土地管理越來越嚴(yán)！違法用地不能再干！村民建房、項(xiàng)目投資如何合法用地？

神州國土 2021-09-22

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過去，農(nóng)村建房、項(xiàng)目建設(shè)，大部分人不是先辦理用地審批手續(xù)，而是直接使用自己的承包地或向別人流轉(zhuǎn)土地后就開始建設(shè)。一些地方政府未經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，擅自“征收”農(nóng)民集體土地進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的情況也比較多。去年以來，全國開展農(nóng)村亂占耕地建房整治，對新增亂占耕地建房“零容忍”！農(nóng)民建房、項(xiàng)目建設(shè)“想用哪里用哪里、想怎么用就怎么用”的時(shí)代結(jié)束了！農(nóng)民建房也好、項(xiàng)目建設(shè)也好，不依法辦理用地手續(xù)，早晚會被發(fā)現(xiàn)，面臨被拆除的風(fēng)險(xiǎn)。情節(jié)嚴(yán)重的，還會被追究刑事責(zé)任。即使是罰款，按照9月1日起實(shí)施的《土地管理法實(shí)施條例》規(guī)定，每平方米罰款標(biāo)準(zhǔn)為100元至1000元。違法占地一畝，最高面臨66.6萬元的罰款，代價(jià)之大不言而喻，甚至比合法獲取土地的經(jīng)濟(jì)代價(jià)還大。

違法用地不能再干！那么，村民建房、項(xiàng)目投資如何合法用地？

一、農(nóng)民建房如何合法用地？

《土地管理法》第六十二條規(guī)定：農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照《土地管理法》第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

1.農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。

根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，非農(nóng)業(yè)建設(shè)必須節(jié)約使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地?！锻恋毓芾矸ā返?/span>62條規(guī)定，農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。

2.農(nóng)村村民建住宅，可占用一般耕地等農(nóng)用地，但不能占用永久基本農(nóng)田。

農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。從現(xiàn)實(shí)情況來看，在農(nóng)村，占用耕地建住宅的比較多。需提醒大家的是，耕地分為一般耕地和永久基本農(nóng)田。根據(jù)《土地管理法》、《基本農(nóng)田保護(hù)條例》的相關(guān)規(guī)定，如果占用永久基本農(nóng)田建住宅，那是不允許的，是違法的；如果占用一般耕地建住宅，那要依法辦理用地手續(xù)。

3.農(nóng)村村民占用一般耕地建住宅如何辦理手續(xù)？

《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村村民住宅用地，涉及占用農(nóng)用地的，依照《土地管理法》第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)，即應(yīng)逐級報(bào)省或市級人民政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)后鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府才能批準(zhǔn)住宅用地。2020年7月29日，自然資源部、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部印發(fā)《關(guān)于保障農(nóng)村村民住宅建設(shè)合理用地的通知》?！锻ㄖ芬?guī)定，對農(nóng)村村民住宅建設(shè)占用農(nóng)用地的，在下達(dá)指標(biāo)范圍內(nèi)，各省級政府可將《土地管理法》規(guī)定權(quán)限內(nèi)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批事項(xiàng)，委托縣級政府批準(zhǔn)。因此，農(nóng)村村民建住宅占用一般耕地，如果當(dāng)?shù)厥〖壵呀?jīng)將農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批事項(xiàng)委托縣級政府批準(zhǔn)的，縣級政府批準(zhǔn)農(nóng)轉(zhuǎn)用皇鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府即可批準(zhǔn)住宅用地。如果沒有委托縣級政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批的，應(yīng)逐級報(bào)省或市級人民政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用后，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府才能批準(zhǔn)住宅用地。

二、項(xiàng)目建設(shè)如何合法使用土地？

首先，選好項(xiàng)目，符合用地條件。

一些項(xiàng)目是限制用地的，如容積率低于1.0的住宅項(xiàng)目；一些項(xiàng)目禁止占用耕地或變相占用耕地，如機(jī)動車駕校；一些項(xiàng)目禁止供地，如高爾夫球場項(xiàng)目、賽馬場項(xiàng)目等。因此，投資人應(yīng)先想好要上什么項(xiàng)目，對限制類項(xiàng)目要小心，對禁止供地項(xiàng)目千萬不要上。哪些項(xiàng)目限制供地、哪些項(xiàng)目禁止供地，具體見（查看）：《限制用地項(xiàng)目目錄》和《禁止用地項(xiàng)目目錄》（2012本））。

其次，選好地址，符合批地條件。

項(xiàng)目投資選好地址非常關(guān)鍵，占用生態(tài)紅線、永久基本農(nóng)田、自然保護(hù)地等國家重點(diǎn)保護(hù)的區(qū)域，除國家重點(diǎn)能源、交通、水利項(xiàng)目外，基本上無法辦理用地手續(xù)。因此，在項(xiàng)目未落地前，需要多方考察，看項(xiàng)目是否符合規(guī)劃，占用什么地類，做到既能有效降低成本，又能辦理用地手續(xù)。不符合規(guī)劃和占永久基本農(nóng)田的地方千萬不要選，選了后無法辦理用地手續(xù)。千萬不要相信地方政府的隨意承諾，政府在未經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的情況下與農(nóng)民達(dá)成一致讓你使用土地，最終未批先用的法律后果會給你的投資帶來一系列嚴(yán)重的損失。項(xiàng)目是否符合規(guī)劃和占用什么地類，需要向當(dāng)?shù)刈匀毁Y源部門咨詢?，F(xiàn)場看到不能種植的荒地，有可能在自然資源部門土地?cái)?shù)據(jù)庫中是耕地甚至是永久基本農(nóng)田。因此，了解清楚需要占用的土地規(guī)劃和地類情況非常關(guān)鍵。

第三，根據(jù)情況，合法使用土地。

項(xiàng)目建設(shè)使用土地，按照法律法規(guī)和政策，目前有幾種方式：

一是可以使用農(nóng)用地。如：發(fā)展農(nóng)業(yè)種植項(xiàng)目時(shí)，種植設(shè)施不破壞耕地層的，可以使用農(nóng)用地甚至永久基本農(nóng)田。另外，扶貧光伏項(xiàng)目的光伏方陣占用耕地、設(shè)施農(nóng)業(yè)用地等特殊情形的用地，不改變土地用途，可以采取流轉(zhuǎn)的方式獲得土地，不需要辦理用地審批手續(xù)。但這些不改變用途的用地，必須符合相應(yīng)的條件，不符合條件的需要辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)。如：養(yǎng)殖設(shè)施用地應(yīng)盡量避讓永久基本農(nóng)田，在無法避讓的情況下經(jīng)批準(zhǔn)可以占用少量基本農(nóng)田，但各地規(guī)定的“少量”標(biāo)準(zhǔn)并不一樣，具體政策需要咨詢清楚。各類可以使用農(nóng)用地的情形（查看）：1.產(chǎn)業(yè)用地政策實(shí)施工作指引（2019年版）；2.“特殊”農(nóng)用地知識匯總！助你用活用足國家土地政策；3.什么是設(shè)施農(nóng)用地？如何申請和使用設(shè)施農(nóng)用地？

二是使用存量建設(shè)用地。對現(xiàn)在已經(jīng)屬于建設(shè)用地的土地，只需要辦理轉(zhuǎn)讓（出租）或出讓（出租）手續(xù)。建設(shè)用地分集體建設(shè)用地和國有建設(shè)用地。

可以使用集體建設(shè)用地的情形：鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅等鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)，可以使用集體建設(shè)用地。按照現(xiàn)行《土地管理法》的規(guī)定，也可以使用土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地。

除上述情形外，項(xiàng)目建設(shè)均需要使用國有建設(shè)用地。

需要注意的是：某塊土地是否屬于建設(shè)用地，不能簡單看現(xiàn)場是否有建筑物，有建筑物、構(gòu)筑物的土地不一定是合法的建設(shè)用地，需要看權(quán)利人是否有不動產(chǎn)登記證書，必要時(shí)需到自然資源部門查詢。

三是需要辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地使用權(quán)出讓手續(xù)。項(xiàng)目建設(shè)使用農(nóng)用地的，必須辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，即需要申請將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地并經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。其中，可以使用集體建設(shè)用地的，只需要辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)；不能使用集體建設(shè)用地的，除辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)外，還需要辦理土地征收手續(xù)，即需要轉(zhuǎn)用和征收為國有建設(shè)用地并出讓給土地使用權(quán)人后，才能使用。

按照《土地管理法》的規(guī)定，辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)讓手續(xù)，需要有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)（具體見：什么是農(nóng)用地轉(zhuǎn)用制度？農(nóng)用地轉(zhuǎn)用如何審批？）。征收土地的，必須是為了公共利益需要。辦理土地征收手續(xù)，需要由縣級人民政府做好一系列征地前期工作的情況下，報(bào)省級人民政府或國務(wù)院批準(zhǔn)。

四是臨時(shí)使用土地。按照《土地管理法》第五十七條的規(guī)定，建設(shè)項(xiàng)目施工和地質(zhì)勘查需要臨時(shí)使用國有土地或者農(nóng)民集體所有的土地的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的臨時(shí)用地，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。土地使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地權(quán)屬，與有關(guān)自然資源主管部門或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會簽訂臨時(shí)使用土地合同，并按照合同的約定支付臨時(shí)使用土地補(bǔ)償費(fèi)。臨時(shí)使用土地的使用者應(yīng)當(dāng)按照臨時(shí)使用土地合同約定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。臨時(shí)使用土地期限一般不超過二年，建設(shè)周期較長的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)使用的臨時(shí)用地，期限不超過四年。土地使用者應(yīng)當(dāng)自臨時(shí)用地期滿之日起一年內(nèi)完成土地復(fù)墾，使其達(dá)到可供利用狀態(tài)，其中占用耕地的應(yīng)當(dāng)恢復(fù)種植條件。

注：由于土地管理政策多而散，實(shí)踐中情況又很復(fù)雜，此文僅供參考。需要使用土地的請到當(dāng)?shù)刈匀毁Y源部門咨詢，做到合法用地。

來源：自然資源法律論壇

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