A、各類土地的概念:

按土地主體可分為：集體土地和國有土地

按土地用途可分為：農(nóng)用地、建設用地、未利用地。注：農(nóng)用地不光農(nóng)民集體有，國家也有農(nóng)用地，如國有農(nóng)場?！锻恋毓芾矸ā返谒臈l。

1、農(nóng)用地：是指用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括：耕地（耕地中占80%以上劃為基本農(nóng)田）、林地、草地、農(nóng)田水利地、養(yǎng)殖水面等。

2、建設用地：是指建造建筑物，構筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地；交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等

3、未利用地：是指農(nóng)用地和建設以外的獨體。

B、征收農(nóng)用地的（包括農(nóng)民集體農(nóng)用地和國有農(nóng)用地），應當先行辦理農(nóng)用地轉用審批權限：（我國農(nóng)用地征地批準機關為國務院和省級人民政府）

一、國務院審批權限:

　?。ㄒ唬┱魇栈巨r(nóng)田的或者征收的土地中含有基本農(nóng)田的。

　?。ǘ┗巨r(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的。注：基本農(nóng)田以外的耕地即一般耕地。

　?。ㄈ┢渌愋偷耐恋爻^七十公頃的。即征收土地若超過七十公頃無論是什么類型都必須由國務院來批準征收，包括了耕地之外的所有土地（應指農(nóng)用地，而非建設用地和未利用地），同時也包括征用耕地35公頃以下其他土地70公頃以下，兩項之和超過70公頃的。

　?。ㄋ模?、省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批準的建設項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉為建設用地的。

二、省級人民政府的征地審批權限。

　　基本農(nóng)田以外的耕地35公頃以下的，其他土地70公頃以下的，包括基本農(nóng)田以外的耕地和其他土地之和不足70公頃的。由省級人民政府批準。省政府批準征地的同時需要報國務院備案。

注:在辦理農(nóng)用地轉為建設用地時，同時辦理征地審批手續(xù)，不在單獨辦理征地審批手續(xù)。但農(nóng)用地轉用批準權在省級人民政府，征地審批權在國務院的，應當由省級人民政府先行辦理農(nóng)用地轉用審批，并將農(nóng)用地轉用批準的有關文件，隨同征地申報材料同時報國務院，由國務院根據(jù)省級人民政府的批準文件，決定是否批準征用土地。

三、由市縣人民政府批準的農(nóng)用地轉用。

　　在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準土地利用總體規(guī)劃的機關批準。在已批準的農(nóng)用地轉用范圍內(nèi)，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批準。

附注：《國土資源部關于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》若干問題的意見》第三、四條

三、關于城市和村莊、集鎮(zhèn)建設用地范圍內(nèi)分批次辦理農(nóng)用地轉用的報批

　　《土地管理法》第四十四條第三款規(guī)定，“在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準土地利用總體規(guī)劃的機關批準?！卑凑者@一規(guī)定，在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設用地規(guī)模范圍內(nèi)，市、縣人民政府可以依據(jù)土地利用年度計劃分報次申請農(nóng)用地轉用審批，申請時應當提供農(nóng)用地轉用范圍內(nèi)土地的開發(fā)利用規(guī)劃。但農(nóng)用地轉用的審批機關在辦理農(nóng)用地轉用審批時，不應要求市、縣人民政府附具具體建設項目或者具體建設項目用地的情況。

　　四、關于在已批準的農(nóng)用地轉用范圍內(nèi)具體建設項目用地的審批

　　《土地管理法》對在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設用地規(guī)模范圍內(nèi)的建設用地審批采用了農(nóng)用地轉用審批與具體建設項目用地審批相分離的制度，即農(nóng)用地轉用由市、縣人民政府根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃分批次報國務院或者省級人民政府以及省級人民政府授權的設區(qū)的市、自治州人民政府批準，而在已批準的農(nóng)用地轉用范圍內(nèi)，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批準。這樣規(guī)定，主要是為了體現(xiàn)土地用途管制的原則，在嚴格控制農(nóng)用地轉為建設用地的同時，充分調(diào)動市、縣人民政府按照城市和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃合理使用土地的積極性。各地在修訂地方性土地管理法配套法規(guī)時，應當認真貫徹新法的這一立法精神，對在已批準的農(nóng)用地轉用范圍內(nèi)具體建設項目用地，不應再實行限額審批。省級以上人民政府土地管理部門應當加強對已批準的農(nóng)用地轉用范圍內(nèi)建設用地情況進行監(jiān)督管理，指導市、縣人民政府按照土地管理法律法規(guī)、國家產(chǎn)業(yè)政策以及國家供地目錄的要求審批具體建設項目用地。 

《建設用地審查報批管理辦法》第六、七、八條

第七條，在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍內(nèi)，為實施城市規(guī)劃占用土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門擬訂農(nóng)用地轉用方案、補充耕地方案和征用土地方案，編制建設項目用地呈報說明書，經(jīng)同級人民政府審核同意后，報上一級土地行政主管部門審查。在土地利用總體規(guī)劃確定的村莊和集鎮(zhèn)建設用地范圍內(nèi)，為實施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃占用土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門擬訂農(nóng)用地轉用方案、補充耕地方案，編制建設項目用地呈報說明書，經(jīng)同級人民政府審核同意后，報上一級土地行政主管部門審查。

 C、農(nóng)民集體建設用地改為（被征收為）國有建設用地的條件：

    征收農(nóng)民集體所有的建設用地或未利用土地，則可以直接辦理征收土地手續(xù)。

D、集體土地變?yōu)閲型恋氐某绦颉?/strong>

（以批次征地為例）。

　　第一步：征地告知。

在征地報批前，市、縣（市）國土資源部門就當將擬征土地的用途、位置、補償標準、安置途徑等以《征地告知書》的形式告知被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶。同時告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶，對擬征土地的補償標準和安置途徑有申請聽證的權利?！墩鞯馗嬷獣窇斣跀M征土地所在地的村、組內(nèi)張貼。征地按規(guī)定告知后，應當填寫《征地告知書送達證明》。征地告知后，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶在擬征土地上搶栽、搶種的青苗，搶建或突擊裝修的地上附著物，征地時不予補償。

　　第二步：征地調(diào)查確認。

在征地告知后，市、縣（市）國土資源部門應當及時調(diào)查核實擬征土地的權屬、地類、面積以及地上附著物權屬、種類和數(shù)量等，據(jù)實填寫《征地調(diào)查結果確認表》，被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)戶以及地上附著物產(chǎn)權人應對調(diào)查結果予以確認。《征地調(diào)查結果確認表》作為制定征地補償安置方案的依據(jù)，不作為被征地的集體經(jīng)濟組織、農(nóng)戶或地上附著物產(chǎn)權人是否同意征地的憑證。知情確認屬于征地審查報批的必備材料。

　　第三步：組織征地聽證。

被征地集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶就征地補償標準和安置途徑提出聽證書面申請的，市、縣（市）國土資源部門應當按照《國土資源聽證規(guī)定》組織聽證。被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶在聽證告知后5個工作日內(nèi)未提出聽證書面申請的，視為放棄聽證。放棄聽證的，市、縣（市）國土資源部門可在《征地告知書送達證明》備注欄內(nèi)書面記載，由經(jīng)辦人簽字并加蓋公章。

　　第四步：組織報批材料。

　　報批材料主要有：

　　1、建設用地項目呈報材料“一書四方案”，即建設用地呈報說明書、征收土地方案、農(nóng)用地轉用方案、耕地補充方案、供地方案；

　　2、補充耕地證明；

　　3、征地補償費用標準、安置措施的說明材料；

　　4、征地用途、位置、補償標準、安置途徑告知書；

　　5、被征用農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民要求聽證的，聽證筆錄；

　　6、占用林地的，提供林業(yè)主管部門出具的《使用林地審核同意書》；

　　7、土地利用總體規(guī)劃審核意見；

　　8、農(nóng)用地轉用計劃通知書；

　　9、土地權屬地類面積審核表及集體土地所有權證；

　　10、建設項目用地勘測定界成果報告書及勘測定界圖 ；

　　11、擬占用土地的1/1萬分幅土地利用現(xiàn)狀圖、總體規(guī)劃圖；

　　12、補充耕地位置圖（在1/1萬分幅土地利用現(xiàn)狀圖上標注）；

　　13、失地農(nóng)民簽署的知情確認材料。

　　第五步：報批審查

根據(jù)批準權限，根據(jù)用地在土地利用總體規(guī)劃圖上的位置，分城市批次用地和村鎮(zhèn)批次用地或單獨選址項目用地等形式上報。

　　審查并批準用地：由國務院和省級人民政審查批準，對于程序合法、要件齊全的依照土地利用總體規(guī)劃、國家產(chǎn)業(yè)政策和用地政策，對上報的建設項目用地進行審查并批準用地。

　　第六步：繳納有關稅費

用地經(jīng)批準后，按規(guī)定繳納新增建設用地土地有償使用費和耕地開墾費，稅費繳清后方可領取用地批文。

　　第七步：兩公告一登記。

　　征用土地方案經(jīng)依法批準后，市、縣人民政府應當自收到批準文件之日起10日內(nèi)，在被征用土地所在地的村、組內(nèi)以書面形式公告。其中，征用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有土地的，在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府所在地進行公告。

　　被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)村村民或者其他權利人應當在征用土地公告規(guī)定的期限內(nèi)持土地權屬證書到指定地點辦理征地補償?shù)怯浭掷m(xù)。

　　公告期滿，市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)征用土地方案和征地補償?shù)怯浨闆r，擬訂征地補償、安置方案并在被征用土地所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)范圍內(nèi)公告。

　　第八步：補償安置聽證。

　　被征地農(nóng)民在該征地補償安置方案制訂之前有權申請聽證，市、縣人民政府土地行政主管部門收到聽證申請的，應當組織聽證。

　　第九步：補償安置。

　　征地補償、安置方案確定后，市、縣人民政府土地行政主管部門應當依照征地補償、安置方案向被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民支付土地補償費、地上附著物和青苗補償費，并落實需要安置農(nóng)業(yè)人口的安置途徑。征地補償安置不落實的，不得強行占地。

　　在具體建設項目需要使用土地時應當除履行上述程序之外，在報批前還需要辦理用地預審即由土地行政主管部門對建設項目用地有關事項進行審查，提出建設項目用地預審報告和項目備案、核準即有發(fā)展改革部門對該項目的立項。