疫情之后，“人”與“空間”的關(guān)系被改變，新進(jìn)入局者顛覆著房企的經(jīng)營(yíng)模式。“三道紅線”的出臺(tái)意味著地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入常態(tài)化，未來(lái)行業(yè)格局將加速變革。但與此同時(shí)，科技與數(shù)智化又給房企帶來(lái)新的出圈機(jī)會(huì)。

思考的力量在行業(yè)焦慮時(shí)便是最好的“鎮(zhèn)定劑”。今天下午，易居沃頓PMBA-10期課題發(fā)布重磅開(kāi)講，有國(guó)家創(chuàng)新與發(fā)展戰(zhàn)略研究會(huì)學(xué)術(shù)委員會(huì)常務(wù)副主任、原重慶市市長(zhǎng)黃奇帆教授前瞻中國(guó)經(jīng)濟(jì)，又有吳建斌、丁長(zhǎng)峰、王晞、林峰四位導(dǎo)師帶來(lái)不同維度的行業(yè)思考。

未來(lái)是低增長(zhǎng)時(shí)代，也是大變局時(shí)代。房地產(chǎn)行業(yè)依舊充滿挑戰(zhàn)，但作為房企的管理者，必須要尋找更多商業(yè)創(chuàng)新的可能，探索可能存在的突破口。

開(kāi)幕致辭

▲易居中國(guó)董事局主席 周忻

十年磨一劍，走進(jìn)第十年，易居沃頓成為了行業(yè)中一道亮麗的風(fēng)景線。這十年中，易居沃頓見(jiàn)證了中國(guó)房地產(chǎn)的高速發(fā)展，也見(jiàn)證了地產(chǎn)精英們的不斷成長(zhǎng)。進(jìn)入第十年，易居沃頓PMBA-10期將會(huì)賦予行業(yè)和地產(chǎn)人更加豐富的內(nèi)容和內(nèi)涵。易居中國(guó)董事局主席周忻以“易居沃頓的三大收益”致辭：

第一，在易居沃頓能夠前瞻市場(chǎng)變化、洞察行業(yè)趨勢(shì)，因?yàn)檫@里有足夠優(yōu)秀的企業(yè)家、專家學(xué)者能夠傳道授業(yè)解惑；第二，在易居沃頓能夠?qū)⑺槠?、無(wú)序的信息有序結(jié)合，連接成完整的知識(shí)體系；第三，在易居沃頓能夠看見(jiàn)全球經(jīng)濟(jì)之變，國(guó)與國(guó)間的學(xué)術(shù)互訪，能夠拓地產(chǎn)人之眼界。

2021年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生巨變，數(shù)字化也在推動(dòng)整個(gè)行業(yè)的升級(jí)與變革，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商、服務(wù)商、物業(yè)管理公司，無(wú)論是往期的老學(xué)員，還是將成為易居沃頓PMBA-10期的新學(xué)員，都希望諸位能夠通過(guò)易居沃頓PMBA項(xiàng)目收獲心之所向。

課題發(fā)布

▲易居企業(yè)集團(tuán)CEO 丁祖昱

“10是一個(gè)整數(shù)，所以今年我們對(duì)項(xiàng)目的要求更高，希望易居沃頓PMBA-10期十全十美，呈現(xiàn)出和過(guò)去9屆不一樣的PMBA，讓所有學(xué)員既能夠感受到過(guò)去9期積淀的優(yōu)質(zhì)內(nèi)容，又能感受到迭代升級(jí)下第10期的新面貌?！?/p>

課題發(fā)布環(huán)節(jié)，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱詳盡解讀了易居沃頓PMBA-10期的課題內(nèi)容，并解讀了易居沃頓PMBA-10期的四大亮點(diǎn)：第一，企業(yè)家領(lǐng)銜的實(shí)戰(zhàn)化教學(xué)；第二，行業(yè)標(biāo)桿案例參訪復(fù)盤；第三，經(jīng)濟(jì)學(xué)家、跨界大咖的跨界思維培養(yǎng)；第四，美國(guó)沃頓商學(xué)院在領(lǐng)導(dǎo)力、管理學(xué)、前沿科技等方面的前瞻研究。

“易居沃頓PMBA發(fā)展至今，已經(jīng)匯聚了超過(guò)2200人的行業(yè)精英，這2200余人就是我們最寶貴的資源和財(cái)富，大家的力量足以影響今天的房地產(chǎn)行業(yè)。我們希望今年能有更多的地產(chǎn)人加入易居沃頓，加入'最強(qiáng)朋友圈’，共同成為改變中國(guó)地產(chǎn)的中堅(jiān)力量?！?/p>

專業(yè)分享

吳建斌

《五條紅線下，房地產(chǎn)投融資和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控》

▲陽(yáng)光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁 吳建斌

基于當(dāng)下的宏觀政策，房企面對(duì)著“陽(yáng)光”與“陰霾”并存的大環(huán)境。一方面，今年土地市場(chǎng)非常火熱，幾乎每次供地帶來(lái)的都是高地價(jià)、創(chuàng)新高的現(xiàn)象；但另一方面，很多中小型房企，甚至頭部房企在現(xiàn)金流方面都遇到了巨大的壓力。

如何應(yīng)對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控？房企必須做好經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流管理問(wèn)題。

經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流管理，永遠(yuǎn)是房企最核心的事情。用杠桿撬動(dòng)房企發(fā)展的時(shí)代一去不復(fù)還，能讓房企渡過(guò)困難的就是經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。所以房企要真正把經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流擺在第一位，如果這個(gè)問(wèn)題解決不好，房企會(huì)遇到很大的挑戰(zhàn)。

“三道紅線”是一個(gè)分水嶺，它意味著行業(yè)從野蠻生長(zhǎng)向精細(xì)化發(fā)展，在這種情況下，正面理解政策是一件好事。陽(yáng)光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌以《五條紅線下，房企投融資和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控》為題分享：

房地產(chǎn)離不開(kāi)金融，金融也離不開(kāi)房地產(chǎn)，這是基本的命題。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從改革開(kāi)放以來(lái)就因著金融的力量而進(jìn)步，金融也因?yàn)榉康禺a(chǎn)得到很好的發(fā)展。

業(yè)內(nèi)有人說(shuō)房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了下半場(chǎng)，但我是反對(duì)這個(gè)概念的，因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)才走了20年怎么就到下半場(chǎng)？全世界各國(guó)的房地產(chǎn)都有上百年的歷史，所以中國(guó)房地產(chǎn)依舊在青春期，根本沒(méi)到下半場(chǎng)。

從2017年開(kāi)始，國(guó)家開(kāi)始持續(xù)加碼房地產(chǎn)調(diào)控政策，為什么？就是要穩(wěn)預(yù)期穩(wěn)價(jià)格穩(wěn)土地市場(chǎng)。這個(gè)打壓會(huì)持續(xù)多久？我認(rèn)為至少會(huì)持續(xù)三年，甚至10年乃至15年，這個(gè)過(guò)程會(huì)比較艱辛。

房地產(chǎn)依舊是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓艙石，也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，這是不會(huì)變的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)向上延伸、向下延伸涉及的行業(yè)太多，包括建材業(yè)、水泥業(yè)、鋼材業(yè)等等，這是誰(shuí)都改變不了的事實(shí)。

丁長(zhǎng)峰

《后疫情時(shí)代經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)的挑戰(zhàn)與機(jī)遇》

▲萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁，酒店與度假事業(yè)部首席執(zhí)行官 丁長(zhǎng)峰

疫情影響下，中國(guó)滑雪行業(yè)連續(xù)兩年失去旺季收入，酒店與文旅行業(yè)在“報(bào)復(fù)性反彈”與“跌入冰點(diǎn)”間反復(fù)，商辦物業(yè)的空置率和租金價(jià)格持續(xù)下滑。

但另一方面，隨著中國(guó)進(jìn)入老齡化、少子化、城鎮(zhèn)化的時(shí)代，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)的客戶發(fā)生了結(jié)構(gòu)性變化，Z世代消費(fèi)力顯現(xiàn)，年輕化、國(guó)潮、消費(fèi)下沉成為大趨勢(shì)，生活剛需消費(fèi)與互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)增長(zhǎng)迅猛，服務(wù)類消費(fèi)成為主流。

面對(duì)疫情常態(tài)化的不確定性和人口變化的長(zhǎng)期趨勢(shì)，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)將迎來(lái)黃金時(shí)代。讓經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)務(wù)自立自強(qiáng)，房企必須要具備四個(gè)基礎(chǔ)能力：精準(zhǔn)定位的產(chǎn)品能力，投資布局能力，建造能力，經(jīng)營(yíng)管理能力。

經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)有很多需要轉(zhuǎn)變的地方，但是經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)最核心的還是“人”。圍繞“人”，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)又有何種機(jī)遇與挑戰(zhàn)？萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁，酒店與度假事業(yè)部首席執(zhí)行官丁長(zhǎng)峰分享到：

酒店與文旅行業(yè)過(guò)去一年中都在“報(bào)復(fù)性反彈”與“跌入冰點(diǎn)”之間反復(fù)，既是疫情的最大受害者，也是內(nèi)卷化的得益者。其中全服務(wù)的傳統(tǒng)模式受到質(zhì)疑，會(huì)員和私域流量成為致勝的關(guān)鍵。

商辦物業(yè)面對(duì)經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)調(diào)整，存量持續(xù)增加，疊加疫情影響后，空置率和租金價(jià)格持續(xù)下滑。但優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心和寫字樓受影響較小。就奢侈品而言，2020年全球奢侈品市場(chǎng)萎縮23%，中國(guó)內(nèi)陸市場(chǎng)份額則翻一番，實(shí)現(xiàn)全年8%增長(zhǎng)。

面對(duì)疫情常態(tài)化的不確定性和人口變化的長(zhǎng)期趨勢(shì)，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)將迎來(lái)黃金時(shí)代。新時(shí)代要求具備四大基礎(chǔ)能力和SWEET迭代模型。SWEET迭代模型就是安全第一、注重健康、極致效率、情感共鳴、數(shù)字轉(zhuǎn)型。

經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)最核心還是人，所以投資經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)，我建議大家提前投資人和自己的團(tuán)隊(duì)，而且一定要用長(zhǎng)期主義的心態(tài)去投資人。

王晞

《低增長(zhǎng)周期下，房企組織升級(jí)與高管應(yīng)變》

▲珠江投資集團(tuán)總裁 王晞

當(dāng)下的行業(yè)，量依然在狂奔，地繼續(xù)在狂搶，規(guī)模還在放大，周轉(zhuǎn)也越來(lái)越快，只有利潤(rùn)在不斷走低，在這樣的時(shí)代，房企紛紛提出要組織升級(jí)。

但組織升級(jí)是組織管理的問(wèn)題，還是企業(yè)戰(zhàn)略導(dǎo)向的問(wèn)題？房企當(dāng)下的組織架構(gòu)、流程、權(quán)責(zé)、專業(yè)細(xì)分?jǐn)?shù)字化管理的顆粒度還不夠嗎？

究其根源，所謂精細(xì)化管理的背后都是按部就班、畫地為牢，貌似是精益求精、埋頭苦干，實(shí)則卻是無(wú)實(shí)質(zhì)意義的內(nèi)耗。因此，低增長(zhǎng)時(shí)代的組織升級(jí)，不能再是組織管理上的升級(jí)，而應(yīng)該是組織戰(zhàn)略上的升維。

組織戰(zhàn)略如何升維？房企如何應(yīng)變？珠江投資集團(tuán)總裁王晞總結(jié)為一句話：“自下而上，發(fā)動(dòng)內(nèi)因，改變基因鏈接生態(tài)，重啟思維”。他以《低增長(zhǎng)周期房企組織升級(jí)與高管應(yīng)變》為主題分享到：

職場(chǎng)人都有焦慮癥，但很多人并不知道自己有這個(gè)問(wèn)題，或者只是知道表象，可能會(huì)礙于個(gè)性和面子而選擇回避、不承認(rèn)，并總是以逃避外在干擾的方式設(shè)法自我紓解。職位越高，這種現(xiàn)象就越嚴(yán)重。

人生就是不可避免地不斷解決發(fā)散性問(wèn)題的過(guò)程，單純靠邏輯和推論的理性很難駕馭。而我們?cè)诮M織管理上常犯的錯(cuò)誤，就是總想用對(duì)待邏輯化、匯聚性問(wèn)題的方法，來(lái)解決發(fā)散性問(wèn)題。最后的結(jié)果就是越來(lái)越錯(cuò)，用越多的控制手段來(lái)解決發(fā)散性問(wèn)題，就會(huì)帶來(lái)更多的問(wèn)題。

未來(lái)組織的作用則是建立生態(tài)系統(tǒng)將一個(gè)個(gè)超級(jí)個(gè)體通過(guò)自主動(dòng)因的驅(qū)動(dòng)進(jìn)行鏈接，從而實(shí)現(xiàn)平臺(tái)化與合伙人之間的相互補(bǔ)臺(tái)、相互賦能資源放大的生態(tài)鏈組合。

企業(yè)若采用快周轉(zhuǎn)或者更快周轉(zhuǎn)，上規(guī)?；蛘吒笠?guī)模的發(fā)展模式，結(jié)果就是千軍萬(wàn)馬擁堵在獨(dú)木橋上，負(fù)利潤(rùn)的空轉(zhuǎn)就像一場(chǎng)瘟疫在全行業(yè)快速蔓延。

林峰

《土拍熱下的冷思考》

▲旭輝集團(tuán)CEO 林峰

“別人貪婪時(shí)我們要恐懼，別人恐懼時(shí)我們要貪婪。”這句話是巴菲特的經(jīng)典名言。

在某種程度而言，其實(shí)股市的投資和地產(chǎn)的投資在底層邏輯上是相通的，買到性價(jià)比高的地是房企的最重要工作。近期土拍市場(chǎng)異?；鸨那樾危詈芏鄾](méi)有買到地的開(kāi)發(fā)商們很焦慮。

焦慮并不能改變現(xiàn)狀，開(kāi)發(fā)商們應(yīng)該冷靜下來(lái)思考幾個(gè)問(wèn)題：房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策屬性是在加強(qiáng)還是減弱？政策的本質(zhì)目的是什么？導(dǎo)向是否改變？市場(chǎng)和政策哪個(gè)因素能支撐房?jī)r(jià)大幅上漲？土地已經(jīng)斷炊了嗎？自有資金能買多少塊地？接下來(lái)的拍地，地價(jià)會(huì)越來(lái)越高嗎？

于此，旭輝集團(tuán)CEO林峰分享了他關(guān)于在土拍熱下的一些冷思考：第一，存在的不一定是合理的。第二，行業(yè)的金融屬性會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。第三，行業(yè)的合作、競(jìng)爭(zhēng)和整合都在加劇。第四，你改變不了世界，只能改變自己。在他看來(lái)：

投資踏空了，最多餓一頓，但套牢了，卻是會(huì)死人的。特別是土地和房?jī)r(jià)的上漲抵不過(guò)財(cái)務(wù)成本增加的階段，這時(shí)候土儲(chǔ)會(huì)是房企脖子上的枷鎖，而不是口中的蜜糖。

一定要相信政府的決心，敬畏政策、尊重市場(chǎng)。有的城市地價(jià)上漲從30%到130%，但房?jī)r(jià)卻沒(méi)有怎么漲，未來(lái)是不是按這個(gè)幅度漲上來(lái)？我覺(jué)得不一定，一是市場(chǎng)不一定能接受這么劇烈的漲幅，二是哪怕市場(chǎng)接受，政府也不會(huì)接受。

房企行業(yè)進(jìn)入一個(gè)短兵相接的競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，成為你輸我贏的博弈。除了強(qiáng)度，競(jìng)爭(zhēng)的難度也增加很多，變成了高手的博弈。此外，行業(yè)整合在加劇，整合的特點(diǎn)從之前的大魚吃小魚，到了大魚吃中魚、快魚吃慢魚，甚至大魚吃大魚的階段。

不管是紅海還是藍(lán)海，都是大海。地產(chǎn)行業(yè)去年成交17萬(wàn)億，依舊是妥妥的支柱型行業(yè)，哪怕競(jìng)爭(zhēng)再?gòu)?qiáng)、環(huán)境再惡劣，地產(chǎn)行業(yè)永遠(yuǎn)都會(huì)在，不在的只有可能是企業(yè)。

對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的七個(gè)預(yù)測(cè)：1.對(duì)房企融資會(huì)進(jìn)一步收緊；2.限價(jià)的審批會(huì)保持收緊；3.集中供地的政策會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化，包括馬甲拍地；4.今年剩余兩次的集中供地?zé)岫葧?huì)逐步降低；5.行業(yè)的毛凈利率會(huì)進(jìn)一步下滑，分化會(huì)加??；6.出讓金征收主體的改變，深度影響地方政府積極性；7.房?jī)r(jià)依然會(huì)漲，但不是大漲普漲。

文 | 唐高文欣 閆文娟 編輯 | 唐高文欣

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