前兩天的文章（點(diǎn)這里）說到，買房跟著BAT走，在廣州就是選琶洲。

就一個理由：跟著科技巨頭走，就是賭對了城市的未來。

“可是，琶洲沒有什么新樓盤了呀?！?/span>不少粉絲留言問。

這恰恰是琶洲的現(xiàn)狀：表面風(fēng)平浪靜，水底暗潮洶涌。

正是因?yàn)闆]有新盤攪動，市場才顯得平靜，暗暗積攢著能量，還有機(jī)會建倉。

其實(shí)，入局琶洲樓盤，門檻從100萬到2000萬都有，跨度非常之大。

今天就和大家聊聊，該怎么挑，誰更合適。

首先，琶洲的住宅小區(qū)，是真的很稀缺。

這一點(diǎn)，從琶洲的發(fā)展用地規(guī)劃能很直觀地看出來。

目光掃過琶洲西區(qū)、中1跟中2區(qū)，你會看到滿眼都是商業(yè)商務(wù)用地（紅色、玫紅色），只有零星幾塊住宅用地（黃色）。

哪怕對比金融城、魚珠CBD，琶洲的宅地也是少得可憐。

這也讓琶洲現(xiàn)有的“老破小”，有了第一個值得關(guān)注的理由，物以稀為貴。

我們再仔細(xì)看看琶洲的分區(qū)特點(diǎn)。

東區(qū)主要是黃埔古村，南區(qū)大片都是赤沙村，要發(fā)展必須先舊改。

這兩個區(qū)，偏向于后備型選手，潛力還需要很長時間來釋放。

現(xiàn)階段，重點(diǎn)關(guān)注西區(qū)、中1區(qū)、中2區(qū)這三個板塊。

下面這張圖，按總價預(yù)算給大家歸類了三個重點(diǎn)板塊的樓盤。

（數(shù)據(jù)來源：鏈家、諸葛找房）

小到一兩百萬，大到幾千萬，都有機(jī)會上車。但是，來來去去就那幾個二手盤，選項(xiàng)很少。

一手奇缺，二手為王。

這就是琶洲現(xiàn)在以及未來幾年的狀況。

自從2017年底，頂豪保利天悅賣出最后一套住宅之后，琶洲就進(jìn)入無樓可售的狀態(tài)。

從琶洲的土地規(guī)劃來看，不難猜，政府依舊會很惜售宅地，開發(fā)商競價會很激烈，未來的新盤價格，必定又創(chuàng)造新的天花板。

到時候，二手房繼續(xù)是大量涌入琶洲置業(yè)、工作人群的首選項(xiàng)。

這就是為什么我關(guān)注琶洲的二手盤，長期來說，只要挑得好，不愁租，也不愁賣。

先說琶洲的心臟——琶洲西區(qū)，這里是未來的電商總部區(qū)、人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)。

現(xiàn)在的西區(qū)，萬丈高樓平地起，各大總部高樓如火如荼地建設(shè)，已成一番氣候。

但這個心臟地帶，斷貨實(shí)在太久了，最年輕的星品，樓齡都將近10年，怎么挑？

目前在售的這幾大二手盤，都在8號線磨碟沙站的1公里范圍內(nèi)。

未來還有18號線琶洲西區(qū)站連通天河、海珠、番禺跟南沙，區(qū)位跟交通都好得無法辯駁，就是樓盤的開發(fā)商名氣都太小了。

星品跟會展西岸是同一個開發(fā)商。星品是新組團(tuán)，北向能望“小蠻腰”，但愛搞躍式戶型。

這種躍式戶型，你說稀缺也說得過去，但它犧牲掉了層高，半層的房間就顯得比較壓抑。

何況，琶洲還有實(shí)用率更高的復(fù)式產(chǎn)品。所以，星品在西區(qū)賣6.6-6.9萬，并不太構(gòu)成產(chǎn)品競爭力，性價比不高。

如果你對躍式情有獨(dú)鐘，就從東邊樓棟開始挑起。

越往西，離獵德大道越近，噪音揚(yáng)塵更厲害。

相對而言，稍早開發(fā)的會展西岸，小區(qū)規(guī)模更大，周邊配套挺齊全，戶型也比較方正實(shí)用。

短板也不是沒有。跟星品一樣，開發(fā)商名氣不大、對口學(xué)校一般，還被兩條大馬路夾擊——獵德大道和新港東路。

要買會展西岸，就要注意避開南邊前排的樓棟。

預(yù)算200萬左右，就看麗景花苑跟江畔樓。

兩個盤就隔著條新港東路，都是低總價的老破小。

麗景花苑

但如果是我，我會先排除掉江畔樓，然后考慮麗景花苑的兩房。不為別的，就為以后好轉(zhuǎn)手。

整個西區(qū)，除了星品，其他樓盤都有兩房戶型。

但你要明白，金領(lǐng)白領(lǐng)絕對不是你的租客，更不是你的下一任買家，

看上老破小，就必須要給它找到更多加分項(xiàng)，才能更加凸顯總價的優(yōu)勢。

麗景花苑，勝在離地鐵站更近+加裝電梯。哦還有，一定要避開麗景那些奇葩戶型，否則也容易折價。

再來看西區(qū)的房價“夾心餅”，華快旁的畔江花園和世港花園，價格都處在中間水平。

兩個盤緊挨著，位置還不錯，北面正對林立的總部高樓，南邊望赤沙。只是南邊這景色，也不知該說是視野開闊還是荒涼好。

從近日海珠區(qū)水務(wù)局點(diǎn)名整治小區(qū)污水問題可以看出，兩個小區(qū)的物業(yè)管理水平真的都馬馬虎虎。

畔江的劣勢在于小區(qū)規(guī)模偏小，東邊靠近華快，嫌吵的還是避開吧。

世港花園的劣勢在于公寓單位很多被弄成辦公室，小區(qū)人員比較混雜。不過，這也是西區(qū)樓盤的通病，只是看看誰更嚴(yán)重而已。

總的來說，在琶洲西區(qū)，綜合自住+升值來考慮，預(yù)算500萬以上，建議優(yōu)先選會展西岸和世港花園。

預(yù)算300萬以下，可以考慮麗景花苑的兩房。

接下來還會說到中區(qū)一些低總價的盤，大家可以對比著看。

下一站，中1區(qū)，我們熟悉的廣交會展區(qū)。

這邊的選擇，真是少之又少。只有蜷縮在一角的兩兄弟：南園居、珠江大家庭花園（不許笑，這個名字就是這么和諧）。

兩個盤都是零幾年建的，但外觀看起來就很舊，單價賣3-5萬，算便宜嗎？

從周邊的配套看，旁邊就是六元素體驗(yàn)天地，還有吉盛偉邦、中洲中心等大型商業(yè)體，教育對口省一級海珠第三實(shí)驗(yàn)小學(xué)和執(zhí)信中學(xué)琶洲實(shí)驗(yàn)學(xué)校，離地鐵只要6分鐘……

光憑這三點(diǎn)，這兩個盤想冷門都難。

所以，預(yù)算200萬，無論是自住還是投資，這兩個盤都沒有問題。

注重居住環(huán)境的話，南園居>大家庭花園。大家庭花園的優(yōu)勢在于有電梯房，戶型也更多樣。

最后一站，中2區(qū)。

保利天悅，琶洲住宅的制高點(diǎn)，就是誕生在這里，目前二手房均價逼近10萬/平。

保利天悅

你會問，三個重點(diǎn)區(qū)里頭，中2的宅地最多，商務(wù)功能又最弱，憑什么賣最貴？

在我看來，中2區(qū)的角色定位，是琶洲乃至廣州的富人區(qū)。

前面說到，琶洲西區(qū)集合了各大互聯(lián)網(wǎng)總部，中1專心搞會展。

你覺得，那些在幾百米高樓辦公、年薪百萬的高管CEO，會跑去住南園居、世港花園嗎？

每一個買豪宅的人，最關(guān)注的，是圈層。

可以說，保利天悅最大的缺點(diǎn)，就是貴。

要商業(yè)有商業(yè)，要地鐵有地鐵，要教育，保利天悅幼兒園+執(zhí)信中學(xué)九年一貫制都齊了，并且就在家門口。

這樣的江景豪宅，誰不奢望？

當(dāng)然，不是人人都有幾千萬預(yù)算買房。中2區(qū)的其他三個盤，老實(shí)說，綜合力也很不錯。

商業(yè)、地鐵、教育，保利天悅有的，其他三個盤也有。

雖然沒有執(zhí)信小學(xué)名氣大，但藍(lán)色康園幼兒園雅郡分園+省一級海珠第三實(shí)驗(yàn)+六中長風(fēng)中學(xué)，也是妥妥的公辦名校。

其實(shí)這三個盤，都是南馳集團(tuán)開發(fā)。只是各自覆蓋的產(chǎn)品類型不大一樣。

江山國際主打兩梯兩戶大戶型高層住宅。小區(qū)前后都是學(xué)校，南邊望江和農(nóng)田（好聽點(diǎn)是叫萬畝果園），北邊眺望魚珠和金融城。

缺點(diǎn)就是小區(qū)規(guī)模太小氣了，并且東邊望過去是一片平房區(qū)，略顯荒涼。

至于雅郡花園，它跟會展新世界水藍(lán)郡一樣，都是低密度的小洋房，小區(qū)容積率低，環(huán)境舒適度比較高。

雅郡花園的優(yōu)勢在于戶型覆蓋非常廣，從住宅到聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅，都有。

剛改適合上車，但富豪們就別了，因?yàn)榭們r跨度太大，小區(qū)的圈層不穩(wěn)定。

會展新世界水藍(lán)郡的優(yōu)勢在于離地鐵站更近，不過北面靠近新港東路的樓棟容易受噪音干擾，買房時盡量避開前排。

如果是400萬以上的剛改型買家，會展新世界水藍(lán)郡>雅郡花園。

補(bǔ)充一句，琶洲的樓盤，對沒車一族是真的友好。

西區(qū)、中1、中2區(qū)目前都各自配備至少一個地鐵站，未來還有更多線路經(jīng)過，這個待遇也是沒誰了。

最后，我按投資/自住屬性+預(yù)算給大家總結(jié)一下值得入手的樓盤。

第一類：偏向投資型。

升值潛力，西區(qū)>中2>中1。

值得關(guān)注的樓盤：會展西岸、畔江花園、世港花園，低總價投資可考慮麗景苑。

第二類：偏向自住型。

綜合舒適度和投資性，中2≥西區(qū)>中1

1）預(yù)算200萬以下值得關(guān)注的樓盤：

麗景花苑（西區(qū)）、珠江大家庭花園（中1）

2）預(yù)算200-400萬值得關(guān)注的樓盤：

雅郡花園（中2）>南園居（中2）≥麗景苑（西區(qū)）、珠江大家庭花園（中1）

3）預(yù)算400-600萬值得關(guān)注的樓盤：

會展新世界（中2）≥會展西岸（西區(qū)）、世港花園（西區(qū)）>雅郡花園（中2）>畔江花園（西區(qū)）>珠江大家庭花園（中1）

4）預(yù)算600-1000萬值得關(guān)注的樓盤：

保利天悅（中2）≥會展新世界（中2）、會展西岸（西區(qū)）>世港花園（西區(qū)）

、雅郡花園（中2）、星品（西區(qū)）、江山國際（中2）

5）1000萬以上值得關(guān)注的樓盤：

保利天悅（中2）>江山國際（中2）、會展新世界（中2）

這樣的一個梯次分明、魔幻的琶洲，想上車嗎？

你會不會買這里的“老破小”呢？歡迎留言討論。

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