國有土地使用權(quán)收回如何補(bǔ)償？關(guān)于這個(gè)話題，孟雷律師來跟大家探討一下其中的法律問題。我們在政企糾紛過程當(dāng)中，包括拆遷類似的案件過程中，出現(xiàn)大量的土地開發(fā)商、投資商剛開始取得土地使用權(quán)或者就沒有開發(fā)，相關(guān)部門因?yàn)楣怖娴男枰M(jìn)行收回的情況。

關(guān)于國有土地收回，關(guān)鍵的一個(gè)問題是收回國有土地應(yīng)該如何補(bǔ)償，按照什么標(biāo)準(zhǔn)來補(bǔ)償，法律是如何規(guī)定的，包括在實(shí)踐過程當(dāng)中法院的判例是如何判定價(jià)格。

國有土地使用權(quán)的補(bǔ)償，我們先來看一下相關(guān)的法律規(guī)定。首先看《土地管理法》第五十八條規(guī)定，有下列情形之一的，自然資源主管部門批準(zhǔn)用地的行政主體可以收回國有土地使用權(quán)。

其中說到的情形是城市，為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城改建或者其他公共利益需要使用土地的這些情況下，可以收回國有土地使用權(quán)。

在本條款的最后一部分指出，依照前款第一項(xiàng)規(guī)定收回土地使用權(quán)，對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。大家可能會(huì)覺得適當(dāng)補(bǔ)償就是可以很少量的補(bǔ)償，對于適當(dāng)補(bǔ)償又是如何理解呢？法律上只是規(guī)定了適當(dāng)補(bǔ)償，怎么樣才算是適當(dāng)補(bǔ)償呢？《土地管理法》提到收回國有土地使用權(quán)涉及補(bǔ)償?shù)姆蓷l款。

我們再看一下《城市房地產(chǎn)管理法》第二十條，國家對土地使用權(quán)人依法取得的土地使用權(quán)，一般是不收回的。如果在特殊的情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法定的程序收回。那么這時(shí)候收回是如何補(bǔ)償呢？

《城市房地產(chǎn)管理法》作出了這樣的規(guī)定，收回土地使用者的土地按照實(shí)際年限和開發(fā)土地開發(fā)的實(shí)際情況給予相應(yīng)補(bǔ)償。在《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了根據(jù)年限實(shí)際情況給予相應(yīng)補(bǔ)償。這里跟《土地管理法》五十八條的規(guī)定有一些區(qū)別，根據(jù)實(shí)際的年限實(shí)際情況來補(bǔ)償。比如說還有多少年限，但這里也只是原則性的規(guī)定，沒有具體的規(guī)定，只是提到相應(yīng)的補(bǔ)償。到底又是怎樣詳細(xì)的補(bǔ)償呢？這里沒有具體的規(guī)定。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》也對土地使用權(quán)收回有相應(yīng)的規(guī)定，在該條例第十三條規(guī)定市主管部門作出房屋征收決定后及時(shí)進(jìn)行公告，房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時(shí)收回。這里國有土地補(bǔ)償條例收回往往針對地上房屋，那么地上房屋和征收同時(shí)依法征收的土地是隨著房屋，地隨房走同時(shí)進(jìn)行。地隨房走房屋的價(jià)格是不同的，顯然肯定是土地隨著房屋的價(jià)格走。對于房屋的價(jià)格，土地是包含在房屋價(jià)格中的。

看下《條例》對于補(bǔ)償是如何規(guī)定的，其中第十七條規(guī)定土地收回對房屋的補(bǔ)償包括房屋價(jià)值補(bǔ)償。房屋價(jià)值的補(bǔ)償已經(jīng)包括了土地使用權(quán)的價(jià)值補(bǔ)償。第十九條規(guī)定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不低于房屋征收決定公告之日起被征收房屋類似房地產(chǎn)市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值類似房地產(chǎn)價(jià)格，具體的價(jià)值由評估機(jī)構(gòu)來評估確定。

《閑置土地處置辦法》中也有對于收回土地補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)規(guī)定，其中第十二條提到因本辦法第八條規(guī)定情形造成土地閑置的，國土資源部門和國有建設(shè)用地使用權(quán)人協(xié)商選擇下列方式處置：協(xié)議有償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。那么，如果雙方協(xié)商不成的情況下，到底是按照什么價(jià)格來補(bǔ)償呢？價(jià)格是參照市場價(jià)格補(bǔ)償?shù)摹?/span>

為了解決歷史遺留問題，切實(shí)維護(hù)土地使用權(quán)人及其他投資人的合法權(quán)益，營造良好營商環(huán)境，2018年自然資源部門發(fā)布關(guān)于行政主體原因閑置土地協(xié)議有償收回相關(guān)政策的函。在該文件中提到關(guān)于補(bǔ)償方面的規(guī)定，有償收回土地的補(bǔ)償?shù)慕痤~不低于土地使用權(quán)人取得土地的成本，綜合考慮一些合理的直接損失。所以不僅僅是取得成本的價(jià)格，實(shí)際選擇參考市場價(jià)格，雙方共同協(xié)商確定。

從2018年開始土地的價(jià)格可以參考市場價(jià)格，結(jié)合成本價(jià)格，印證了對之前的《土地管理法》第五十八條提到的適當(dāng)補(bǔ)償，對此進(jìn)行了解釋。2018年的這個(gè)文件進(jìn)一步更詳細(xì)地作出了規(guī)定，不低于成本，考慮直接損失，參考市場價(jià)格進(jìn)行。

也有類似的規(guī)定，如：海南省高院（2019）瓊行終132號行政判決書，最高院（2019）最高法行申6944號行政判決書。

“適當(dāng)補(bǔ)償”應(yīng)當(dāng)是公平合理的補(bǔ)償，即綜合考慮被征收土地的性質(zhì)、用途、區(qū)位、評估方法、閑置原因等因素，參考市場價(jià)格予以補(bǔ)償。

適當(dāng)補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)是公平合理的補(bǔ)償，首先適當(dāng)補(bǔ)償?shù)睦斫馐枪胶侠?，什么是公平合理的補(bǔ)償，就要綜合考慮被征收土地的性質(zhì)、用途、區(qū)位。土地是用于商業(yè)、工業(yè)還是用于住宅等等。土地的性質(zhì)是供建設(shè)用地還是其他的用地。土地的位置，價(jià)格是根據(jù)位置來決定的，在城市中心的位置跟城市郊區(qū)的土地價(jià)格還是不一樣的。評估方法有市場比較法還有成本法。因素包括閑置的原因，為什么會(huì)閑置？是行政機(jī)關(guān)的原因、規(guī)劃的調(diào)整等原因要綜合考慮各種因素，參考市場價(jià)格給予補(bǔ)償。

所以，我們可以這樣理解：在《土地管理法》第五十八條適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，就是要參考多種因素，可以參考市場價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償。在大量的案例過程中，也常遇到開發(fā)商或投資者取得一塊土地之后因?yàn)樾姓脑?、?guī)劃的調(diào)整沒有來得及開發(fā)，主管部門要收回，會(huì)對土地的價(jià)格產(chǎn)生爭議。因?yàn)槿〉猛恋氐臅r(shí)候，當(dāng)時(shí)土地的價(jià)格肯定是沒有現(xiàn)在的市場價(jià)格高。如果再用同樣的錢去買這樣的土地，價(jià)格上肯定有很大的差距。

在遇到類似問題的時(shí)候，可以及時(shí)地向?qū)I(yè)的律師團(tuán)隊(duì)進(jìn)行咨詢，律師會(huì)根據(jù)法律規(guī)定、地方政策、相關(guān)部門的文件通知以及相關(guān)的案件判例等維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益。也可以向我們咨詢，政商糾紛當(dāng)然要找北京楹庭律師。我們會(huì)根據(jù)法律法規(guī)規(guī)章的規(guī)定，以及地方政策規(guī)范性文件的規(guī)定、相關(guān)案例的規(guī)定，結(jié)合案件的一些事實(shí)證據(jù)給出詳細(xì)的法律意見，采用“四步維權(quán)法”制定初步的維權(quán)方案。運(yùn)用法律知識(shí)與主管部門協(xié)商談判，爭取獲得公平、滿意地解決。

本文法律知識(shí)并不代表其法律建議，如遇同類問題應(yīng)當(dāng)具體分析。