?香港置地310.5億地王背后，或許是商業(yè)地產(chǎn)大變局

昵稱7Q2eL 2021-07-06

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2020年2月20日，當(dāng)大多數(shù)人還因為疫情隔離在家的時候，備受商業(yè)地產(chǎn)圈矚目的上海徐匯濱江金融港地塊依然如期拍賣。

根據(jù)公開信息顯示，本次統(tǒng)一出讓的徐匯區(qū)黃浦江南延伸段28個地塊，東至瑞寧路，南至瑞寧路、龍騰大道，西至東安路，北至龍華中路，坐北朝南，擁有約1.2公里的黃浦江岸線，對望已經(jīng)開工的世博文化公園，是助推徐匯濱江建成“全球城市卓越水岸”的重要一環(huán)，地理位置可謂得天獨厚。

徐匯濱江地塊圖

地塊將以甲級辦公樓為主體，以商業(yè)、高端酒店、租賃住房、會展文旅等一流服務(wù)為配套，建成集商務(wù)、商業(yè)、居住、休閑、文化、生態(tài)等功能為一體的中央活動區(qū)，總占地超過32萬平方米，總開發(fā)體量約180萬平方米，其中住宅面積只有大約20萬平方米，可用于銷售的住宅為47100平方米，剩余的156464平方米則只可用于租賃用途。

最終，地塊被英資香港置地以310.5億元總價收入囊中，打破此前深圳新會展中心地塊310億元的記錄，成為內(nèi)陸新總價地王。

徐匯濱江項目預(yù)計總投資額接近700億元，地塊上的商業(yè)、租賃住宅、酒店、文化體育均要求100%自持，辦公部分則要求自持60%，可售住宅按限價背景下頂格15萬一平計算，可回收現(xiàn)金約60-70億元，剩余沉淀資金將在600億元以上。香港置地此次出手可謂大手筆。

說起香港置地，在內(nèi)陸的知名度可能不如新鴻基、九龍倉、恒隆等地產(chǎn)同業(yè)，但是在香港，作為碩果僅存的兩家英資洋行之一怡和集團（另一家是太古洋行）的地產(chǎn)旗艦，卻是不折不扣的中環(huán)大業(yè)主。

香港置地的中環(huán)物業(yè)組合由置地廣場購物中心和包括交易廣場一二三期、怡和大廈等在內(nèi)的十一幢摩天大樓組成，十二幢美輪美奐的商廈以人行天橋互相連接，構(gòu)成了中環(huán)核心金融地帶，提供超過45萬平方米的高檔零售和寫字樓樓面。

香港置地中環(huán)寫字樓群

根據(jù)香港置地2018年年報顯示，這個物業(yè)組合年內(nèi)給集團帶來了10.4億美元的租金收入，物業(yè)總估值達到318億美元，足可以稱得上“現(xiàn)金奶牛”，每年穩(wěn)定為公司貢獻龐大利潤。

過去將大部分資產(chǎn)布局在香港的置地集團，在內(nèi)陸擁有的大型商業(yè)項目主要包括已落成的北京王府中環(huán)和重慶長嘉匯，以及在建的南京新街口金陵中環(huán)，與其他香港地產(chǎn)商在內(nèi)陸擁有的龐大資產(chǎn)相比已顯落后。此次重注落子上海，有利于減輕對香港單一物業(yè)的盈利依賴，調(diào)倉意味明顯。

香港置地中環(huán)物業(yè)組合實拍圖

不僅僅是香港置地，去年下半年以來，隨著新鴻基以132億拿下杭州江河匯地塊、新世界4天內(nèi)豪擲138億連奪寧波、杭州兩塊商住地，各大港資開發(fā)商一改往日“賣賣賣”的風(fēng)格，加倉內(nèi)陸成為主流做法。

這種節(jié)奏或許和香港動蕩的局勢有關(guān)。

2月18日，香港以資產(chǎn)價值和市值計皆僅次于“領(lǐng)展”的第二大房地產(chǎn)投資信托“冠君產(chǎn)業(yè)信托”發(fā)布年度業(yè)績公告，報告顯示全年租金收入上升3.8%至27.78億元，物業(yè)凈收益上升3.1%至24.81億元，可分派收入上升2.3%至16.48億元。冠君產(chǎn)業(yè)信托主要持有三項貴重物業(yè)，包括中環(huán)花園道三號寫字樓（原花旗銀行大廈）和旺角最成功的綜合體朗豪坊商場和寫字樓。雖然信托19年總租金依然錄得溫和增長，但更多的只能稱之為一種“慣性上漲”。因為兩幢寫字樓早年簽訂的長期租約價格較目前市場價為低，因此到期續(xù)租合同和新簽合同較舊約依然有一定的增長潛力，但對市場實時行情更為敏感的商場租金已經(jīng)開始下跌。

朗豪坊所在的旺角一向是旅游旺區(qū)，游客貢獻了商場的多數(shù)營業(yè)額。商戶銷售額的減少令商場分成租金由18年的1.87億元下跌至1.14億元（其中上半年0.9億元，下半年僅剩0.24億元），拖累商場全年整體租金收入下跌4.9%至8.91億元。在2019年整體租金收入增長，資本化率相同的情況下，物業(yè)評估價值依然下降2.4%可以看出，基金管理人以及評估機構(gòu)對未來租金回報有多悲觀。

旺角標(biāo)桿綜合體朗豪坊

事實上，21世紀(jì)頭二十年來，香港商業(yè)地產(chǎn)雖然經(jīng)歷起起伏伏，但因為背靠大陸這個龐大的經(jīng)濟體，總體來說呈現(xiàn)明顯的上升趨勢。特別是16年以來，隨著內(nèi)陸經(jīng)濟進一步發(fā)展，中資機構(gòu)紛紛到香港開拓業(yè)務(wù)，帶動以中環(huán)為首的核心商圈寫字樓租售價格水漲船高，常年雄踞全球最貴寫字樓寶座；同時民眾收入上漲，中產(chǎn)階級日益龐大，疊加人民幣升值利好，赴港旅游人次逐年增多，商家自然也是賺得盆滿缽滿……

但是這一切或許因為19年的政治事件出現(xiàn)拐點。經(jīng)歷此番變革，中資機構(gòu)赴港熱情必然大減，而動輒五六十元一平米的日租金已經(jīng)成功將投行高盛和監(jiān)管機構(gòu)證監(jiān)會等代表了市場最強承價能力的租戶從中環(huán)趕到了銅鑼灣和港島東等次級商圈，試問失去了中資機構(gòu)這個吸納主力，還有誰能接下這昂貴的盤呢？而在經(jīng)歷了媒體長篇累牘的關(guān)于反對派人士對祖國不友好態(tài)度的報道后，香港的形象已經(jīng)在大部分內(nèi)陸人心目中一落千丈，即使日后恢復(fù)平靜，海港城也很難再現(xiàn)過往年銷售額380億的高光時刻了吧。

疫情的影響只是一時，兩地人心的割裂才最難彌補。

反觀內(nèi)陸房地產(chǎn)市場，雖然在住宅開發(fā)上不占上風(fēng)，但憑借充足的長期資本、豐富的招商運營經(jīng)驗，港資開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)的競爭中卻獨占鰲頭。新鴻基、九龍倉、太古、恒隆在內(nèi)陸一二線城市打造了不少地標(biāo)商業(yè)體，獲得了巨大的商業(yè)成功，并成為不少地方政府的座上賓，在拿地機會和價格上享有優(yōu)勢，甚至出現(xiàn)地塊配套和交通規(guī)劃配合項目量身定做的最惠待遇，占盡天時地利人和。

同時，雖然初始租金水平不及香港高昂，但隨著項目運營情況漸入佳境，往往呈現(xiàn)快速增長的局面。以太古地產(chǎn)為例，除了已經(jīng)相當(dāng)成熟的三里屯太古里以外，其他包括廣州太古匯、成都太古里、上海興業(yè)太古匯等明星項目，租金收入和營業(yè)額都是長年少則低雙位數(shù)增長，多則20%、30%的增長，以初始投入值計算，回報已經(jīng)頗為豐厚。