企業(yè)自行清算注銷后，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)名下還有房產(chǎn)，該如何處理？一、公司營業(yè)執(zhí)照被吊銷后名下房產(chǎn)的處理思路 1.公司依法被工商行政管理機關(guān)依法吊銷營業(yè)執(zhí)照后名下房產(chǎn)處理受限制的依據(jù) 《中華人民共和國企業(yè)法人登記管理條例施行細(xì)則（2019修訂）》第四十九條規(guī)定，登記主管機關(guān)核準(zhǔn)注銷登記或者吊銷執(zhí)照，應(yīng)當(dāng)同時撤銷注冊號，收繳執(zhí)照正、副本和公章，并通知開戶銀行。 依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例（2019修訂）》第十四條， 因買賣、設(shè)定抵押權(quán)等申請不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請。如果把公司的注冊號比作自然人的身份證號碼的話，理解的會更加直觀，沒有身份證號碼了，一方主體身份資格被撤銷，沒辦法實現(xiàn)房產(chǎn)登記要求的雙方共同申請這一要件。 拿著應(yīng)該由工商行政管理機關(guān)收繳的執(zhí)照正、副本和公章，不動產(chǎn)登記中心也不可能給你辦理登記，即便是失察辦理了不動產(chǎn)登記手續(xù)，也是當(dāng)事人使用虛假材料辦理登記，不動產(chǎn)證書隨時可能被撤銷，而不動產(chǎn)登記中心因未盡合理審慎職責(zé)會有相應(yīng)的賠償責(zé)任。 《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第十二條：申請人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損害，房屋登記機構(gòu)未盡合理審慎職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯程度及其在損害發(fā)生中所起作用承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 2．公司依法被工商行政管理機關(guān)依法吊銷營業(yè)執(zhí)照后名下房產(chǎn)處理的辦法 （1）恢復(fù)被吊銷營業(yè)執(zhí)照企業(yè)的經(jīng)營資格。 吊銷企業(yè)營業(yè)執(zhí)照，是一種行政處罰行為，但是是可以恢復(fù)的，不是不可逆轉(zhuǎn)的。吊銷營業(yè)執(zhí)照的 行政處罰經(jīng)行政復(fù)議、行政訴訟被撤銷，且復(fù)議或判決已經(jīng)生效的，可以申請恢復(fù)；吊銷營業(yè)執(zhí)照的行政處罰生效后，發(fā)現(xiàn)確有錯誤的，行政機關(guān)可以依職權(quán)恢復(fù)。 （2）吊銷營業(yè)執(zhí)照后處分公司名下房產(chǎn)，正常流程是成立清算組，刻制清算組的公章，開設(shè)清算組賬戶，然后由清算組代表公司辦理相關(guān)手續(xù)。依據(jù)公司法，企業(yè)被吊銷執(zhí)照后除了成立清算組清算外，不能再進(jìn)行經(jīng)營活動，但是處分房產(chǎn)的權(quán)利還是有的，依據(jù)《公司法》及《公司法司法解釋二》的規(guī)定，清算組有處分權(quán)，清算組的成員不行使處分權(quán)及時處置財產(chǎn)，反而可能要承擔(dān)賠償責(zé)任。 （3）買受人也可以訴訟的方式強制過戶，在企業(yè)營業(yè)執(zhí)照被吊銷后注銷前其民事訴訟主體資格還在。 《公司法司法解釋二》第十條規(guī)定：公司依法清算結(jié)束并辦理注銷登記前，有關(guān)公司的民事訴訟，應(yīng)當(dāng)以公司的名義進(jìn)行。 公司成立清算組的，由清算組負(fù)責(zé)人代表公司參加訴訟；尚未成立清算組的，由原法定代表人代表公司參加。 
二、公司營業(yè)執(zhí)照依法注銷后發(fā)現(xiàn)名下剩余房產(chǎn)的處理思路
1．恢復(fù)被注銷營業(yè)執(zhí)照企業(yè)的經(jīng)營資格 自然人被人民法院宣告死亡后，在《民法總則》中有恢復(fù)身份的相關(guān)法律規(guī)定，因此法人這個法律虛擬的“人”在營業(yè)執(zhí)照注銷后，也應(yīng)該有復(fù)活的救濟程序。比如被其他股東冒名簽字形成股東會決議注銷、注銷的程序存在嚴(yán)重其它的違法情形，相關(guān)利害關(guān)系人可以通過行政復(fù)議或行政訴訟的方式，撤銷注銷恢復(fù)企業(yè)經(jīng)營資格。 2.首先看在市場監(jiān)督管理機關(guān)留存的《清算報告》里債權(quán)、債務(wù)承繼處理方案中對此種情況的安排，沒有明確安排時看公司章程有沒有這方面的規(guī)定，章程中也沒有明確規(guī)定的，由原清算組或公司權(quán)力機構(gòu)出決議再確認(rèn)下如何分配。 3.原清算組或法人權(quán)力機構(gòu)無法重新出決議的，權(quán)益歸全體股東所有，有限責(zé)任公司按照股東的出資比例分配，股份有限公司按照股東持有的股份比例分配。此類房產(chǎn)買受人可以通過訴訟全體股東、股東想確權(quán)訴訟其他股東的方式強制過戶。股東個人有外債的，房產(chǎn)也可以作為股東個人財產(chǎn)予以查封拍賣處分。如何處理清算組同股東及其他人已經(jīng)簽訂的買賣合同或抵債協(xié)議，筆者個人認(rèn)為實在沒辦法，可以選擇訴訟處理，買受人可以把全部股東列為被告，股東確權(quán)列其他剩余股東為被告。 4.權(quán)利人依據(jù)在市場監(jiān)督管理機關(guān)留存的《清算報告》的記載，單方申請過戶登記具備可能性，有可操作的空間?？梢詤⒄铡恫粍赢a(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（國土資規(guī)[2016]6號）第1.8.6.5條關(guān)于繼承、遺贈不需要辦理公證手續(xù)的規(guī)定，予以公示，逾期無人提出異議或者異議不成立的，登記機關(guān)直接予以登記?！肚逅銏蟾妗防飳η逅愫蟮氖Ｓ嘭敭a(chǎn)的安排，也算是法人的最后遺言，只是不動產(chǎn)登記操作規(guī)范中，只有關(guān)于自然人死亡后的繼承和遺贈的處理流程，沒有明確公司注銷后遺留房產(chǎn)的處理流程，還需要個案研究處理。 5.經(jīng)合法清算后的公司剩余財產(chǎn)，依據(jù)《公司法（2018）》第一百八十六條的規(guī)定有限責(zé)任公司按照股東的出資比例分配，股份有限公司按照股東持有的股份比例分配。股東依法進(jìn)行分配后歸股東所有,股東承繼公司名下的房產(chǎn)，這是有法律明確依據(jù)的，依據(jù)物權(quán)的一物一權(quán)原則，筆者認(rèn)為股東承繼此類房產(chǎn)不受限購政策影響。 6．依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第二十七條的規(guī)定，法人或者其他組織因合并、分立等原因致使不動產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的，屬于轉(zhuǎn)移登記的范疇，登記機關(guān)認(rèn)定是轉(zhuǎn)移登記不代表稅費計算按照轉(zhuǎn)移登記納稅，具體看各地稅務(wù)部分的要求。 7．房地產(chǎn)企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照或注銷后，深圳的購房者可以單獨申請辦理房產(chǎn)證。 四、 特殊申請主體的確定 （一）原房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位已被吊銷營業(yè)執(zhí)照或者已注銷且無承繼單位的，可以由購房者申請辦理相關(guān)手續(xù)。 （二）市、區(qū)住房主管部門統(tǒng)一開發(fā)的政策性住房，由市、區(qū)住房主管部門申請；原鎮(zhèn)政府統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)的，由相關(guān)街道辦事處申請；政府機關(guān)、企事業(yè)單位自行開發(fā)建設(shè)的，由原建設(shè)單位申請，原建設(shè)單位已不存在的，由其承繼單位或主管單位申請。 （三）市、區(qū)屬國有企業(yè)改制過程中，剝離到市、區(qū)投資控股公司（包括原市級資產(chǎn)經(jīng)營公司）或上級產(chǎn)權(quán)單位的房地產(chǎn)，由投資控股公司或者上級產(chǎn)權(quán)單位申請。 （四）合作開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，合作一方或者多方已被吊銷營業(yè)執(zhí)照或者已注銷且無承繼單位的，可以由其他合作方申請。
公司營業(yè)執(zhí)照被吊銷或注銷后處理名下房產(chǎn)的思路
這幾天主要研究了兩個問題。第一、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照被吊銷后，如何處分企業(yè)名下的房產(chǎn)，如何簽訂買賣合同，辦理首期款資金監(jiān)管和不動產(chǎn)登記過戶手續(xù)；第二、企業(yè)自行清算注銷后，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)名下還有房產(chǎn)，該如何處理。 為了讓大多數(shù)人都看明白筆者今天想要討論的問題，首先把討論的問題，用大部分人可以理解的，看的見、摸得著的尋常事務(wù)類比下。 依據(jù)《民法總則》的第五十七條，法人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的組織。也即法人和自然人相對應(yīng)，法人可以理解為法律虛擬設(shè)定的一個自然人。有這基本概念后，筆者們再來討論，這個虛擬的人突然變成“植物人”或死亡及被宣布死亡后，其名下房產(chǎn)的處理，這樣理解起來就簡單多了。 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照被吊銷后注銷前所處的位置，就類似于“植物人”所處的法律地位；企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照被注銷后所處的位置，就類似自然人死亡及被宣布死亡后所處的法律地位。 為敘述方便，用公司這個最常見的企業(yè)法人，作為今天剖析的對象。 另外需要交代的是，今天不是討論公司營業(yè)執(zhí)照被吊銷和注銷后的法律區(qū)別，也不是討論法人和自然人在法律上的區(qū)別，更不是討論公司吊銷或注銷后的訴訟資格問題，因為這些問題太小兒科，不值得大家討論。 一、公司營業(yè)執(zhí)照被吊銷后名下房產(chǎn)的處理思路 1.公司依法被工商行政管理機關(guān)依法吊銷營業(yè)執(zhí)照后名下房產(chǎn)處理受限制的依據(jù) 《中華人民共和國企業(yè)法人登記管理條例施行細(xì)則（2019修訂）》第四十九條規(guī)定，登記主管機關(guān)核準(zhǔn)注銷登記或者吊銷執(zhí)照，應(yīng)當(dāng)同時撤銷注冊號，收繳執(zhí)照正、副本和公章，并通知開戶銀行。 依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例（2019修訂）》第十四條， 因買賣、設(shè)定抵押權(quán)等申請不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請。如果把公司的注冊號比作自然人的身份證號碼的話，理解的會更加直觀，沒有身份證號碼了，一方主體身份資格被撤銷，沒辦法實現(xiàn)房產(chǎn)登記要求的雙方共同申請這一要件。 拿著應(yīng)該由工商行政管理機關(guān)收繳的執(zhí)照正、副本和公章，不動產(chǎn)登記中心也不可能給你辦理登記，即便是失察辦理了不動產(chǎn)登記手續(xù)，也是當(dāng)事人使用虛假材料辦理登記，不動產(chǎn)證書隨時可能被撤銷，而不動產(chǎn)登記中心因未盡合理審慎職責(zé)會有相應(yīng)的賠償責(zé)任。 《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第十二條：申請人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損害，房屋登記機構(gòu)未盡合理審慎職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯程度及其在損害發(fā)生中所起作用承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 2．公司依法被工商行政管理機關(guān)依法吊銷營業(yè)執(zhí)照后名下房產(chǎn)處理的辦法 （1）恢復(fù)被吊銷營業(yè)執(zhí)照企業(yè)的經(jīng)營資格 恢復(fù)被吊銷營業(yè)執(zhí)照企業(yè)經(jīng)營資格，就和尋醫(yī)問藥、按摩推拿“植物人”，讓他盡快恢復(fù)知覺意識一樣，是一個首先應(yīng)該想到的辦法。 吊銷企業(yè)營業(yè)執(zhí)照，是一種行政處罰行為，但是是可以恢復(fù)的，不是不可逆轉(zhuǎn)的。吊銷營業(yè)執(zhí)照的行政處罰經(jīng)行政復(fù)議、行政訴訟被撤銷，且復(fù)議或判決已經(jīng)生效的，可以申請恢復(fù)；吊銷營業(yè)執(zhí)照的行政處罰生效后，發(fā)現(xiàn)確有錯誤的，行政機關(guān)可以依職權(quán)恢復(fù)。 2014年及2016年修訂的《中華人民共和國公司登記管理條例》均刪除了因未按規(guī)定年檢處以吊銷營業(yè)執(zhí)照行政處罰的相關(guān)條款，將年檢制度變更為年度報告公示制度，因年檢問題被處罰的依據(jù)不存在了。網(wǎng)絡(luò)上可以搜索到有北京、西安、漯河等工商行政機關(guān)出臺的恢復(fù)被吊銷營業(yè)執(zhí)照企業(yè)經(jīng)營資格的操作規(guī)程，《漯河市工商局關(guān)于恢復(fù)被吊銷營業(yè)執(zhí)照企業(yè)經(jīng)營資格的暫行規(guī)定操作規(guī)程（試行）》出臺時間是2018年6月。 被吊銷營業(yè)執(zhí)照企業(yè)經(jīng)營資格可以恢復(fù)的判例： 吉林省長春市中級人民法院（2018）吉01行終126號（2018年08月23日） 本院認(rèn)為，行政機關(guān)有權(quán)自行改變其自行作出的行政行為。行政行為的作出是單方面的，但行政行為一經(jīng)作出，其約束力卻是雙方面的，行政行為對行政相對人和行政機關(guān)都有約束力。但這種約束力只存在于行政行為的存續(xù)期間，行政機關(guān)雖然受行政行為約束，但在特定條件下可以自行改變（包括撤銷、廢止）行政行為，這是由行政權(quán)自身的特性所決定的。首先，行政機關(guān)具有自筆者糾錯的機能；其次，行政行為也要適應(yīng)新情況，如果原來合法的行政行為因作為其根據(jù)的事實或者法律狀態(tài)發(fā)生變化，或者缺乏繼續(xù)存在下去的利益，行政機關(guān)也可以廢止或者改變原來的行政行為?！吨腥A人民共和國行政訴訟法》（以下簡稱《行政訴訟法》）第七十四條第二款第（二）項規(guī)定：“被告改變原違法行政行為，原告仍要求確認(rèn)原行政行為違法的”，“人民法院判決確認(rèn)違法”；第六十二條規(guī)定：“人民法院對行政案件宣告判決或者裁定前，原告申請撤訴的，或者被告改變其所作的行政行為，原告同意并申請撤訴的，是否準(zhǔn)許，由人民法院裁定。”最高人民法院《關(guān)于審理公司強制清算案件工作座談會紀(jì)要》中，對人民法院準(zhǔn)允撤回強制清算申請的情形，亦包括“申請人有證據(jù)證明相關(guān)行政決定被撤銷?！倍颊f明行政機關(guān)無論在行政訴訟程序進(jìn)行當(dāng)中，還是在行政訴訟程序之外，均有權(quán)自行糾正、改變其作出的行政行為。同時，從西安市工高行政管理局、北京市工商行政管理局制定的恢復(fù)被吊銷營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營資格操作規(guī)程的相關(guān)規(guī)范性文件來看，吊銷營業(yè)執(zhí)照行政處罰的變更、恢復(fù)，是由于法律、行政法規(guī)修改公司年檢制度導(dǎo)致的普遍現(xiàn)象，并非特例。本案中，因綠新公司未按照規(guī)定辦理年檢手續(xù)，市工商局于2007年根據(jù)2005年修訂的《中華人民共和國公司登記管理條例》第七十六條的規(guī)定，作出吊銷綠新公司的營業(yè)執(zhí)照的行政處罰決定。2014年及2016年修訂的《中華人民共和國公司登記管理條例》均刪除了因未按規(guī)定年檢處以吊銷營業(yè)執(zhí)照行政處罰的相關(guān)條款，將年檢制度變更為年度報告公示制度。同時，因綠新公司被吊銷營業(yè)執(zhí)照后，引發(fā)了群眾性信訪事件，長春市處理信訪突出問題及群眾性事件聯(lián)席會議辦公室出具的《會議紀(jì)要》亦認(rèn)可了綠新公司未按規(guī)定年檢存在的客觀原因及綠新公司現(xiàn)因營業(yè)執(zhí)照被吊銷產(chǎn)生的難以解決的歷史遺留問題。由此可見，市工商局于2007年作出的行政處罰決定適用的法律依據(jù)已經(jīng)發(fā)生變化，已經(jīng)不能適應(yīng)新情況，缺乏繼續(xù)存在的依據(jù)。在此情況下，市工商局根據(jù)《工商行政管理機關(guān)處罰程序規(guī)定》第八十條、第八十四條的規(guī) 定， 經(jīng)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，對2007年作出的行政處罰決定重新審查，并經(jīng)集體討論程序后，作出糾正行政處理決定并無不當(dāng)。 （2）吊銷營業(yè)執(zhí)照后處分公司名下房產(chǎn)，正常流程是成立清算組，刻制清算組的公章，開設(shè)清算組賬戶，然后有清算組代表公司辦理相關(guān)手續(xù)。依據(jù)公司法，企業(yè)被吊銷執(zhí)照后除了成立清算組清算外，不能再進(jìn)行經(jīng)營活動，但是處分房產(chǎn)的權(quán)利還是有的，依據(jù)《公司法》及《公司法司法解釋二》的規(guī)定，清算組有處分權(quán)，清算組的成員不行使處分權(quán)及時處置財產(chǎn)，反可能要承擔(dān)賠償責(zé)任。 按照“植物人”賣房的邏輯，清算組就是法律給被吊銷營業(yè)執(zhí)照的公司安排的監(jiān)護人，可以代表公司在清算期間處理名下的房產(chǎn)。 《民法總則》第七十條：法人解散的，除合并或者分立的情形外，清算義務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時組成清算組進(jìn)行清算。法人的董事、理事等執(zhí)行機構(gòu)或者決策機構(gòu)的成員為清算義務(wù)人。法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。清算義務(wù)人未及時履行清算義務(wù)，造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任；主管機關(guān)或者利害關(guān)系人可以申請人民法院指定有關(guān)人員組成清算組進(jìn)行清算。 《民法總則》第七十一條：法人的清算程序和清算組職權(quán)，依照有關(guān)法律的規(guī)定；沒有規(guī)定的，參照適用公司法的有關(guān)規(guī)定。 《公司法》第一百八十四條：清算組在清算期間行使下列職權(quán)：(一)清理公司財產(chǎn)，分別編制資產(chǎn)負(fù)債表和財產(chǎn)清單；(二)通知、公告?zhèn)鶛?quán)人；(三)處理與清算有關(guān)的公司未了結(jié)的業(yè)務(wù)；(四)清繳所欠稅款以及清算過程中產(chǎn)生的稅款；(五)清理債權(quán)、債務(wù)；(六)處理公司清償債務(wù)后的剩余財產(chǎn)。 《公司法司法解釋二》第十八條規(guī)定：有限責(zé)任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東未在法定期限內(nèi)成立清算組開始清算，導(dǎo)致公司財產(chǎn)貶值、流失、毀損或者滅失，債權(quán)人主張其在造成損失范圍內(nèi)對公司債務(wù)承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)依法予以支持。 《公司法司法解釋二》第二十三條： 清算組成員從事清算事務(wù)時，違反法律、行政法規(guī)或者公司章程給公司或者債權(quán)人造成損失，公司或者債權(quán)人主張其承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)依法予以支持。 有限責(zé)任公司的股東、股份有限公司連續(xù)一百八十日以上單獨或者合計持有公司百分之一以上股份的股東，依據(jù)公司法第一百五十一條第三款的規(guī)定，以清算組成員有前款所述行為為由向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)予受理。 公司已經(jīng)清算完畢注銷，上述股東參照公司法第一百五十一條第三款的規(guī)定，直接以清算組成員為被告、其他股東為第三人向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)予受理。 深圳市律師協(xié)會2014年10月8日第九屆理事會第五次會議審議通過的《深圳市律師協(xié)會律師從事公司自行清算業(yè)務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》中，關(guān)于清算組備案和刻章的工作流程供參考： 第十六條 【清算組備案】清算組成立后須及時到深圳市市場監(jiān)督管理局辦理清算組成員備案，備案文件如下： （一）公司清算組負(fù)責(zé)人簽署的《企業(yè)變更（備案）登記申請書》（原件1份）； （二）經(jīng)辦人身份證明（復(fù)印件1份，驗原件）； （三）公司關(guān)于清算組備案事項的決議或決定（公司決定由法定代表人簽署，蓋公章）（原件1份）； （四）清算組成員的身份證明（復(fù)印件各1份，注明“與原件一致”并加蓋公司公章）。 第十八條 【申請刻制印章的材料】清算組成立后，可以憑人民法院的解散公司的裁定，股東會、股東大會同意解散公司的決議，工商行政管理部門吊銷公司營業(yè)執(zhí)照、責(zé)令關(guān)閉或者撤銷公司的法律文件，股東會、股東大會成立清算組的決議，公司公章及致公安機關(guān)刻制印章的函件等法定文件材料，按照國家有關(guān)規(guī)定向公安機關(guān)申請刻制清算組印章。 第十九條 【嚴(yán)格印章使用】清算組印章只能限于清算組履行職責(zé)時使用。清算組印章的使用，應(yīng)當(dāng)實行審批登記制度。 第二十條 【申請開立清算組賬戶的材料】清算組印章刻制后，清算組可以憑人民法院的解散公司的裁定，股東會、股東大會同意解散公司的決議，工商行政管理部門吊銷公司營業(yè)執(zhí)照、責(zé)令關(guān)閉或者撤銷公司的法律文件，股東會、股東大會成立清算組的決議，公司公章，清算組開立賬戶的決定及身份證明等文件材料，到銀行申請開立清算組賬戶。清算組帳戶開立只能限于清算組依法履行職責(zé)時使用。 （3）買受人也可以訴訟的方式強制過戶，在企業(yè)營業(yè)執(zhí)照被吊銷后注銷前其民事訴訟主體資格還在。 《公司法司法解釋二》第十條規(guī)定：公司依法清算結(jié)束并辦理注銷登記前，有關(guān)公司的民事訴訟，應(yīng)當(dāng)以公司的名義進(jìn)行。 公司成立清算組的，由清算組負(fù)責(zé)人代表公司參加訴訟；尚未成立清算組的，由原法定代表人代表公司參加訴訟。 網(wǎng)友說還有其它的辦理方式，沒有問明白，也是筆者特想知道的辦法。 二、公司營業(yè)執(zhí)照依法注銷后發(fā)現(xiàn)名下剩余房產(chǎn)的處理思路 1．恢復(fù)被注銷營業(yè)執(zhí)照企業(yè)的經(jīng)營資格 自然人被人民法院宣告死亡后，在《民法總則》中有恢復(fù)身份的相關(guān)法律規(guī)定，因此法人這個法律虛擬的“人”在營業(yè)執(zhí)照注銷后，也應(yīng)該有復(fù)活的救濟程序。比如被其他股東冒名簽字形成股東會決議注銷、注銷的程序存在嚴(yán)重其它的違法情形，相關(guān)利害關(guān)系人依據(jù)可以通過行政復(fù)議或行政訴訟的方式，撤銷注銷恢復(fù)企業(yè)經(jīng)營資格。 目前各地市場監(jiān)督管理機關(guān)都在推行簡易注銷，在簡易注銷的規(guī)定里面明確了恢復(fù)注銷登記的制度安排。《工商總局關(guān)于全面推進(jìn)企業(yè)簡易注銷登記改革的指導(dǎo)意見》工商企注字〔2016〕253號第二的第（三）中明確，企業(yè)在簡易注銷登記中隱瞞真實情況、弄虛作假的,登記機關(guān)可以依法做出撤銷注銷登記等處理,在恢復(fù)企業(yè)主體資格的同時將該企業(yè)列入嚴(yán)重違法失信企業(yè)名單,并通過國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)公示,有關(guān)利害關(guān)系人可以通過民事訴訟主張其相應(yīng)權(quán)利。 《深圳市企業(yè)簡易注銷登記規(guī)定》深市質(zhì)規(guī)〔2015〕4號第十五條 企業(yè)有下列情形之一的，商事登記機關(guān)可以根據(jù)利害關(guān)系人請求或者依據(jù)職權(quán)，撤銷企業(yè)注銷登記，恢復(fù)其主體資格： （一）提交虛假材料、信息或者采取其他欺詐手段隱瞞重要事實取得簡易注銷登記的； （二）確有證據(jù)表明企業(yè)注銷前存在債權(quán)債務(wù)未清理的； （三）存在其他原因確需恢復(fù)企業(yè)主體資格的。 商事登記機關(guān)撤銷企業(yè)簡易注銷登記，適用簡易撤銷程序。簡易撤銷程序另行規(guī)定。 企業(yè)恢復(fù)其主體資格的，不影響債權(quán)人主張企業(yè)股東對企業(yè)債務(wù)承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任。 南宮市人民法院（2019）冀0581行初51號（2019年07月08日） 本院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國公司登記管理條例》第八條及相關(guān)規(guī)定，原寧晉縣工商行政管理局依法享有對轄區(qū)內(nèi)的公司辦理注銷登記的職權(quán)?！吨腥A人民共和國行政訴訟法》第二十六條第六款規(guī)定，行政機關(guān)被撤銷或者職權(quán)變更的，繼續(xù)行使其職權(quán)的行政機關(guān)是被告。但工商行政機關(guān)在辦理企業(yè)注銷登記過程中，不僅要審查申報材料數(shù)量是否齊全，而且須在專業(yè)范圍內(nèi)盡可能審查申報材料本身的真實性、合法性，亦即工商行政機關(guān)還應(yīng)對股東會會議的召開、議事和表決程序是否符合相關(guān)法律和公司章程，負(fù)有審慎合理的審查義務(wù)。原寧晉縣工商行政管理局在對河北元幫制衣有限公司申請注銷登記的審查過程中，雖然履行審慎合理的審查義務(wù)，但因該公司法定代表人提供的公司股東會議紀(jì)要系偽造，且已被人民法院的生效民事判決確認(rèn)無效，故原寧晉縣工商行政管理局對河北元幫制衣有限公司作出的注銷登記行為失去了其合法存在的基礎(chǔ)，屬主要證據(jù)不足，依法應(yīng)予撤銷。 新昌縣人民法院（2018）浙0624行初128號 2019年04月18日 本院認(rèn)為，本案爭議焦點為被告對愛普公司注銷登記的行政行為的合法性。愛普公司向被告諸暨市監(jiān)局申請被訴注銷登記行為時，提交了由愛普公司法定代表人朱國賢簽署、愛普公司蓋章的注銷登記申請書、刊登解散公告證明、公司三名股東簽字的清算報告及公司注銷決議、注銷稅務(wù)登記證明材料、營業(yè)執(zhí)照等材料?！吨腥A人民共和國公司法》第一百八十條、第一百八十三條、第一百八十四條、第一百八十五條、第一百八十八條及《中華人民共和國公司登記管理條例》第四十一條、第四十二條、第四十三條規(guī)定了公司解散、清算及注銷登記的程序及材料，被告按照上述規(guī)定對愛普公司提交的書面材料進(jìn)行了形式審查并予以注銷登記，已盡到合理注意義務(wù)。但是張靈芳本人否認(rèn)其曾在上述股東會決議和清算報告中簽字，也否認(rèn)其曾授權(quán)他人簽字，且公司解散及注銷登記的基礎(chǔ)即關(guān)于解散公司、成立清算組的股東會決議、清算報告及關(guān)于公司注銷的股東會決議上“張靈芳”的簽字經(jīng)筆跡鑒定與張靈芳在采樣過程中的筆跡不一致，導(dǎo)致愛普公司提交的股東會決議及清算報告決議缺乏真實性、合法性，對愛普公司注銷登記行為依法應(yīng)予撤銷。 2.首先看在市場監(jiān)督管理機關(guān)留存的《清算報告》里債權(quán)、債務(wù)承繼處理方案中對此種情況的安排，沒有明確安排時看公司章程有沒有這方面的規(guī)定，章程中也沒有明確規(guī)定的，由原清算組或公司權(quán)力機構(gòu)出決議再確認(rèn)下如何分配。 《民法總則》第七十二條：清算期間法人存續(xù)，但是不得從事與清算無關(guān)的活動。法人清算后的剩余財產(chǎn)，根據(jù)法人章程的規(guī)定或者法人權(quán)力機構(gòu)的決議處理。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。清算結(jié)束并完成法人注銷登記時，法人終止；依法不需要辦理法人登記的，清算結(jié)束時，法人終止。 《公司法（2018）》第一百八十六條：清算組在清理公司財產(chǎn)、編制資產(chǎn)負(fù)債表和財產(chǎn)清單后，應(yīng)當(dāng)制定清算方案，并報股東會、股東大會或者人民法院確認(rèn)。 公司財產(chǎn)在分別支付清算費用、職工的工資、社會保險費用和法定補償金，繳納所欠稅款，清償公司債務(wù)后的剩余財產(chǎn)，有限責(zé)任公司按照股東的出資比例分配，股份有限公司按照股東持有的股份比例分配。 清算期間，公司存續(xù)，但不得開展與清算無關(guān)的經(jīng)營活動。公司財產(chǎn)在未依照前款規(guī)定清償前，不得分配給股東。 3.原清算組或法人權(quán)力機構(gòu)無法重新出決議的，權(quán)益歸全體股東所有，有限責(zé)任公司按照股東的出資比例分配，股份有限公司按照股東持有的股份比例分配。此類房產(chǎn)買受人可以通過訴訟全體股東、股東想確權(quán)訴訟其他股東的方式強制過戶。股東個人有外債的，房產(chǎn)也可以作為股東個人財產(chǎn)予以查封拍賣處分。如何處理清算組同股東及其他人已經(jīng)簽訂的買賣合同或抵債協(xié)議，筆者個人認(rèn)為實在沒辦法，可以選擇訴訟處理，買受人可以把全部股東列為被告，股東確權(quán)列其他剩余股東為被告。 4.權(quán)利人依據(jù)在市場監(jiān)督管理機關(guān)留存的《清算報告》的記載，單方申請過戶登記具備可能性，有可操作的空間。可以參照《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（國土資規(guī)[2016]6號）第1.8.6.5條關(guān)于繼承、遺贈不需要辦理公證手續(xù)的規(guī)定，予以公示，逾期無人提出異議或者異議不成立的，登記機關(guān)直接予以登記?！肚逅銏蟾妗防飳η逅愫蟮氖Ｓ嘭敭a(chǎn)的安排，也算是法人的最后遺言，只是不動產(chǎn)登記操作規(guī)范中，只有關(guān)于自然人死亡后的繼承和遺贈的處理流程，沒有明確公司注銷后遺留房產(chǎn)的處理流程，還需要個案研究處理。。 5.經(jīng)合法清算后的公司剩余財產(chǎn)，依據(jù)《公司法（2018）》第一百八十六條的規(guī)定有限責(zé)任公司按照股東的出資比例分配，股份有限公司按照股東持有的股份比例分配。股東依法進(jìn)行分配后歸股東所有,股東承繼公司名下的房產(chǎn)，這是有法律明確依據(jù)的，依據(jù)物權(quán)的一物一權(quán)原則，筆者認(rèn)為股東承繼此類房產(chǎn)不受限購政策影響。 寫到這里也就明白，各地為什么要禁止公司購買商品住宅了，為了炒房成立個公司，房產(chǎn)過戶到公司名下后就申請簡易注銷，特別是成立一人獨資公司，實際上就架空了限購政策。同時有引發(fā)另外一個話題，就是只允許以公司名義購買商業(yè)辦公研發(fā)用房，那要是公司買了以后走注銷流程，該房產(chǎn)該如何處理。 上海市閔行區(qū)人民法院（2017）滬0112民初35563號（2018年01月02日）本院認(rèn)為，本案的主要爭議焦點是A公司辦理注銷登記后，原告作為股東發(fā)現(xiàn)A公司在清算中遺漏了其他財產(chǎn)權(quán)益，原告作為股東能否對相關(guān)債務(wù)人或義務(wù)人主張權(quán)利。而根據(jù)《中華人民共和國公司法》相關(guān)規(guī)定，公司解散后，股東應(yīng)當(dāng)對公司進(jìn)行清算，清算完畢并辦理注銷登記后，公司歸于消滅。由于經(jīng)合法清算后的公司剩余財產(chǎn)，由股東依法進(jìn)行分配后歸股東所有，因此，股東在公司注銷后，發(fā)現(xiàn)公司對外尚有債權(quán)或其他財產(chǎn)權(quán)益的，可以自己的名義依法提起訴訟，并主張權(quán)利。而被告作為A公司被注銷之前的法定代表人，并且作為A公司的注銷清算之時的負(fù)責(zé)人及義務(wù)人之一，對于A公司的財產(chǎn)及債權(quán)債務(wù)的清理負(fù)有當(dāng)然的責(zé)任及義務(wù)。然系爭房屋目前仍登記在A公司的名下，屬于A公司的財產(chǎn)權(quán)益，且尚未進(jìn)行剩余財產(chǎn)的分配處置，而原告作為A公司唯一的股東，其有權(quán)向被告主張相應(yīng)的權(quán)利。 綜上所述，本院認(rèn)為系爭房屋屬于A公司的剩余財產(chǎn)，在公司依法注銷清算之后，其財產(chǎn)權(quán)益理應(yīng)歸屬于A公司的股東即本案的原告，故原告依法享有對涉案房屋的所有權(quán)。 6．依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第二十七條的規(guī)定，法人或者其他組織因合并、分立等原因致使不動產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的，屬于轉(zhuǎn)移登記的范疇，登記機關(guān)認(rèn)定是轉(zhuǎn)移登記不代表稅費計算按照轉(zhuǎn)移登記納稅，具體看各地稅務(wù)部分的要求。 《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則（2019修正）》第二十七條：因下列情形導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人可以向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請轉(zhuǎn)移登記： （三）法人或者其他組織因合并、分立等原因致使不動產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的； （四）不動產(chǎn)分割、合并導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的； （五）繼承、受遺贈導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的； （六）共有人增加或者減少以及共有不動產(chǎn)份額變化的； （七）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的； （八）因主債權(quán)轉(zhuǎn)移引起不動產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移的； （九）因需役地不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移引起地役權(quán)轉(zhuǎn)移的； （十）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移情形。 7．房地產(chǎn)企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照或注銷后，深圳的購房者可以單獨申請辦理房產(chǎn)證。 依據(jù)《深圳市人民政府關(guān)于加強房地產(chǎn)登記歷史遺留問題處理工作的若干意見》（深府〔2010〕66號）第四條第一款，原房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位已被吊銷營業(yè)執(zhí)照或者已注銷且無承繼單位的，可以由購房者申請辦理相關(guān)手續(xù)。轉(zhuǎn)載請注明作者及出處不然追究侵權(quán)責(zé)任今天寫文章想探討：一、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照吊銷后注銷前，不通過清算組賣房的辦法。二、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照注銷后，有沒有訴訟之外過戶的辦法。筆者自己上面的初步看法，為進(jìn)一步完善流程，發(fā)布本文，希望有實操經(jīng)驗的中介和律師同行和筆者聯(lián)系，切磋下技藝。正在為這事發(fā)愁的當(dāng)事人可以和筆者聯(lián)系，筆者給你出點子。
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