老狗做咨詢這么久以來，發(fā)現(xiàn)50%以上的粉絲朋友工作地點(diǎn)在珠江新城+琶洲這兩個(gè)地方。今天跟大家聊聊琶洲中產(chǎn)們的房子怎么買。

至于中產(chǎn)怎么定位，網(wǎng)上有很多種聲音，姑且這里就當(dāng)是買預(yù)算1000萬(wàn)左右房子的家庭吧。

關(guān)于琶洲，相信大家也不陌生，只需要稍微放張圖上來，都能感受到其先進(jìn)生產(chǎn)力的壓迫感，云集了一眾耳熟能詳?shù)拇笈七^來，微信、小米、阿里、TCL、唯品會(huì)、國(guó)美等等，三產(chǎn)定位給琶洲帶來大量高凈值人群。按照規(guī)劃，2025年的琶洲要實(shí)現(xiàn)數(shù)字經(jīng)濟(jì)5000億，2035年實(shí)現(xiàn)1.2萬(wàn)億元的產(chǎn)值，屆時(shí)就業(yè)人口規(guī)?？蛇_(dá)80萬(wàn)人。也就說，琶洲接盤俠的購(gòu)買力不僅強(qiáng)，且數(shù)量足夠多。

圖源：廣州房產(chǎn)

可惜，對(duì)于琶洲的中產(chǎn)來說，琶洲的房子很難選，剛需幾百萬(wàn)的，客村赤崗很多可以選，頂豪三四千萬(wàn)的直接上保利天悅。中產(chǎn)的預(yù)算正處于一個(gè)不上不下的價(jià)位之間，今天老狗有空，用排雷的方法帶大家把琶洲每個(gè)樓盤翻一遍先。

排雷之前先有個(gè)概念，對(duì)琶洲要有一個(gè)框架認(rèn)識(shí)，到底哪里才算琶洲，按照老規(guī)，琶洲只有西區(qū)+中一區(qū)+中二區(qū)+東區(qū)，也就是琶洲全島，新規(guī)出來后，就多了個(gè)南區(qū)，赤沙一帶。

01

//  西區(qū)

西區(qū)也就是8號(hào)線磨碟沙地鐵站周邊了，這是琶洲的龍頭，一堆高大上寫字樓聚集地，磨碟沙的房子特點(diǎn)就是租金高，不過我們做房產(chǎn)投資的，要明白，租金始終是小頭，增值才是關(guān)鍵。琶洲西區(qū)的房子品質(zhì)良莠不齊，踩坑的點(diǎn)挺多的。拿幾個(gè)典型來舉例吧：

磨碟沙花苑：目前放盤價(jià)6-7萬(wàn)，位置很好，可以眺望到廣州塔，應(yīng)該是最近電商總部的房子，出門走幾步就到公司樓下那種?？上?，問題這是一個(gè)安置房，不是主流投資品，求穩(wěn)還是買個(gè)正規(guī)商品房吧。

印象琶洲公寓：我相信很多人想買琶洲次新房的時(shí)候，在貝殼一定會(huì)關(guān)注到這里，琶洲地段+十年出頭的樓齡，看是很香，實(shí)際是坑。實(shí)地一看跟酒店那樣，房子是70年產(chǎn)權(quán)無(wú)疑，可惜是單體樓，酒店式管理，人來人往，多梯戶比，毫無(wú)住家氛圍，你永遠(yuǎn)不知道你隔壁住得都是些什么人。這個(gè)案例可以當(dāng)成教科書了，以后看到這種公寓型的住宅，躲遠(yuǎn)一點(diǎn)吧，強(qiáng)如琶洲這樣的地段，也帶不動(dòng)它的房?jī)r(jià)，真爛泥扶不上墻系列。

麗景華苑：樓齡過老，品質(zhì)差，人車不分流，戶型歪，樓梯房，夾著少量加裝電梯，只適合剛需去過渡，放盤價(jià)也要4-5萬(wàn)，有時(shí)候買房沒必要委屈自己吧。

剩下的電力設(shè)計(jì)院、80號(hào)大院這兩聽名字就有年代感了，勸退勸退，還有個(gè)高教花園，教師宿舍樓，現(xiàn)在掛牌7萬(wàn)+，一般人啃不下口。

真正看著還算眉清目秀的應(yīng)該是會(huì)展西岸、星品、世港花園、畔江花園這幾個(gè)小區(qū)吧。

會(huì)展西岸、星品共用一個(gè)花園，星品的樓齡更新，但是戶型是小復(fù)式，家里有老人的不適合，上下樓梯不舒服，同樣要注意隔壁就是獵德大道，車流量大噪音少不了，吵不吵要親自去衡量下。

世港花園原名叫世港國(guó)際公寓，之前里面很多辦公的，每天上下班時(shí)間一堆小年輕從里面進(jìn)出，加上“公寓”二字打頭，很多人誤以為這不是正規(guī)住宅，現(xiàn)在名字改了，公司也清退了一大波，相信后續(xù)價(jià)值也會(huì)修復(fù)，不過也不能隨便選，世港真正的好貨是小區(qū)最后那排板樓，一梯兩戶的小高樓，南北通透，南望赤沙，北望花園。

至于畔江花園，隔壁就是華快，其實(shí)有點(diǎn)吵，加上小區(qū)入口不太顯眼，存在感低，很容易被忽略掉。

磨碟沙的地段價(jià)值沒問題，真正值得吐槽的是目前這邊的商業(yè)配套極差，附近沒有大盒子商業(yè)，1000萬(wàn)左右預(yù)算，更建議往隔壁赤崗三杰那邊看看，因?yàn)槟沁呂磥碛腥龍?chǎng)一館，城市面升級(jí)更快。

02

//  中1區(qū)

中1區(qū)也就是8號(hào)線新港東-琶洲這兩個(gè)地鐵站了，大部分地是拿去做會(huì)展了，琶洲的老本行，這里只有兩個(gè)住宅項(xiàng)目，南園居+珠江大家庭花園。

買這兩個(gè)小區(qū)的人有兩類，一類是真剛需為求上班近，通勤時(shí)間盡量短的，一類是博拆遷的。這兩個(gè)小區(qū)都有些年頭了，最早動(dòng)工期可以追溯到上世紀(jì)90年代，品質(zhì)早就跟不上市區(qū)普通花園小區(qū)的水平，舊改的新聞傳了好幾年，一直沒下文。

琶洲中產(chǎn)肯定是看不上這種小區(qū)的，在這里給大家提個(gè)醒吧，不要一味聽從朋友、中介們的小道消息，買老舊小區(qū)博拆遷的概率很低，大部分加裝了電梯的小區(qū)短周期拆遷的概率更低，廣州是一座老城，老城里面有很多老舊小區(qū)，老房子不一定非要拆了重建，考慮成本政府更傾向于微改造，你大可去體育西一帶看看，廣和路、廣利路一堆老破舊等了N年還沒拆。什么時(shí)候拆？拆了補(bǔ)多少？什么時(shí)候補(bǔ)？在你沒弄明白這些細(xì)節(jié)前，還是老老實(shí)實(shí)買商品房吧。

03

//  中2區(qū)

中2區(qū)也就是8號(hào)線地鐵站萬(wàn)勝圍一帶了，相較于琶洲西區(qū)密集型的產(chǎn)業(yè)布局，中2區(qū)更適合居家，城市面姣好，商業(yè)配套齊全，保利廣場(chǎng)+萬(wàn)勝?gòu)V場(chǎng)兩個(gè)大盒子商業(yè)體，往東走2公里可達(dá)黃埔古港景觀區(qū)閑逛，這里的小區(qū)改善度高，大戶型小高層為主，未來琶洲的富人區(qū)。

最為炙手可熱的當(dāng)數(shù)保利天悅了，保利旗下的名牌項(xiàng)目，鎖定了未來多年琶洲標(biāo)桿盤的位置，不說品質(zhì)，單一個(gè)花園足以讓市區(qū)大部分同價(jià)位的豪宅汗顏，要知道現(xiàn)在市區(qū)地貴，很多開發(fā)商拿的地都是一些蚊型地塊，花園小，只能向天拿地，搞超高樓。

對(duì)了還有一個(gè)叫琶洲壹號(hào)的，喜歡市區(qū)大別墅的也可以去瞅瞅，常年掛0，可遇不可求。

比較適合中產(chǎn)的，應(yīng)該是去雅郡花園看看，包括水藍(lán)郡、江山國(guó)際這兩個(gè)組團(tuán)，面對(duì)的是大戶型改善需求的客群。部分人可能會(huì)覺得舊，要新的話也沒問題，上周琶洲新增3塊住宅用地，但不確定是拿來做商品房還是回遷房，如果是商品房的話，從土地修整到拍地到上市，估計(jì)已經(jīng)是下一輪行情的事了。

對(duì)了，還有一個(gè)琶洲新村的回遷房，位置好、有房本、樓齡新，不過這類資產(chǎn)沒有太多真實(shí)成交價(jià)可以參考，資產(chǎn)最怕價(jià)格模糊，你拿手上，你都不知道真實(shí)價(jià)值去到哪里，起碼要經(jīng)過幾輪市場(chǎng)洗滌后，價(jià)格才會(huì)真實(shí)顯露，不建議大家做第一批為他們價(jià)值買單的鋪路人。不少投資客打過琶洲新村的主意，大部分無(wú)功而返，很多房源掛在村民自營(yíng)的小中介門店上，村民之間的親戚關(guān)系總比外來人鐵吧，中介串通業(yè)主搭臺(tái)唱價(jià)，還敢去不？

04

//  東區(qū)

東區(qū)是典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部了，東區(qū)遍布一些舊村舊廠，亟待開發(fā)，目前是沒有任何一個(gè)二手房在售的，一手的話大家知道，只有一個(gè)保利招商海珠天郡，限價(jià)在10萬(wàn)內(nèi)，蚊型地塊，硬傷很多，仍建議選，只有一個(gè)理由，前面說了那么多，能適合琶洲選的新房、次新房還真沒幾個(gè)，當(dāng)下的天郡就是一個(gè)有力補(bǔ)充。盡管周邊環(huán)境有點(diǎn)破敗，城市面遠(yuǎn)不如天悅那邊，不過反過來想，要是什么都給你配齊了，價(jià)格又是另外一個(gè)維度的事了。

05

//  南區(qū)

琶洲南區(qū)，也就是赤沙一帶，跟琶洲東區(qū)一樣，也是沒有二手房，這是一個(gè)待開發(fā)狀態(tài)的板塊，慶幸的是，明年有一個(gè)赤沙車輛段TOD項(xiàng)目會(huì)面世，廣州地鐵攜手越秀地產(chǎn)給琶洲中產(chǎn)給的福利，戶型從120平至300多平都有，妥妥的改善風(fēng)，按照越秀的尿性，大家可以參考越秀和樾府的營(yíng)銷手段：全款為王，7成為輔，5成勉勉強(qiáng)強(qiáng)。懂的都懂，好貨大家都知道。關(guān)于赤沙，老狗之前專門打過卡，有興趣可以翻一下舊文重溫一遍。

如果上不了也沒關(guān)系，赤沙村改后也會(huì)有新的產(chǎn)品出來，出來也是下一輪周期后的事了，價(jià)格也會(huì)上到新的一個(gè)臺(tái)階，只是希望你下一輪行情來臨時(shí)可以大撈一筆，屆時(shí)換倉(cāng)的時(shí)候底氣更充足。

好了，琶洲全區(qū)的房子排了一遍雷，相信你也能理解在琶洲選房子真的是一件頭疼的事，還沒算那些對(duì)學(xué)位有需求的家庭呢，要知道海珠東可是沒有名牌學(xué)位房這一說的哦，不局限于琶洲的一畝三分地，抬頭看下對(duì)面的天河，你的選擇會(huì)更豐富，且更有層次感。而且珠江對(duì)岸的天河，到琶洲通勤有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，政府為了加強(qiáng)一江兩岸的聯(lián)系，隧道、大橋、地鐵都投入了大手筆。（老狗說廣州樓市）