文/童超

原載于《現(xiàn)代物業(yè)·新業(yè)主》2020年11期/總第511期

《中華人民共和國(guó)民法典》實(shí)施在即，影響深遠(yuǎn)。其中第二編“物權(quán)”第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”中涉及小區(qū)業(yè)主的內(nèi)容，如第二百七十八條有關(guān)由業(yè)主共同決定事項(xiàng)及表決規(guī)則，相比《物權(quán)法》有比較大的調(diào)整和改變，在社會(huì)上引發(fā)了不同的反響。

第二百七十八條  下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

《民法典》編輯說(shuō)明中，對(duì)此條的表述是：適當(dāng)降低了業(yè)主共同決定難度的事項(xiàng)，特別是使用附屬設(shè)施建筑物及其維修資金的表決項(xiàng)，而說(shuō)明中并未詳細(xì)解讀表決規(guī)則的改變。

第二百七十八條內(nèi)容規(guī)定了須有全體業(yè)主的三分之二“參與表決”的第一道門檻。在執(zhí)行層面上，特別是在房屋出租率空置率較高的城市，與之前《物權(quán)法》的規(guī)定相比，這實(shí)際上抬高了決議門檻，增加了決議成本。按照此條規(guī)定，業(yè)主共同決定事項(xiàng)有效的前提是“參與表決”的業(yè)主要達(dá)到“雙三分之二”以上。假如全小區(qū)有一百名業(yè)主，人數(shù)方面就應(yīng)有六十七名參與表決投票。否則如果第一道門檻未過(guò)，業(yè)主大會(huì)的召開即“流產(chǎn)”。

而第二道門檻的通過(guò)率比之前降低了，其中前（一）（二）（三）（四）（五）（九）項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)三分之二參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，也就是全小區(qū)業(yè)主總?cè)藬?shù)和總面積約三分之一以上贊成，就可通過(guò)相關(guān)議題。

重大事項(xiàng)第（六）（七）（八）項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上業(yè)主同意。也就是參與表決的三分之二中業(yè)主人數(shù)和面積總數(shù)四分之三，即相當(dāng)于全小區(qū)總?cè)藬?shù)和總面積表決權(quán)數(shù)的雙百分之五十即可通過(guò)。

對(duì)于參與表決的門檻，《物權(quán)法》并沒有規(guī)定。對(duì)于不同事項(xiàng)票權(quán)數(shù)的規(guī)定，和《物權(quán)法》相比《民法典》在數(shù)值上分別降低了約百分之十七。

之所以設(shè)計(jì)了這個(gè)第一道門檻，有人認(rèn)為開業(yè)主大會(huì)會(huì)議就難啦，的確會(huì)產(chǎn)生一定難度，這個(gè)設(shè)計(jì)是為什么？是為了提高公民意識(shí)，讓更多的業(yè)主參與到小區(qū)的管理和社區(qū)治理中。

以北京為例，《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施前，存量一千多家業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)，可能需要在過(guò)第一道“參與表決”的門檻上下一定的動(dòng)員工夫。而《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施后建立新增的三百余個(gè)新的業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)通過(guò)該門檻本應(yīng)容易些。

《民法典》第二百七十八條的第二道門檻的相關(guān)情況，在實(shí)際運(yùn)行實(shí)操中可能會(huì)更加復(fù)雜，將會(huì)遇到一些實(shí)際的困難和問(wèn)題。

“雄關(guān)漫道真如鐵，而今邁步從頭越”。新年將至，新法實(shí)施，讓我們這些工作在業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)第一線的主任、委員們，在黨建引領(lǐng)下、行政監(jiān)督下，發(fā)揚(yáng)有序民主、規(guī)范自治、促進(jìn)和諧，發(fā)揮基層社區(qū)民主自治功能，帶領(lǐng)廣大業(yè)主在新的一年中，努力邁過(guò)《民法典》二百七十八條的每一道門檻，成功順利地召開每一次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

作者單位：北京首一業(yè)主大會(huì)工作輔導(dǎo)中心