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文｜嚴(yán)佳維，上海市第一中級(jí)人民法院民事庭審判員、三級(jí)高級(jí)法官 來(lái)源｜上海一中法院
建議閱讀時(shí)間： 9 分鐘 A與B原系夫妻，二人共有房屋登記在A一人名下，后二人感情破裂，法院判決準(zhǔn)予離婚以及系爭(zhēng)房屋歸B所有，但判決生效后二人一直沒有將房屋過(guò)戶到B名下。A為了清償個(gè)人債務(wù)，隱瞞前述判決，與個(gè)人C簽訂抵押借款協(xié)議，并就系爭(zhēng)房屋辦理了抵押權(quán)登記。B得知后，以A與C的抵押行為侵犯其合法權(quán)益為由訴至法院，要求確認(rèn)抵押行為無(wú)效以及A和C配合滌除房屋抵押。 這個(gè)案例的焦點(diǎn)問題在于，在A無(wú)權(quán)處分的情況下，C是否構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得。 對(duì)此問題，我想從司法實(shí)踐的角度，談一談以下三方面內(nèi)容：所謂善意取得，是指行為人無(wú)權(quán)處分他人的財(cái)產(chǎn)，受讓人取得該財(cái)產(chǎn)時(shí)出于善意，則受讓人將依法即時(shí)取得對(duì)該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)或其他物權(quán)的法律制度。善意取得作為一項(xiàng)重要的民事法律制度，規(guī)定了物權(quán)取得的一種特別方式。因?yàn)樯埔馐茏屓巳〉梦餀?quán)不是基于他人的權(quán)利和意思表示，而是基于法律的規(guī)定，所以我國(guó)主流觀點(diǎn)認(rèn)為善意取得屬于一種原始取得方式。善意取得制度看似犧牲了物的真正權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，以保證善意受讓人取得物的所有權(quán)或其他物權(quán)，但設(shè)定該制度的目的在于維護(hù)物權(quán)公示的公信力、維護(hù)交易安全和交易秩序。我國(guó)原《物權(quán)法》第一百零六條對(duì)善意取得制度作了系統(tǒng)規(guī)定，現(xiàn)行《民法典》第三百一十一條對(duì)該條文予以保留，并未作出實(shí)質(zhì)性修正。該條第一款規(guī)定了動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)善意取得的適用前提和構(gòu)成要件；第二款規(guī)定了原所有權(quán)人的救濟(jì)路徑；第三款則規(guī)定了其他物權(quán)的善意取得參照適用前兩款規(guī)定。因此，認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得的法律依據(jù)也主要為該條第一款。為提升審判工作效率，在審查善意取得的構(gòu)成要件是否滿足之前，首先應(yīng)通過(guò)“兩步排除法”審查是否存在排除善意取得制度適用的情形：第一步，基于原因行為無(wú)效或被撤銷排除適用。依據(jù)《民法典物權(quán)編司法解釋（一）》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)編司法解釋（一）》）第二十條的規(guī)定，在轉(zhuǎn)讓合同（也就是原因行為）被認(rèn)定無(wú)效或被撤銷時(shí)應(yīng)排除善意取得制度的適用。雖然理論上，原因行為有效并非善意取得的前提條件或法定構(gòu)成要件，判斷是否構(gòu)成善意取得無(wú)需考察原因行為的效力。但是，置身整個(gè)法律制度維度下，原因行為的效力還是會(huì)影響到對(duì)善意取得制度能否適用的判斷。一方面，法律制度肩負(fù)著維護(hù)國(guó)家利益、社會(huì)公共利益、公序良俗以及合同正義的重任，這類法益要高于善意取得制度所保護(hù)的信賴?yán)?，維護(hù)后者也不能以犧牲前者為代價(jià)；而另一方面，原因行為一旦被認(rèn)定無(wú)效或被撤銷，即便滿足善意取得的構(gòu)成要件，也會(huì)因不當(dāng)?shù)美颠€產(chǎn)生復(fù)原性物權(quán)變動(dòng)，受讓人最終仍無(wú)法保有物權(quán)。同時(shí)，我們也注意到，《物權(quán)編司法解釋（一）》第二十條刪除了原《物權(quán)法司法解釋（一）》第二十一條中列舉的轉(zhuǎn)讓合同被認(rèn)定無(wú)效或被撤銷的具體事由。那么，依文義解釋，只要轉(zhuǎn)讓合同被認(rèn)定無(wú)效或被撤銷，而不管具體事由為何，即可排除善意取得制度的適用。因此，在不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的情境下，若抵押合同被認(rèn)定無(wú)效或被撤銷，則不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得制度不再適用。若經(jīng)第一步排除法不能排除善意取得制度的適用，則進(jìn)入第二步排除法，即看不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得的前提條件——“抵押人無(wú)權(quán)處分”是否滿足。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記的要求，抵押人必須為不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人，故所謂抵押人無(wú)權(quán)處分，是指抵押人只是登記權(quán)利人，而非真實(shí)權(quán)利人，抵押人在未獲得真實(shí)權(quán)利人授權(quán)的情況下將不動(dòng)產(chǎn)予以抵押。（1）登記錯(cuò)誤。比如，因?yàn)榈怯浬暾?qǐng)人或登記機(jī)構(gòu)的主觀故意或疏忽大意造成權(quán)利人登記錯(cuò)誤，而登記權(quán)利人擅自將房屋抵押。（2）借名登記。比如，甲因被限購(gòu)，借用乙的名義買房并登記在乙名下，而乙擅自將房屋抵押。（3）非基于法律行為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)但未及時(shí)進(jìn)行變更登記。比如，人民法院作出改變?cè)餀?quán)歸屬的判決書，但當(dāng)事人未及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，原登記權(quán)利人將房屋抵押。（4）登記權(quán)利人系部分共有人。如夫妻共有房屋登記在其中一人名下，該人未經(jīng)另一方同意而將房屋抵押。實(shí)踐中，還有一種冒名處分情形，就是說(shuō)某人冒充真實(shí)權(quán)利人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分。冒名處分和無(wú)權(quán)處分最大的區(qū)別就在于冒名處分情形下，不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利人就是真實(shí)權(quán)利人，不存在無(wú)權(quán)處分情形下兩者背離的虛假權(quán)利外觀。因此，冒名處分不屬于無(wú)權(quán)處分，不具備適用善意取得制度的前提條件。經(jīng)過(guò)“兩步排除法”，若確定善意取得制度可以適用，接下來(lái)就是審查不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得的各項(xiàng)構(gòu)成要件是否符合，參照《民法典》第三百一十一條第一款規(guī)定，構(gòu)成要件有三：1. 不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)人取得抵押權(quán)時(shí)須為善意司法實(shí)踐中，關(guān)于“善意”的認(rèn)定比較復(fù)雜?！段餀?quán)編司法解釋（一）》第十四條明確了受讓人善意的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為受讓人不知且非因重大過(guò)失而不知轉(zhuǎn)讓人無(wú)權(quán)處分，并明確對(duì)于善意的認(rèn)定采取推定方式，即首先推定受讓人為善意，再由真實(shí)權(quán)利人就受讓人非善意進(jìn)行舉證證明，若真實(shí)權(quán)利人無(wú)法證明，則認(rèn)定受讓人為善意。在不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得的情境下，要認(rèn)定抵押權(quán)人善意：首先，抵押權(quán)人不知道抵押人無(wú)處分權(quán)。此節(jié)事實(shí)屬于消極事實(shí)，抵押權(quán)人無(wú)需也無(wú)法舉證證明，但反過(guò)來(lái)，真實(shí)權(quán)利人可以通過(guò)舉證證明抵押權(quán)人知道抵押人無(wú)處分權(quán)，來(lái)反推抵押權(quán)人非善意。根據(jù)《物權(quán)編司法解釋（一）》第十五條的規(guī)定，真實(shí)權(quán)利人可通過(guò)舉證證明以下兩類事實(shí)，來(lái)證明抵押權(quán)人知道抵押人無(wú)處分權(quán)。第一類事實(shí)是不動(dòng)產(chǎn)登記簿上載有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)處分的限制事項(xiàng)。既然不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有公示效力及權(quán)利推定效力，那么其上記載的內(nèi)容就應(yīng)推定為抵押權(quán)人知曉的內(nèi)容。因此，真實(shí)權(quán)利人只要證明登記簿上存在有效的異議登記，或是存在有效預(yù)告登記而抵押人作出抵押時(shí)未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，抑或是登記簿上已經(jīng)記載司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)事項(xiàng)，即應(yīng)認(rèn)定抵押權(quán)人知道抵押人無(wú)權(quán)處分。第二類事實(shí)是抵押權(quán)人知道抵押人無(wú)處分權(quán)。真實(shí)權(quán)利人既可以舉證證明抵押權(quán)人對(duì)于登記簿上記載的權(quán)利主體錯(cuò)誤是知曉的，比如抵押權(quán)人事前知曉登記權(quán)利人和真實(shí)權(quán)利人之間的關(guān)系，或是知曉存在登記錯(cuò)誤，也可以舉證證明抵押權(quán)人事先知道他人已經(jīng)依法取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，這里主要指《民法典》第二百二十九條規(guī)定的因法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書或政府的征收決定等取得物權(quán)的情形。對(duì)于這類情形，需要說(shuō)明的是，不能僅以法律文書已經(jīng)生效就推定抵押權(quán)人知道抵押人無(wú)處分權(quán)，而應(yīng)從一般生活常識(shí)和交易習(xí)慣出發(fā)，以抵押權(quán)人實(shí)際知曉該法律文書作為判斷依據(jù)，否則就是對(duì)抵押權(quán)人施加了過(guò)重的注意義務(wù)，會(huì)對(duì)交易安全和效率產(chǎn)生負(fù)面影響。其次，抵押權(quán)人對(duì)不知道抵押人無(wú)處分權(quán)無(wú)重大過(guò)失。這需要結(jié)合各方當(dāng)事人之間的關(guān)系、交易背景和過(guò)程等具體事實(shí)作個(gè)案分析，而判斷原則是采取客觀評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)——若一般理性人在通常情況下盡到注意義務(wù)即可得知抵押人無(wú)處分權(quán)，而抵押權(quán)人卻因消極注意而不知曉，即可認(rèn)定抵押權(quán)人存在重大過(guò)失。司法實(shí)踐中常見爭(zhēng)議問題有：（1）抵押權(quán)人是否負(fù)有查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿的義務(wù)？有觀點(diǎn)認(rèn)為，要求查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿實(shí)質(zhì)上修改了善意取得的要件，對(duì)登記簿的信賴與是否進(jìn)行查閱沒有關(guān)系；也有觀點(diǎn)認(rèn)為，若受讓人怠于查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿，則可推定其非善意；當(dāng)然，也有折衷觀點(diǎn)認(rèn)為，受讓人無(wú)需被苛以查閱登記簿的義務(wù)，但當(dāng)某一個(gè)事實(shí)足以引起一個(gè)具有正常智力和注意程度的人對(duì)登記簿正確性產(chǎn)生懷疑時(shí)，若受讓人仍不查閱，則構(gòu)成重大過(guò)失。我們認(rèn)為折衷觀點(diǎn)更加符合善意取得制度的立法精神，為抵押權(quán)人設(shè)定的注意義務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也更為合理。（2）抵押權(quán)人是否負(fù)有實(shí)地看房的義務(wù)？審判實(shí)踐普遍認(rèn)為，在購(gòu)買房屋特別是購(gòu)買生活居住用房時(shí)，購(gòu)房人需要實(shí)地看房，若購(gòu)房人從未實(shí)地看房即購(gòu)買房屋，很難認(rèn)定其無(wú)重大過(guò)失。但對(duì)于抵押權(quán)人是否需要實(shí)地看房，我們認(rèn)為，設(shè)定抵押權(quán)與買房的情境有所不同，不應(yīng)“一刀切”地認(rèn)為抵押權(quán)人負(fù)有或不負(fù)有該項(xiàng)義務(wù)。若抵押權(quán)人系個(gè)人，考慮到實(shí)地看房并非設(shè)定抵押權(quán)的常態(tài)交易步驟，若對(duì)個(gè)人施加該項(xiàng)義務(wù)，屬于加重個(gè)人負(fù)擔(dān)、增加交易成本，有違善意取得制度的本意，所以不宜因個(gè)人抵押權(quán)人未實(shí)地看房而認(rèn)定其存在重大過(guò)失。若抵押權(quán)人是銀行等專業(yè)金融機(jī)構(gòu)，如果其按照金融監(jiān)管要求或業(yè)務(wù)操作規(guī)范負(fù)有審慎調(diào)查的義務(wù)，卻未盡此義務(wù)，則可認(rèn)定其存在重大過(guò)失。（3）抵押權(quán)人是否負(fù)有審查共有情況的義務(wù)？
有觀點(diǎn)認(rèn)為，只要不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載了不動(dòng)產(chǎn)由抵押人單獨(dú)所有，則抵押權(quán)人完全可以信賴該項(xiàng)記載，而無(wú)需對(duì)有無(wú)共有情況作進(jìn)一步調(diào)查；也有觀點(diǎn)認(rèn)為，出于審慎考量，抵押權(quán)人應(yīng)負(fù)有向抵押人核實(shí)有無(wú)共有情況的義務(wù)。我們認(rèn)為，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載內(nèi)容背后的共有情況進(jìn)行審查，本身有弱化登記簿公示公信力之嫌，且不同身份的抵押權(quán)人所負(fù)有的注意義務(wù)程度有所不同，故該項(xiàng)審查義務(wù)可因人因事區(qū)分設(shè)置。比如，如果抵押權(quán)人是與抵押人、真實(shí)權(quán)利人并不相熟的個(gè)人，雙方之間系偶發(fā)交易，此時(shí)應(yīng)保護(hù)抵押權(quán)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的信賴?yán)妫灰艘云湮磳彶楣灿星闆r為由否認(rèn)其善意。但，如果抵押權(quán)人是銀行等專業(yè)金融機(jī)構(gòu)，又或是與抵押人、真實(shí)權(quán)利人相熟的個(gè)人，則應(yīng)對(duì)抵押權(quán)人施加更高標(biāo)準(zhǔn)的審查義務(wù)，其若未審查共有情況，可認(rèn)定構(gòu)成重大過(guò)失。2. 不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)人已履行主合同義務(wù)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)善意取得的第二項(xiàng)構(gòu)成要件系“以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓”，雖然抵押合同本身并不存在抵押權(quán)人需支付對(duì)價(jià)的問題，但抵押合同從屬于借款合同等主合同，抵押權(quán)從屬于主債權(quán)，若抵押權(quán)人未履行主合同義務(wù)仍可取得抵押權(quán)，既難以認(rèn)定構(gòu)成善意，結(jié)果上也不符合民眾內(nèi)心樸素的公平正義觀。由此，可將“已經(jīng)履行主合同義務(wù)”作為不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得的構(gòu)成要件，事實(shí)上，司法實(shí)踐中也有大量判決采用此觀點(diǎn)。
3. 不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記已完成這一要件無(wú)需多言，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)以登記為生效要件，只有完成了抵押權(quán)登記，抵押權(quán)人才取得抵押權(quán)，才受到登記公信力的保護(hù)。
判斷不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得時(shí)，以上三個(gè)要件缺一不可。相對(duì)而言，對(duì)后兩個(gè)要件的審查和認(rèn)定更加直接、容易，從簡(jiǎn)化、便利司法裁判的角度講，只要其中一項(xiàng)構(gòu)成要件不符合，即可作出不構(gòu)成善意取得的認(rèn)定。首先，A與C之間的抵押合同并不存在合同無(wú)效情形，亦未被撤銷，故不能排除抵押權(quán)善意取得制度的適用。其次，系爭(zhēng)房屋基于生效判決發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，A作為登記權(quán)利人將系爭(zhēng)房屋進(jìn)行抵押屬無(wú)權(quán)處分，符合不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得的適用前提條件。再次，C基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息的信賴，與A辦理了抵押權(quán)登記手續(xù)，且C與A之間系偶發(fā)交易，也無(wú)證據(jù)顯示C知曉上述生效判決并明知A無(wú)權(quán)抵押，故難言C存在惡意。同時(shí)，C已履行借款合同項(xiàng)下的借款義務(wù)，也辦理了抵押權(quán)登記手續(xù)。因此，C構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得，故對(duì)B的訴請(qǐng)不予支持。
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