什么是樓面價(jià)？

樓面價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)，是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格，具體是指按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評(píng)估的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格，并由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權(quán)的平均價(jià)格。

如何計(jì)算？

房?jī)r(jià)中的樓面土地價(jià)格計(jì)算和兩個(gè)指標(biāo)有關(guān)系。一是土地本身價(jià)格，二是規(guī)劃容積率。土地價(jià)格，計(jì)算時(shí)要包括各種購買土地時(shí)所發(fā)生的費(fèi)用；容積率，是規(guī)劃總建筑面積除以土地面積。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物 (構(gòu)筑物)所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等。

對(duì)于開發(fā)商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。

計(jì)算公式

樓面價(jià)=土地總價(jià)/規(guī)劃建筑面積

土地單價(jià)=土地總價(jià)/土地面積

容積率=規(guī)劃建筑面積/土地面積

當(dāng)表述中并未標(biāo)注樓面價(jià)時(shí)，單位為（元/平方米）的均為土地單價(jià)，因此，上述地塊的起拍地價(jià)實(shí)際為土地單價(jià)，并不是樓面價(jià)。一般來說，在掛牌信息中沒有明確標(biāo)注規(guī)劃建筑面積的情況下，我們?cè)谟?jì)算樓面價(jià)時(shí)，按照樓面價(jià)=土地單價(jià)/最大容積率這一公式進(jìn)行計(jì)算。

樓面價(jià)和房屋最終銷售關(guān)系？

樓面價(jià)代表著一個(gè)項(xiàng)目在銷售時(shí)，單位售價(jià)中所包含的土地成本。商品房的最終售價(jià)包含著樓面價(jià)，所以開發(fā)商在拿地的時(shí)候支出的土地價(jià)格會(huì)作為商品房最終售價(jià)的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。

樓面價(jià)是房屋建造的土地成本，但房屋成本除了土地成本外，還有建安成本、勘察設(shè)計(jì)和前期工程成本、配套成本、稅費(fèi)成本、營(yíng)銷成本、開發(fā)成本等。而一般情況下，樓面價(jià)和房?jī)r(jià)呈正比例關(guān)系。

想要算房?jī)r(jià)的話，這里給大家一個(gè)參考公式。

房?jī)r(jià)=土地成本（30%） 開發(fā)費(fèi)用（10%） 建安成本（20%） 稅費(fèi)（15%） 利潤(rùn)（25%）。這個(gè)公式一般是比較有說服力的，當(dāng)然特殊案例也免不了。其中，開發(fā)費(fèi)用是指三大費(fèi)用，包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（也叫營(yíng)銷費(fèi)用），管理費(fèi)用一般不超過房?jī)r(jià)的3%，三項(xiàng)費(fèi)用一般不會(huì)超過房?jī)r(jià)的10%。但近些年地產(chǎn)商融資緊張，一些項(xiàng)目借道房地產(chǎn)信托，融資成本自然水漲船高。

上述公式中，利潤(rùn)占25%，其實(shí)只能是一個(gè)大概的估算。這和地產(chǎn)商的策略也有關(guān)系，有些樓盤可能是暴利，譬如在三四線城市，土地成本只有幾百元/平方米，而房?jī)r(jià)至少三四千元/平方米，利潤(rùn)翻倍都是有可能的。但也有些項(xiàng)目，可能利潤(rùn)率低到我們都難以相信，在5%以下。

此外，不同的項(xiàng)目利潤(rùn)有很大差異的。一般而言，樓盤的定案價(jià)只是提供一個(gè)成本收益核算上的參考，實(shí)際銷售價(jià)是隨行就市的，因而利潤(rùn)也就起伏很大?；氐椒?jī)r(jià)公式，在房?jī)r(jià)中，政府拿走的是土地、稅收、“建安成本”中的政府規(guī)劃費(fèi)，地產(chǎn)商拿走利潤(rùn)，但也可以借助融資提高自有資金的回報(bào)率。所以，本質(zhì)上地產(chǎn)商和地方政府屬于利益共同體。

在實(shí)際情況下也會(huì)有幾個(gè)誤區(qū)，大家需注意：

誤區(qū)1.樓面價(jià)高、房?jī)r(jià)不一定高：如果市場(chǎng)降溫，開發(fā)商為了降低風(fēng)險(xiǎn)迅速回本，可能根據(jù)自身、周邊情況做出合理調(diào)整，本著只要能賺錢，少點(diǎn)無所謂的態(tài)度。

誤區(qū)2.樓面價(jià)低、房?jī)r(jià)不一定低：如果拿地成本較低而項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，那么土地價(jià)值可能隨著時(shí)間的增加而升高，水漲船高之下，房?jī)r(jià)也會(huì)對(duì)應(yīng)拉高。

誤區(qū)3.房?jī)r(jià)不必然高于樓面價(jià)：在市場(chǎng)情況特別不好、開發(fā)商拿地成本非常高、或者是開發(fā)商揮淚大甩賣時(shí)，房?jī)r(jià)也會(huì)出現(xiàn)低于樓面價(jià)的時(shí)候，假如這個(gè)時(shí)候買到房，那要恭喜您了，絕對(duì)是千載難逢，非常少見。

期待開發(fā)商虧本賣房，還不如踏實(shí)工作攢多多的錢~

好了，不說了，小編灼灼要回去搬磚了。

悄悄回來說一句，這次流拍6宗，各大開發(fā)商拿地樓面價(jià)又都不到3000，我們是不是可以期待呼市的房?jī)r(jià)稍微降一降~