講翔安市場，講明白，講透徹，太難了。

為什么難？難在翔安市場太大，主力在售樓盤十多個，甚至板塊都分了7個，足以見證翔安區(qū)攤大餅式的全面發(fā)展，別的地方?jīng)]有這個樣子的。這里是開發(fā)商的競技舞臺，也是城市吹泡泡的名利場。

為什么難？難在容易得罪人。翔安已經(jīng)躍過海滄與集美，成為了島外第一大市場，一整年網(wǎng)簽的新房超過8000套，接近第二名海滄的2倍，是廈門妥妥的第一剛需收納空間。

今年一整年，有太多太多在200萬-300萬之間總價買入翔安的剛需朋友，每個人都有自己篤定堅信的區(qū)域板塊價值，對樓盤也是各有喜好。

很多人是首次置業(yè)，懷著一腔熱情橫沖直撞，滿眼都是詩和遠(yuǎn)方的田野。因此，很多話，得圓滑一點(diǎn)說出來，不能刺破美好的泡泡。

翔安可供開發(fā)的土地非常多，開發(fā)成熟的周期還更長，未來將有很長一段時間，可能還要長達(dá)10年，會擔(dān)當(dāng)島外成交主戰(zhàn)場的角色。因此，你可以看到，在廈門各大購房交流群中，翔安的朋友越來越多，發(fā)聲越來越大，也越來越自信。

這可能就是一個區(qū)域發(fā)展過程中必然要經(jīng)歷的事情，就像一個青春洋溢的少年，時刻昂揚(yáng)著向上的精神。

言歸正傳，我們按照板塊逐一分析，希望給你描繪一個真實(shí)的翔安市場。

全廈門的銷冠板塊，即將售罄

翔安今年銷量排第一的超級板塊，同時也榮登全廈門銷冠板塊，毫無意義是南部新城板塊。

南部新城在整個2021年網(wǎng)簽了超過3500套房子，接近于翔安年度銷量的一半。同時，這個片區(qū)也成為翔安的價格標(biāo)桿，新房價格頻頻破4萬。這其中，號稱實(shí)?。p十組合的國貿(mào)學(xué)原和建發(fā)書香府邸，拔得頭籌。

建發(fā)書香府邸自去年年末開始的那2撥開盤，每次基本都是當(dāng)天售罄，截至目前基本已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了清盤。不到3個月間隔時間熱賣819套住宅，全盤只剩下8套未網(wǎng)簽，不知何方神仙控住，留在手頭上慢慢盤。

建發(fā)的熱銷模式，是粉絲經(jīng)濟(jì)+王府大院+均衡戶型，不用分銷，都是自來客，開盤幾組客戶哄搶一套，連車位也都捆綁搭售殆盡。如果按照3個月的銷售周期，建發(fā)書香府邸月均銷量達(dá)到了273套，放在別人那兒就是一個月賣別人一年的量。這個月均銷售速度，在今年的廈門市場上也是最高的，當(dāng)之無愧銷售速度冠軍。

建發(fā)的樓盤，別說是打著學(xué)區(qū)的名頭，即使沒有學(xué)區(qū)，也是這個路數(shù)。目前在廈門無論放在哪兒，至少都比隔壁的競品更有優(yōu)勢，賣得更好，不少時候還能賣得更貴。比如馬鑾灣，比如集美，比如翔安，未來可能還有環(huán)東海域。

與之對應(yīng)的，全廈門2021年度的單盤銷售套數(shù)冠軍，也在這個板塊。

從去年12月初開盤至今，國貿(mào)學(xué)原網(wǎng)簽的總套數(shù)更多，達(dá)到了2223套。如果我沒記錯的話，這差不多應(yīng)該可以競爭近5年的年度套數(shù)銷售冠軍。自從2016年以后，已經(jīng)很久沒有這樣銷量大戶了。頗有些16年以前中航城、龍湖春江酈城、保利叁仟棟這幾個網(wǎng)紅流量盤的樣子。

次要原因就是它的產(chǎn)品設(shè)置，較多布局了中小戶型，尤其是40多平到70多平的戶型。這樣一來總價段合適，不少人買得起，尤其是翔安本地以及島外其他區(qū)域，前些年買了房，現(xiàn)在需要改善學(xué)校的，都可以通過置換來買入這個地方。

大盤有大盤的難處。

南部新城的其他幾個樓盤，哪怕是尾盤，網(wǎng)簽量都在伯仲之間，200-300套左右，同其他區(qū)域快銷樓盤的全年銷售量接近，從側(cè)面也反映了翔安的流量體質(zhì)。

比如聯(lián)發(fā)君領(lǐng)學(xué)府，網(wǎng)簽量300套左右；世茂國風(fēng)長安系，網(wǎng)簽量300套出頭；融僑鉑樾府，網(wǎng)簽量200套出頭；首創(chuàng)禧瑞風(fēng)華，網(wǎng)簽量在200套左右。中南九錦臺因?yàn)槭俏脖P，網(wǎng)簽量在100套左右，并且目前剩下來的都是疊墅。

這些樓盤的特征，就是都能享受到南部新城的大學(xué)區(qū)便利（外國語翔城、雙十、科技中學(xué)），未來初中大概率多校劃片，小學(xué)有些許的差別。目前南部新城相對已經(jīng)到位或者在建中的地鐵、商業(yè)、市民公園等生活配套都能享受到。因此，最終購買者比拼的就是單價、總價（與面積相關(guān)）、使用率以及交樓時間。交樓時間比較早的，對剛需的吸引力其實(shí)蠻大，相當(dāng)于省了2-3年的房租，也不用在入住前很久就開始還按揭。

未來，南部新城剩余房源不到800套，而且都以疊墅類的大戶型為主。這個片區(qū)的定價權(quán)將隨著配套逐年完善，逐步從一手開發(fā)商手中，讓渡到二手房的中介以及囤房一族手里。未來，借助這里的學(xué)區(qū)，有可能演繹出新的故事，很大概率會類似海滄南。

網(wǎng)紅板塊，出道即是巔峰

與南部新城相對應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域，是今年新鮮出爐，炙手可熱的會展片區(qū)。

如果看單盤銷售數(shù)據(jù)，可能會改變大多數(shù)人的看法——保利中交云上網(wǎng)簽了663套，華潤公元九里網(wǎng)簽了768套。

這是大半年時間創(chuàng)造的銷售數(shù)據(jù)，這兩個項目如果論單盤銷量，妥妥都能排入到廈門年度銷量前十的位置，排名還相對比較靠前。足見廈門購房者對于新會展片區(qū)的親睞。

目前還是一片工地，周圍有村有牛的會展片區(qū)，之所以熱銷，靠的是宏大的規(guī)劃和貼近市場的戶型控制。

會展，體育中心，商業(yè)中心，濱海公園，地鐵tod，新九年制學(xué)校，國際學(xué)?！本﹛中的傳說……真真假假虛虛實(shí)實(shí)的利好，當(dāng)然可以制造足夠的噱頭。

近兩年工地建設(shè)進(jìn)度火熱朝天的會展中心和白鷺體育館，目的迎接2023年某幾場亞洲杯足球賽。當(dāng)然我們都知道，那個時候除非有新冠特效藥，否則賽事舉辦是存在巨大的困難的。

這個地方預(yù)期中的會展商業(yè)配套，大家可以預(yù)估一下效果，類似于集美大橋橋頭的泉水灣區(qū)域。集美橋頭的泉舜泉水灣和國貿(mào)商城，目前也是集齊了快速公交brt、體育場館、商場、集美中學(xué)和二線海景，目前價格是在3萬5-3萬9/㎡之間。所見即所得，不用等，不用猜。

目前新會展區(qū)域的銷售價格也已經(jīng)到了3萬9/㎡左右，并且不少房源的成交價都突破了4萬/㎡。如果不是為了情懷買單，應(yīng)該就是為了品質(zhì)和品牌買單吧？華潤和保利的產(chǎn)品力，如果從過去這些年的實(shí)際交樓情況看，確實(shí)值得稱道，比不少本土開發(fā)商是要好的。

另一個熱銷原因，即保利中交云上和華潤公園九里項目規(guī)模都較大，因此能夠配置出非常多的90㎡以下小戶型。首付80萬起，低總價，好上車。再加上第二東通道的建設(shè)，地鐵3號線的開通，對于這個片區(qū)都是肉眼可見的利好。無論這個利好實(shí)際上作用如何，也比不少其他相對更成熟的區(qū)域半天不見一個好消息，要好得多。

在接下來的2022年，如果不新拍土地，那么新會展片區(qū)可以購買的新房剩下1000套左右。保利多一些，華潤少一些。合計數(shù)大于南部新城的存量。

這意味著2022年，翔安新會展依舊會是剛需們購房的主力區(qū)域。但一樣會遇到國貿(mào)學(xué)原現(xiàn)在遇到的問題，剩下來的戶型越來越大，剛需們和投資客吃不動，而改善客這個時候要的是成熟區(qū)域和學(xué)區(qū)，甚至更愿意搏一把島內(nèi)。

根據(jù)規(guī)劃，新會展還有十多塊住宅用地可供出讓。在接下來的數(shù)年間，這些土地的成功出讓，將有力支持籌集新會展區(qū)域成熟發(fā)展所需要的資金。這有待于一批又一批認(rèn)可新會展的人，前赴后繼投入這個區(qū)域，用等待來迎接10年后的成熟。

年輕人們，要有耐心。