比，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)增加了30%，不僅收費(fèi)項(xiàng)目在增加，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也在升高。

在這份清單提到的30多項(xiàng)收費(fèi)項(xiàng)目中，最大的一筆單項(xiàng)費(fèi)用是配套費(fèi)，每平米170元，那么這是一筆什么費(fèi)用呢。

當(dāng)?shù)芈?lián)合收費(fèi)辦公室負(fù)責(zé)人：“配套費(fèi)它收上來(lái)錢(qián)用于市政設(shè)施、橋梁、道路、水電、暖氣，做市政設(shè)施，做市政設(shè)施的?！?/p>

這位負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，每平米170元的配套費(fèi)由財(cái)政部門(mén)統(tǒng)一收取，所有費(fèi)用最終用于市政設(shè)施建設(shè)，包括供水、供電設(shè)施等等，然而記者在這份成本清單中發(fā)現(xiàn)，除了170元配套費(fèi)外，開(kāi)發(fā)成本中還專(zhuān)門(mén)有一項(xiàng)市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，那么這筆費(fèi)用是否屬于重復(fù)收費(fèi)呢，開(kāi)發(fā)商反映的情況是否屬實(shí)，記者隨后來(lái)到了當(dāng)?shù)毓╇姽荆╇姽鞠嚓P(guān)負(fù)責(zé)人并沒(méi)有解答記者的疑問(wèn)。全國(guó)政協(xié)委員、河南省工商聯(lián)副主席王超斌認(rèn)為，在交納每平方米170元的配套費(fèi)后，不僅水電氣等的配套費(fèi)用都應(yīng)該免除，并且連配套費(fèi)本身都應(yīng)該減免。

王超斌：“這個(gè)配套費(fèi)在土地出讓的時(shí)間，這項(xiàng)目做的時(shí)間就包含在內(nèi)，就應(yīng)該給你，收了這個(gè)出讓金了，就不應(yīng)該再收配套費(fèi)，而且配套到位，而且這個(gè)配套到位，你水必須加到項(xiàng)目跟前，電必須加到用的跟前，你現(xiàn)在的時(shí)候，就幾公里外叫人家建配電所，然后叫人家去建開(kāi)水所，叫人家從你的總電上架電纜，甚至有幾公斤里架到你項(xiàng)目上，這些費(fèi)用都叫開(kāi)發(fā)商掏了，你說(shuō)這房?jī)r(jià)它咋降下來(lái)?！?/p>

在當(dāng)?shù)匾?guī)劃局，記者了解到了和規(guī)劃相關(guān)的費(fèi)用包括規(guī)劃定界費(fèi)、日照復(fù)核費(fèi)、設(shè)計(jì)圖復(fù)核費(fèi)，用地處一位負(fù)責(zé)人承認(rèn)，開(kāi)發(fā)商確實(shí)需要交納設(shè)計(jì)圖復(fù)核費(fèi)。

記者：“誰(shuí)來(lái)核?！?/p>

當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃部門(mén)用地處肖斌：“我們有一個(gè)規(guī)劃院?！?/p>

記者：“規(guī)劃院，是叫什么規(guī)劃院呢？”

肖斌：“就是我們那個(gè)，就是建筑設(shè)計(jì)院。”

記者：“在哪呢？”

肖斌：“就在這樓下?！?/p>

肖斌解釋說(shuō)，設(shè)計(jì)圖復(fù)核費(fèi)并不是由規(guī)劃局收取，而是規(guī)劃局在審批開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)圖紙前，要求專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行復(fù)核，防止開(kāi)發(fā)商弄虛作假。但肖斌承認(rèn)，所有的開(kāi)發(fā)商提供的設(shè)計(jì)圖紙都必須進(jìn)行復(fù)核，復(fù)核必須在指定的機(jī)構(gòu)，也就是和他們同在一個(gè)辦公樓的規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)院進(jìn)行。

肖斌：“因?yàn)槲覀儽容^相信他們，他們做了很多的政府工作，其它的(我們信不著)。”

規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)院是如何拿到獨(dú)家復(fù)核權(quán)的呢，這里的負(fù)責(zé)人拒絕了記者的采訪(fǎng)。全國(guó)政協(xié)委員、河南省工商聯(lián)副主席王超斌告訴記者，根據(jù)他的調(diào)查，抗震圖紙審核費(fèi)、環(huán)境影響評(píng)估費(fèi)、設(shè)計(jì)圖紙復(fù)核費(fèi)等，都屬于同一性質(zhì)，表面看主管部門(mén)不直接收費(fèi)，但通過(guò)指定收費(fèi)公司，實(shí)際上是在變相收費(fèi)。全國(guó)政協(xié)委員、河南省工商聯(lián)副主席王超斌：“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不能壟斷，必須打破壟斷，這才能公平，至于說(shuō)這個(gè)規(guī)劃院，我經(jīng)常也跟他們打交道，他們的部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)都很熱情，都很好，我也見(jiàn)過(guò)的我們開(kāi)會(huì)都，但是他們實(shí)際上呢，作為企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果說(shuō)沒(méi)有規(guī)劃局這一層保護(hù)，他是不可能會(huì)形成的對(duì)不對(duì)，如果沒(méi)有規(guī)劃局強(qiáng)硬的支持它，那么只要有資質(zhì)都能做，他就沒(méi)有這個(gè)暴利了，實(shí)際上暴利之間，房地產(chǎn)暴利中間，包含著隱性的這些部門(mén)的暴利。”

在對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的這份成本清單進(jìn)行仔細(xì)核察后，記者有了一個(gè)意外的發(fā)現(xiàn)。以樓面地價(jià)每平米2000元、建安成本每平米1500元計(jì)算，這兩大項(xiàng)成本就達(dá)到了3500元，再加上各種名目的收費(fèi)每平米448.66元，稅金每平米650元，資金成本也高達(dá)每平米450元，開(kāi)發(fā)商提供的備注顯示，這是按資金月利息1%計(jì)算得出的結(jié)果，實(shí)際上，王超斌告訴記者，這還是保守估計(jì)，實(shí)際上，僅以融資為例，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的隱性成本極高。

王超斌：“這每一筆錢(qián)里面，背后的銀耗子就在吃著他的糧食，所以說(shuō)他這種營(yíng)業(yè)成本也非常大，剛才那天不是他們說(shuō)嘛，最少是給三個(gè)點(diǎn)，3%得給了銀耗子，甚至有的都給10個(gè)點(diǎn)”

繁多的收費(fèi)項(xiàng)目在一定程度上拉升了房?jī)r(jià)，需從土地競(jìng)拍階段入手實(shí)行陽(yáng)光操作

從我們記者調(diào)查看，在道道行政部門(mén)收費(fèi)項(xiàng)目中，重復(fù)征收、變相征收的現(xiàn)象并沒(méi)有完全杜絕。結(jié)果還是羊毛出在羊身上，這些收費(fèi)最終都會(huì)計(jì)算進(jìn)入房?jī)r(jià)里。不過(guò)，當(dāng)我們對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的成本清單仔細(xì)核算以后，卻有了一個(gè)意外發(fā)現(xiàn)。這處樓盤(pán)樓面地價(jià)2000元，建安成本1500元，各種收費(fèi)448.66元，稅金650元，資金成本450元，總成本相加達(dá)到5048.66元,而這處樓盤(pán)的平均售價(jià)只有5000元。也就是說(shuō)，這個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商辛苦到頭每平米還會(huì)倒貼48.66元。開(kāi)發(fā)商如果不賠錢(qián)，這樓又得怎么蓋呢？

當(dāng)?shù)啬撤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商：“現(xiàn)在(蓋房)跟高速超載一樣，不超載我們就賺不著錢(qián)。”

記者：“怎么超載？”

當(dāng)?shù)啬撤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商：“那開(kāi)發(fā)商除非多蓋點(diǎn)房，多蓋點(diǎn)高度就是超載，汽車(chē)?yán)浀綇V州，拉著一車(chē)貨，一路上罰款，超載一路罰款，一路收這費(fèi)收那費(fèi)，不超載拉到廣州不就賠錢(qián)了，你就得超載?！?/p>

那樓房是如何超載的呢？在接下來(lái)的調(diào)查中，記者有了新的發(fā)現(xiàn)。在這片狹窄的土地上，五棟30層的高樓拔地而起，顯得十分擁擠。目前這處樓盤(pán)已進(jìn)入銷(xiāo)售階段。負(fù)責(zé)人向記者透露，這處樓盤(pán)的容積率經(jīng)過(guò)調(diào)整。然而，在當(dāng)?shù)匾?guī)劃局提供的資料里，記者卻沒(méi)有找到這個(gè)項(xiàng)目調(diào)整容積率的任何材料。

當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門(mén)用地處肖斌：“這個(gè)得找他(們)再聊一聊，到底是怎么回事，可以找他(們)再核實(shí)?！?/p>

根據(jù)國(guó)家城鄉(xiāng)和住房建設(shè)部的要求，為了加強(qiáng)用地容積率管理，調(diào)整容積率時(shí)，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)從建立的專(zhuān)家?guī)熘须S機(jī)抽調(diào)專(zhuān)家，并組織專(zhuān)家對(duì)調(diào)整的必要性和規(guī)劃方案的合理性進(jìn)行論證；在本地的主要媒體上進(jìn)行公示，采用多種形式征求利害關(guān)系人的意見(jiàn)，必要時(shí)應(yīng)組織聽(tīng)證；這的容積率是如何調(diào)整的呢，記者始終不得而知。當(dāng)?shù)匾?guī)劃局一位副局長(zhǎng)在接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪(fǎng)時(shí)曾透露，根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，當(dāng)?shù)氐貐^(qū)居住區(qū)容積率最高為3.5。然而，很多樓盤(pán)都超過(guò)了這個(gè)容積率。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，有部分開(kāi)發(fā)商在競(jìng)標(biāo)土地時(shí)，與審批部門(mén)打好招呼，用較低的容積率逼退其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，在拿到土地后，再想方設(shè)法提高容積率。

當(dāng)?shù)啬撤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商：“開(kāi)發(fā)商都去規(guī)劃局鼓搗，多批點(diǎn)”

記者：“能批下來(lái)嗎？”

當(dāng)?shù)啬撤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商：“那就是靠關(guān)系，靠本事。”

記者：“這種現(xiàn)象普遍嗎？”

當(dāng)?shù)啬撤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商：“我可以這樣說(shuō)，誰(shuí)不改就得賠錢(qián)，房?jī)r(jià)多賣(mài)點(diǎn)，稅金收得多點(diǎn)，政府并不吃虧，開(kāi)發(fā)商目前來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后吧，(房?jī)r(jià)漲了)不會(huì)吃虧，就是說(shuō)增加容積率了，將來(lái)給配套增加了負(fù)擔(dān)了，政府(將來(lái))負(fù)擔(dān)上很吃虧，配套設(shè)施很吃虧?！?/p>

全國(guó)政協(xié)委員、河南省工商聯(lián)副主席王超斌認(rèn)為，正是名目繁多的收費(fèi)項(xiàng)目在一定程度上拉升了房?jī)r(jià)，也導(dǎo)致了部分部門(mén)的腐敗，要想改變超載、罰款、再超載的惡性循環(huán)，解決方法之一就是從土地競(jìng)拍階段入手，實(shí)行陽(yáng)光操作。

全國(guó)政協(xié)委員、河南省工商聯(lián)副主席王超斌：“我認(rèn)為你出讓金高也好低也好，你把它(收費(fèi))包含在內(nèi)了，你就算拍賣(mài)的時(shí)候增加了多少錢(qián)，任何其它的配套費(fèi)用都不能再收了，一次性政府收到位，剩下的都是政府服務(wù)，你看那多好，(地方)政府的形象也好了，國(guó)家的形象也更好了?！?/p>

半小時(shí)觀察：“超載”的房地產(chǎn)能走多遠(yuǎn)？

無(wú)論到底是地價(jià)在推高房?jī)r(jià)，還是各項(xiàng)稅費(fèi)抬高了房?jī)r(jià)，都可以讓我們看到，地方各個(gè)行政部門(mén)從房?jī)r(jià)中拿走了一部分的蛋糕，我們關(guān)心的是，這部分蛋糕被切走之后，最后究竟用在了何處？是否蓋起了更多的保障性住房，讓更多的困難家庭有了自己的歸宿？是否改善了城市的水電、交通和綠化，讓大家享受更美好的環(huán)境？是否補(bǔ)貼了城市的公共開(kāi)支，讓市民的生活成本保持在一個(gè)穩(wěn)定水平？

在房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿(mǎn)重重迷霧，在關(guān)于投機(jī)、炒作、暴利、泡沫的口水戰(zhàn)日漸升級(jí)，在高房?jī)r(jià)壓著普通百姓喘不過(guò)氣的時(shí)候，給上面這些問(wèn)題一個(gè)肯定的正面的回答，是各級(jí)行政部門(mén)必須堅(jiān)守的責(zé)任。如果把從高價(jià)商品房中獲得的大量土地和稅費(fèi)收入，真正用于提升社會(huì)福利，讓大多數(shù)人不再依賴(lài)市場(chǎng)上的高價(jià)商品房來(lái)園住房夢(mèng)，讓各種利益公平合理地在企業(yè)、政府和社會(huì)公眾之間分配。那么，房?jī)r(jià)就不會(huì)成為一個(gè)如此敏感的問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)也就不會(huì)成為一個(gè)資源配置扭曲的市場(chǎng)，投機(jī)和泡沫也就不會(huì)一次次沉渣泛起，難以消弭。

俗話(huà)說(shuō)，理越辯越明。然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)種種曠日持久的爭(zhēng)論，卻越來(lái)越糾纏不清。其實(shí)，分清各自的責(zé)任和義務(wù)，在道理上并不難。關(guān)鍵還是誰(shuí)都怕動(dòng)了自己的蛋糕，但應(yīng)該更清楚地看到，只有蛋糕分得合理，人們才會(huì)努力去把蛋糕做大，只有蛋糕做大，大家才能分的更多。

          所謂“容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶(hù)來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶(hù)就越舒服。這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢(qián)的角度來(lái)設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)3，綠化率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。

[

　　在舉國(guó)上下向高房?jī)r(jià)宣戰(zhàn)的時(shí)刻，被媒體稱(chēng)之為"北京最暴利的樓盤(pán)"的龍湖頤和原著再次被推到了風(fēng)口浪尖。

　　北京最暴利的樓盤(pán)

　　早在2009年7月25日，國(guó)土部將全國(guó)620個(gè)調(diào)查項(xiàng)目的數(shù)據(jù)日前悉數(shù)發(fā)布(詳見(jiàn)附圖1)，其中北京的21個(gè)項(xiàng)目中，地價(jià)最高占房?jī)r(jià)的比例為51.36%，最低為14.33%。北京21個(gè)項(xiàng)目平均地價(jià)為4337.1元，平均房?jī)r(jià)為17261元，平均地價(jià)與房?jī)r(jià)的比例約為25%！北京眾多知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在列。

　　按照國(guó)土部公布的數(shù)據(jù)，西鄰頤和園昆明湖的頤和原著樓面地價(jià)為6810元/平方米，平均售價(jià)為45000元/平方米，地價(jià)房?jī)r(jià)比為15.13%；但是記者通過(guò)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查詢(xún)到，頤和原著的平均成交價(jià)為50774元/平方米，地價(jià)房?jī)r(jià)比為13.41%！由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，建安成本和管理費(fèi)用基本為剛性，唯有土地成本彈性最大，土地成本越低，利潤(rùn)空間越大，頤和原著如此低的土地成本，當(dāng)之無(wú)愧是北京 "最暴利"的開(kāi)發(fā)樓盤(pán)。

　　違反別墅項(xiàng)目停批規(guī)定

　　公開(kāi)資料顯示，頤和原著總建筑面積12萬(wàn)平米，91套。開(kāi)發(fā)商龍湖地產(chǎn)對(duì)外所有的宣傳都稱(chēng)頤和原著為獨(dú)棟別墅。

　　眾所周之，國(guó)土資源部從2006年5月就開(kāi)始下發(fā)通知，停止審批別墅類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。那么頤和原著是如何通過(guò)規(guī)劃的呢？

　　公開(kāi)資料顯示，頤和原著的容積率為0.76。容積率是指建筑總面積與建筑用地面積的比，它是反映樓盤(pán)舒適度的一個(gè)指標(biāo)，同時(shí)，它的高低直接折射出樓盤(pán)的品質(zhì)。例如，在1萬(wàn)平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。規(guī)劃對(duì)低密度住宅的大體標(biāo)準(zhǔn)概念，高層低密度住宅容積率不大于2.2;多層低密度住宅容積率不大于1.2;排屋(Town House)容積率不大于0.7;獨(dú)棟別墅(Villa)容積率不大于0.35。

　　如果按照業(yè)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)，頤和原著應(yīng)該是介于多層和Town House之間的產(chǎn)品類(lèi)型。但頤和原著對(duì)外宣稱(chēng)是中式大宅，獨(dú)棟別墅。

　　開(kāi)發(fā)商是如何做到容積率為0.76的獨(dú)棟別墅呢？龍湖地產(chǎn)在頤和原著進(jìn)行了大膽地嘗試，一是減小建筑間隔(詳見(jiàn)附圖)，二是向地下拓展空間；記者看到，頤和原著的樓體緊挨著圍墻，兩者之間僅有20公分左右(詳見(jiàn)附圖)。頤和原著的地塊呈現(xiàn)不規(guī)則長(zhǎng)形狀，在規(guī)劃上很不利，設(shè)計(jì)師沒(méi)有別的辦法，只能將樓座擺密，犧牲業(yè)主的私密性和舒適度。在現(xiàn)房呈現(xiàn)之后，通過(guò)龍湖拿手的園林景觀造坡植樹(shù)進(jìn)行修飾。不過(guò)，園林做的好的開(kāi)發(fā)商，大多是會(huì)偷面積的。園林遮丑??！

　　

　　在密擺樓座的同時(shí)，向下深挖，做出地下二層，同時(shí)抬高一層水平高度(詳見(jiàn)附圖)，地下兩層計(jì)入銷(xiāo)售面積。地面部分做二層，部分做一層。地上部分為何不做出三層，記者推測(cè)，因?yàn)轭U和原著緊挨頤和園，估計(jì)有建筑物限高方面的原因，因此，只能往下深挖坑。

　　通過(guò)密布樓座和深挖地下室，提高容積率，繞開(kāi)國(guó)土部關(guān)于別墅類(lèi)低密度住宅的限制，頤和原著的獨(dú)棟別墅終于可以粉墨登場(chǎng)了。但是毫無(wú)疑問(wèn)，這種靠樓擠樓和深挖洞方式建成的所謂"高密度別墅"，犧牲的當(dāng)然是居住的舒適度，從本質(zhì)上講，無(wú)疑是對(duì)國(guó)土部禁令的藐視和對(duì)豪宅品質(zhì)的謀殺。

　　詭異的綠化率

　　反映居住舒適度有兩個(gè)指標(biāo)，綠化率和容積率。公開(kāi)資料顯示：頤和原著綠化率22.78%。在國(guó)家關(guān)于園林綠化的用語(yǔ)中，準(zhǔn)確的應(yīng)為"綠地率"，指的是規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。根據(jù)北京的地方規(guī)定，凡符合規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)的新建居住區(qū)，居住小區(qū)綠地率不得低于 30% ，換言之，樓盤(pán)的綠地率只達(dá)到30%的最低限就符合要求了。

　　而頤和原著22.78%的綠化率明顯不符合北京市的綠化指標(biāo)規(guī)底線(xiàn)。按照相關(guān)規(guī)定，規(guī)劃不符合規(guī)定，則拿不到銷(xiāo)售許可證，事實(shí)上，頤和原著2008年1月18日公開(kāi)發(fā)售。龍湖地產(chǎn)究竟通過(guò)什么樣的公關(guān)手段，使得相關(guān)主管部門(mén)裝作視而不見(jiàn)無(wú)法通過(guò)審批的綠化項(xiàng)目，最終過(guò)關(guān)斬將，順利拿到銷(xiāo)售許可證？

　　業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)，北京對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的監(jiān)管措施已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)謹(jǐn)，環(huán)環(huán)相扣，層層把關(guān)，一個(gè)環(huán)節(jié)如果過(guò)不去，下一個(gè)環(huán)節(jié)就無(wú)法通過(guò)。綠化率不達(dá)標(biāo)而拿到銷(xiāo)售許可證的原因，可能性只有兩個(gè)，一是賄賂審批綠化的官員，故意放行，這樣即使后面環(huán)節(jié)發(fā)現(xiàn)上一環(huán)節(jié)有誤，因?yàn)樨?zé)任不在自己，也可能放行通過(guò)；另一種就是在審批綠化的環(huán)節(jié)上材料造假，騙取批準(zhǔn)之后，以真實(shí)材料和假的批文進(jìn)入下一審批。但是無(wú)論是何種情況，頤和原著綠化不達(dá)標(biāo)卻公開(kāi)銷(xiāo)售，已經(jīng)是非法。

據(jù)了解，近幾年，開(kāi)發(fā)商為多建樓賺取更多利潤(rùn)，多采取變更容積率的方式，攤薄樓面地價(jià)。地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志(微博 博客)給記者算了一筆賬：比方說(shuō)5000平方米用地面積，地價(jià)1000萬(wàn)元，容積率是2，那建筑面積就是10000平方米，樓面地價(jià)就是1000元/平方米。假設(shè)容積率提高到3，那建筑面積就提高到15000平方米，樓面地價(jià)就是666元/平方米。

迷霧重重貓膩多多 西安房地產(chǎn)容積率大調(diào)查

綜觀09全國(guó)樓市，各地“地王”頻現(xiàn)，地價(jià)高得令人咋舌！這樣高的地價(jià)下，開(kāi)發(fā)商會(huì)如何應(yīng)對(duì)？驚！地價(jià)超過(guò)樓價(jià)現(xiàn)象頻現(xiàn)

“面粉貴過(guò)面包”，目前在房地產(chǎn)界很流行這句話(huà)，意思是指樓面地價(jià)高出當(dāng)時(shí)周邊房?jī)r(jià)。在滬杭兩地同日誕生的“新地王”的樓面地價(jià)，已經(jīng)接近或超過(guò)了周邊的商品房?jī)r(jià)，這是一種典型的“面粉貴過(guò)面包”現(xiàn)象。

遇到這種情況，開(kāi)發(fā)商一般有兩種應(yīng)對(duì)辦法。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹認(rèn)為，“面包”一定會(huì)漲價(jià)，而且會(huì)推高周邊房?jī)r(jià)；而河南某地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商則認(rèn)為，增加容積率也能賺錢(qián)，“現(xiàn)在（蓋房）跟高速超載一樣，不超載我們就賺不著錢(qián)”。容積率雖然是關(guān)系到居住舒適度、房屋性?xún)r(jià)比的一個(gè)重要指標(biāo)，但由于比較隱蔽，查詢(xún)也有困難，很多業(yè)主買(mǎi)房入住多年，也不知道自己小區(qū)的容積率?；螅楹稳莘e率總是喜歡躲貓貓

按照現(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類(lèi)居住用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃，不同的建筑層數(shù)和建筑形態(tài)通常會(huì)有各自適宜的容積率區(qū)間。如獨(dú)立別墅為0.2~0.5；聯(lián)排別墅為0.4~0.7；6層以下多層住宅為0.8~1.2；11層小高層住宅為1.5~2.0；18層高層住宅為1.8~2.5；19層以上住宅為2.4~4.5。這樣，開(kāi)發(fā)商在通過(guò)土地招拍掛的方式拿地時(shí)，首先就會(huì)根據(jù)供地條件中的容積率這項(xiàng)指標(biāo)，來(lái)大致上推定規(guī)劃建筑的層數(shù)和分期產(chǎn)品組合。

昨日，記者上西安市國(guó)土資源局查看“西安市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告”發(fā)現(xiàn)，盡管出讓宗地簡(jiǎn)況已經(jīng)對(duì)所拍賣(mài)地塊的用地性質(zhì)、出讓年限、建筑密度、綠地率、容積率等有明確規(guī)定，但是，在利益的驅(qū)動(dòng)下，就有開(kāi)發(fā)商敢在容積率上“動(dòng)手腳”。

現(xiàn)在，購(gòu)房者要了解房?jī)r(jià)，最直接的辦法就是上西安價(jià)格信息網(wǎng)，看商品房?jī)r(jià)格備案“一房一價(jià)”公示，在這里面可以看房號(hào)，可以看面積，可以看單價(jià)及銷(xiāo)售狀況，就是看不見(jiàn)容積率。

事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商們?cè)阡N(xiāo)售樓盤(pán)的過(guò)程中，對(duì)“容積率”的態(tài)度也是各不相同的，有的會(huì)在銷(xiāo)售過(guò)程中公開(kāi)或大肆宣傳自己容積率，而有的則是隱蔽或盡量避免談及“容積率”。

據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)調(diào)查顯示：目前，性?xún)r(jià)比已經(jīng)成為購(gòu)房者置業(yè)的首要標(biāo)準(zhǔn)。房?jī)r(jià)、地段、配套很直觀，容易看清，但容積率就隱蔽，很多業(yè)主買(mǎi)房都入住好多年了，也不知道自己小區(qū)的容積率是多少。業(yè)界認(rèn)為：正是因?yàn)樾畔⒌牟粚?duì)稱(chēng)，才有了不良開(kāi)發(fā)商利用“容積率”鉆空子，為自己牟取暴利的事情。到底容積率背后掩藏了什么？它有什么“本事”吸引一些不法開(kāi)發(fā)商不惜對(duì)規(guī)劃進(jìn)行修改？金錢(qián)在背后叮咚作響。嘆！開(kāi)發(fā)商動(dòng)動(dòng)“容積率”就能賺錢(qián)

容積率能直接反映建筑密度，進(jìn)而對(duì)景觀空間及每一棟房子的進(jìn)深、采光產(chǎn)生影響。正因?yàn)槿莘e率如此重要，所以有關(guān)容積率的問(wèn)題也出現(xiàn)得特別多，反映的各個(gè)方面的利益沖突也特別尖銳。

近年來(lái)，重慶、昆明、海口等城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，在規(guī)劃審批環(huán)節(jié)上相繼發(fā)生重大腐敗案件，其主要表現(xiàn)是，一些開(kāi)發(fā)商在拿到土地后便采取不正當(dāng)手段，勾結(jié)城鄉(xiāng)規(guī)劃部門(mén)的某些領(lǐng)導(dǎo)和干部，擅自修改規(guī)劃方案，改變土地使用性質(zhì)，或者提高容積率，以牟取非法利潤(rùn)。

容積率越高，可供其銷(xiāo)售的面積就越多，開(kāi)發(fā)商獲利也越大，但是購(gòu)房者的居住環(huán)境就越差。以一塊占地1萬(wàn)平方米的土地來(lái)計(jì)算，假若容積率是3，意味著可建3萬(wàn)平方米，如果把容積率提高到3.5，則可建3.5萬(wàn)平方米。如果以每平方米6000元的價(jià)格出售，足足可以多得3000萬(wàn)元，這種誘惑的確很大！對(duì)此，全國(guó)政協(xié)委員、重慶市監(jiān)察局副局長(zhǎng)杜黎明曾說(shuō)：“容積率在開(kāi)發(fā)商眼中簡(jiǎn)直就是點(diǎn)石成金的‘魔術(shù)棒’，哪怕是能提高0.5個(gè)百分點(diǎn)，每個(gè)開(kāi)發(fā)商都會(huì)不惜血本地公關(guān)。”

到這里，大家就不難理解今年一些城市火爆的成交量與“新地王”不斷刷新事件為何頻發(fā)了，“面粉貴過(guò)面包”沒(méi)關(guān)系，開(kāi)發(fā)商手中還有“法寶”，規(guī)劃11層的，可以先蓋到12層，業(yè)主不鬧就算了，一旦業(yè)主鬧起來(lái)，就到規(guī)劃局補(bǔ)辦個(gè)手續(xù)，交點(diǎn)罰款了事。據(jù)知情人士透露：就開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，可以說(shuō)容積率就是利潤(rùn)，甚至是命根子！因?yàn)槔嫠?qū)，各地幾乎都出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商私調(diào)“容積率”事件，西安也不例外。像媒體之前曝光的雁影華庭“16層變17層”、激情2006爛尾樓等，就是改動(dòng)“容積率”的案例。

實(shí)質(zhì)上，現(xiàn)在市場(chǎng)上普遍采用的送空中花園、入戶(hù)花園、超大露臺(tái)、超高層高暗藏復(fù)式等營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)，也是一種變相提高容積率的做法，只是這種做法比較隱蔽，而且也能讓部分購(gòu)房者收益，所以大家心照不宣罷了。業(yè)主在樓房容積率這個(gè)問(wèn)題上的不專(zhuān)業(yè)，使其在購(gòu)房中成為弱勢(shì)的一環(huán)。而一些政府官員也容易在容積率這個(gè)問(wèn)題上被開(kāi)發(fā)商的 “糖衣炮彈”砸中！怎么辦？相關(guān)職能部門(mén)已經(jīng)行動(dòng)起來(lái)，維護(hù)業(yè)主利益！動(dòng)！查容積率 斷開(kāi)發(fā)商“邪念”

一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)3，綠化率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。

開(kāi)發(fā)商增加容積率，為自己牟利，輕則影響業(yè)主的采光、通風(fēng)及居住的舒適度，重則可增加樓盤(pán)的“負(fù)擔(dān)”，危及業(yè)主的人身及財(cái)產(chǎn)安全。雁影華庭住戶(hù)劉先生告訴記者，開(kāi)發(fā)商加蓋一層，意味著大樓的地基要增加這一層的重量，如果當(dāng)時(shí)做的地基，能承受17層樓重，這還罷了，如果只能承受16層樓重，則開(kāi)發(fā)商多加一層，如遭遇洪水、地震的情況，誰(shuí)敢擔(dān)保不會(huì)出現(xiàn)像整樓倒塌現(xiàn)象。

業(yè)內(nèi)人士王飛揚(yáng)告訴記者:“容積率是一個(gè)非常專(zhuān)業(yè)的詞，一般業(yè)主不會(huì)計(jì)算，也沒(méi)法計(jì)算，所以必須得依靠行業(yè)主管部門(mén)，才能維護(hù)消費(fèi)者的利益?！?/p>

今年5月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問(wèn)題開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)治理工作的通知》，要求對(duì)2007年至2009年3月底期間領(lǐng)取規(guī)劃許可證的所有房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清理檢查。隨后，陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省監(jiān)察廳也于5日下發(fā)通知，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中違規(guī)變更規(guī)劃調(diào)整容積率問(wèn)題進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)治理。

按要求：到2010年年底以前，要對(duì)全省范圍內(nèi)2007年1月1日至2009年3月31日期間領(lǐng)取規(guī)劃許可證的所有房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清理檢查。重點(diǎn)檢查在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)以劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)用地容積率等強(qiáng)制性指標(biāo)的管理情況；風(fēng)景名勝區(qū)范圍內(nèi)的建設(shè)用地容積率等強(qiáng)制性指標(biāo)的管理情況；同一房地產(chǎn)項(xiàng)目（含分期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目）在給出規(guī)劃條件、建設(shè)用地規(guī)劃許可、規(guī)劃方案審查、建設(shè)工程規(guī)劃許可、建設(shè)項(xiàng)目竣工規(guī)劃核實(shí)工程中對(duì)建設(shè)用地容積率等強(qiáng)制性指標(biāo)的管理情況。

業(yè)界表示：希望借助這次全國(guó)巡檢，能夠從源頭規(guī)范土地審批，規(guī)范操作環(huán)節(jié)，徹底斬?cái)嚅_(kāi)發(fā)商的“邪念”，保護(hù)廣大業(yè)主的利益，促進(jìn)西安樓市健康、持續(xù)發(fā)展。正是利用業(yè)主在容積率上的 “無(wú)知”，某些房產(chǎn)項(xiàng)目的非法牟利才頻頻得逞?，F(xiàn)在，是時(shí)候上一堂“容積率”課了。知！容積率該咋算？

所謂“容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶(hù)來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及居住的舒適度。綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶(hù)就越舒服。這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢(qián)的角度來(lái)設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)3，綠地率應(yīng)不低于30%。

計(jì)算公式：容積率=總建筑面積÷總用地面積。當(dāng)建筑物層高超過(guò)8米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積應(yīng)加倍計(jì)算。容積率與居民的舒適度成反比。