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號稱“中華第一村”的祈福新村近日又雙叒出事了！ 小區(qū)近日發(fā)生一起入室搶劫案，某業(yè)主的小孩放學(xué)期間遭到陌生人尾隨進(jìn)屋，歹徒拿刀勒索業(yè)主給5萬元。 消息爆炸式傳遍整個(gè)社區(qū)，弄得人心惶惶。 這已不是一次祈福新村傳出負(fù)面消息了。作為擁有近20萬業(yè)主的超級大盤，祈福新村時(shí)不時(shí)便有類似的惡性事件發(fā)生。 俗話說，林子大了什么鳥都有。 超級大社區(qū)的通病之一，就是體量大，人流復(fù)雜，導(dǎo)致管理起來難度大。 像這樣的超大社區(qū)，到底值不值得買？ 去年疫情期間，祈福新村就頻頻登上熱搜。 多起感染事件就發(fā)生在這里，據(jù)悉社區(qū)的確診患者一度占據(jù)番禺的三分之一，讓人聞之色變。 居住人群龐大，管理難度大。 番禺的祈福新村，居住人口近20萬人；增城的鳳凰城，社區(qū)居民15萬人；天河的華景新城，號稱10萬人口社區(qū)…… 像這樣的社區(qū)，往往就是一個(gè)小鎮(zhèn)規(guī)模，各種配套齊全，超市、菜市場、藥店、醫(yī)院等應(yīng)有盡有。 但同時(shí)，社區(qū)內(nèi)部人流量極大，帶來很高的管理難度。 拿上述案件來說，祈福新村每天進(jìn)進(jìn)出出無數(shù)人，保安或巡邏人員在日常中覺察不到歹徒嫌疑，也是在所難免。 另外，由于小區(qū)頗大，物業(yè)人員也不可處處能做到盡善盡美，總有一些不盡人意的地方。 如單車被偷、垃圾分不類、亂停亂放等情況，物業(yè)有紕漏也屬正常。 事實(shí)上，物管問題，一直是不少超級大社區(qū)的通病。 一方面，由于人口眾多，居民素質(zhì)參差，單靠業(yè)主的自覺顯然不現(xiàn)實(shí)。 而要顧全物業(yè)的方方面面，清潔、綠化、交通、安全等，則需要大量的大管理人員，成本陡增，一般的小區(qū)物業(yè)難以做到； 另一方面，業(yè)主人數(shù)眾多，成立業(yè)委會(huì)就不易；而想要換物業(yè)也更是難上加難，需要將所有業(yè)主湊齊，還要2/3以上業(yè)主同意。 而且業(yè)主需求難以統(tǒng)一，眾口難調(diào)，物業(yè)管理難以有效解決所有居民的實(shí)際需求，導(dǎo)致物業(yè)與業(yè)主矛盾尖銳。 另外，人口眾多，還會(huì)帶來一系列的問題，簡稱為大社區(qū)病。 其一，就是交通不便。 超大型社區(qū)，人口多，早晚高峰，業(yè)主蜂擁著去上班，必然會(huì)導(dǎo)致主干道塞車，擁堵嚴(yán)重。 不少超大型社區(qū)可能會(huì)設(shè)置樓巴運(yùn)營中心，不過由于樓盤實(shí)在太大，等樓巴的人也多，平日上下班出城和回城，也要等候多時(shí)才能上車。 增城的鳳凰城就是一個(gè)例子，早高峰出行，鳳凰大道往往擠滿各種私家車，堵塞嚴(yán)重； 雖然區(qū)內(nèi)內(nèi)巴士路線有四五條，但去市區(qū)上班一點(diǎn)都不算便利，早晚高峰期，途徑的廣園路堵車嚴(yán)重。 而且，一般來看，這種超大型社區(qū)往往分布在較為偏僻的地方，周邊也尚未通地鐵。 增城鳳凰城、祈福新村等不少超大型樓盤，直到現(xiàn)在都還沒有通地鐵。 其二，學(xué)位容易出現(xiàn)緊張。 大型社區(qū)，往往會(huì)規(guī)劃有多所學(xué)校，按理說讀書不成問題。 但由于人口眾多，每年入學(xué)的適齡兒童數(shù)量變化大，碰到當(dāng)年剛好入學(xué)人數(shù)大爆發(fā)，公立學(xué)位緊張，孩子可能會(huì)被分配到其它更遠(yuǎn)的學(xué)校，可能就無法就近入學(xué)。 如近期，番禺教育局就發(fā)布了2021年義務(wù)教育學(xué)校招生工作預(yù)警信息。其中，祈福新村毓賢學(xué)校就赫然在列，接下來幾年，學(xué)校的學(xué)位供給或會(huì)出現(xiàn)緊張。 增城的鳳凰城也有業(yè)主投訴，社區(qū)公立學(xué)校學(xué)位不足，孩子進(jìn)不了公立只能到私立學(xué)校上，教育成本高。 當(dāng)然了，最大的通病還是，二手市場沒優(yōu)勢，升值慢。 超大大型社區(qū)，人口多，戶數(shù)多，同期二手掛牌也自然多。 這樣的話，其競爭便會(huì)比普通的小區(qū)要大得多。 業(yè)主如若想賣出去，不容易掛高價(jià)，導(dǎo)致小區(qū)整體的升值會(huì)受限制。 貝殼網(wǎng)顯示，當(dāng)前祈福新村的二手掛盤量就達(dá)到了878套，增城鳳凰城二手掛盤1051套。 試想一下，買家如此多的選擇，賣家急著想賣的話，只能出低于市場價(jià)，房價(jià)也難漲上去。 看看近一年的漲幅情況，祈福新村和鳳凰城，房價(jià)趨勢均比較平穩(wěn) ，幾乎沒怎么漲。 值得注意的是，這種超大型社區(qū)的樓盤往往開發(fā)周期都很長，產(chǎn)品不斷迭代更新。 由于掛盤競爭激烈，前期較先開發(fā)的樓盤在二手市場上，或因樓齡、設(shè)計(jì)等原因，缺乏優(yōu)勢，出手和升值都會(huì)比較難。 不過，凡事也總有例外。 如果是中心區(qū)域的大型樓盤，也未必會(huì)出現(xiàn)二手升值慢的情況，反而會(huì)成“搶手貨”。 我們都知道，市區(qū)工作人口密集，房子需求量大，二手成交活躍，中心區(qū)的大型樓盤或許也能保有很大的升值能力。 如海珠區(qū)的光大花園、金碧花園就是一個(gè)不錯(cuò)的例子，儼然成為當(dāng)前海珠二手市場上的頂流。 這兩個(gè)盤，在海珠同是巨無霸盤，開發(fā)周期長，但由于身在市區(qū)，加上有地鐵、有完善的配套，小區(qū)反而成為了不少人的選擇。 去年，廣州樓市行情一路走高，這兩個(gè)大型樓盤也不甘落后，房價(jià)緊隨廣州上漲趨勢。 當(dāng)前，光大花園樓齡稍新的樓盤，甚至掛盤單價(jià)已破“8”，直追海珠豪宅區(qū)濱江東。 金碧花園，更是常年占據(jù)著二手成交榜排頭位置。 像第一金碧，雖然樓齡近25年，但房價(jià)漲幅仍然可觀，近一年房價(jià)走出了漂亮的上升曲線。 可見，城市中心，土地資源不可再生，這些占據(jù)優(yōu)質(zhì)資源的超大型社區(qū)，關(guān)注度一點(diǎn)不低。 地段價(jià)值第一。 只有城市發(fā)展起來，地段升值，郊區(qū)超大型樓盤才能擺脫悲劇命運(yùn)，走出獨(dú)立的行情。 你對這些超大型社區(qū)怎么看呢？
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