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2009年4月，楊某與魏某簽訂房屋買賣協(xié)議一份，約定楊某將其名下的一處房產(chǎn)以23.6萬元的價格轉讓給魏某，楊某收到首付款7.6萬元后，為魏某辦理房屋權所有權轉移登記手續(xù)，魏某以該房產(chǎn)取得銀行抵押貸款的同時支付余款16萬元，楊某再行交付房屋。之后，魏某向王某借款人民幣15萬元，將其中7.6萬元支付給了楊某。楊某又與魏某、王某就房產(chǎn)轉讓一事簽訂了一份補充協(xié)議，并將房屋所有權登記在了王某名下。2009年7月，王某與孫某簽訂借款合同一份，約定王某向孫某借款16萬元，月息3%，期限為一個月。為保證還款，王某以登記在其名下的涉案房產(chǎn)為孫某辦理了房屋抵押登記手續(xù)。后楊某以魏某、王某為被告，以孫某為第三人提起訴訟，主張其與魏某、王某簽訂的買賣合同及補充協(xié)議無效，并請求人民法院判令將涉案房屋產(chǎn)權登記重新變更至其名下。 法院審理查明了上述事實，認為魏某存在欺詐的心態(tài)，真正目的是倒賣房屋賺取差價，并無購房目的。而王某雖然表面上實施了購買房屋的行為也已經(jīng)登記成為房屋權利人，但其購買房屋并非真實意思表示，只是一種為了實現(xiàn)債權采取的擔保方式，導致楊某在違背真實意思的情況下，簽訂了房屋買賣合同，因此楊某與魏某、王某簽訂的房屋買賣合同及補充合同均屬于無效。而王某向孫某提供的抵押房產(chǎn)，其所有權人原為楊某，王某無權處分該房產(chǎn)，在楊某不予追認的情況下，孫某不能因抵押登記合同取得抵押權，孫某可向王某另行主張權利，但該訴爭房產(chǎn)的抵押現(xiàn)狀不足以否定和排斥原告楊某要求將房屋產(chǎn)權變更登記回去的訴訟請求。因此判令王某與孫某涂銷房屋抵押登記，并變更登記至原告楊某名下。孫某不服一審判決，上訴至二審法院。二審法院認為在孫某與王某的借貸關系中，王某所提供的抵押房產(chǎn)，所有權非屬王某，孫某也不能因此取得相應抵押權，因此判決駁回上訴，維持原判。 本案審理焦點除涉及買賣合同的法律效力外，還涉及孫某作為王某的債權人是否已取得涉案房產(chǎn)的抵押權。而正是在后一個問題上，本律師認為，本案未能正確適用法律，判決結果值得商榷。 《中華人民共和國物權法》第一百零六條規(guī)定了善意取得制度，其內容為：“無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規(guī)定”。善意取得制度建立的目的是為了維護正常的市場交易關系，保護善意的交易相對人，促進社會經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定。 本案中，孫某取得涉案抵押權的情形也正符合適用這一制度所需的各個要件：首先，抵押人王某雖登記為房產(chǎn)所有權人，但是是基于無效的民事行為，王某對涉案房產(chǎn)確實不享有實際上的處分權，他將房產(chǎn)抵押給孫某的無權處分行為正是本案應適用善意取得制度的前提；其次，一審、二審判決均未能考慮到孫某作為善意第三人應享有的合法權益的保護問題——王某雖然對涉案房產(chǎn)沒有實際處分權，但其將房產(chǎn)抵押給孫某即孫某的抵押權設立時，房產(chǎn)確實是登記在其名下，孫某系基于對房產(chǎn)登記情況的信賴而向王某提供了借款，且抵押權登記手續(xù)也已經(jīng)依法辦理，因此，孫某對涉案房產(chǎn)的抵押權系善意的、有償?shù)?，其就涉案房產(chǎn)享有的優(yōu)先受償權應受法律保護，并應在本案裁判結果中予以體現(xiàn)。 本案判決未能適用善意取得制度進行正確處理，說明對于這一物權法中的重要法律制度，在司法實踐中還存在誤解和忽視。其實在經(jīng)濟活動日益活躍的今天，以不動產(chǎn)設定抵押，是十分常見的債的擔保方式。在傳統(tǒng)民法上，善意取得只適用于動產(chǎn)，權利類型也僅限于所有權。但在物權法實施后，對于善意取得制度適用的范圍作了相當?shù)臄U張，不再局限于動產(chǎn)所有權，不動產(chǎn)所有權、不動產(chǎn)抵押權、動產(chǎn)質權等也已經(jīng)包括在內。在這類案件中，房屋名義登記人與實際權利人不符，而且往往因為當事人眾多，各方權利義務交織，審理起來有一定的難度，各方代理律師、法官的思路都應當清晰，對各個法律制度及法律條文運用也應當熟練，以便分清對各方當事人的權益保護的順序及內容。 其實，對于本案中各方當事人的權益應當如何保護的問題，物權法已經(jīng)設定了正確的處理方式：即確認孫某對涉案房產(chǎn)已經(jīng)依法享有優(yōu)先受償權，現(xiàn)有抵押權登記不予涂銷，涉案房產(chǎn)實際權利人的損失應由無權處分人王某負責賠償。 |
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