天氣越來越有點酷暑的感覺，但必鬼遠（碧桂園）的云頂項目賣的也是如火如荼。據(jù)說，10個天河人當(dāng)中，就有3個必鬼遠鳳凰城的業(yè)主。

假設(shè)：你是必鬼遠云頂項目的老總，你如何把一個樓面地價2.3萬的項目，賣的更貴、更快、更快。對于必鬼遠這類巨無霸企業(yè)來講，花任何一分錢都是有講究的，必須用到刀刃上，而且必須見效快，這都是有嚴(yán)格KPI考核的，無比嚴(yán)格。

好了，其實是有一個最快捷簡單的方式，那就是“猛砸”必鬼遠鳳凰城的老業(yè)主，猛砸、使勁的砸。因為鳳凰城的原業(yè)主是必鬼遠最忠實的一批客戶，而且項目就在隔壁，眼見為實，心里無比親切。

只要你要信息告知和獎勵措施做好，老業(yè)主復(fù)購和老業(yè)主介紹朋友購買就足以把這個項目的貨量，消化的7788。這是事實，也是最省事和高效的，無非就是額外多送老業(yè)主1年物管費嗎，實在不行就送2年甚至3年。

整體上來看，云頂?shù)匿N售業(yè)績是沒有問題的，而且3.2-3.4萬的單價也是比原來的吹風(fēng)價4字頭回落了不少，所以一開盤就會引來“則嘖嘖，價格不貴啊，我還以為是4萬呢”、“價格很平啊，按照預(yù)算我還可以多買20平，3房變4房了”。

所以，當(dāng)必鬼遠云頂項目作為整個上半年“新塘”片區(qū)幾乎唯一的新盤、大盤、明星盤，以雷霆萬鈞之勢來推廣、造勢、吸客、引炸眼球開盤的時候，“她”幾乎是注定要火的、要賣的好，多么漂亮且濃重的一筆。

• 90平、96平的三房；

• 114平、124平、128平、142平的四房；

• 205平的五房。

戶型面積中等偏上，以改善和居住為主，精裝修交付，兩所國際和公立小學(xué)，享受必鬼遠內(nèi)部配套。如果要打分，我給這個項目80分，滿分100分。如果你是買來自住的話，而且沒有廣州房票，那么必鬼遠云頂還是一個不錯的選擇。

以上全錯！

我們稍微梳理一下新塘近三年的大致狀況：

1、新塘在2016年5月份之前，房子均價1.2-1.3萬/平。

2、在2016年6月份開始起飛，6-11月，上漲到1.8-1.9萬/平。

3、再然后，在2017年2月份又開始新的暴擊，2-5月份，上漲到2.2-2.4萬，好一點的去到2.5萬/平。

其中以翡翠綠洲毛坯房單價2.5-2.7萬為轉(zhuǎn)折點（2017年3月底-4月初），新塘的房價在2017年5-7月到達頂峰，可以看做是3.30政策之后的高溫延續(xù)至5-7月份。

再然后就是2017年12月28日地鐵13號線通車后，房價又稍稍拉了一個小波動，以上就是近2年新塘房市的全部軌跡。

結(jié)論：

• 新塘不限購是有戰(zhàn)略意義的，等于是給廣州留了一個外地人置業(yè)的口子，變向的讓外地人落跟廣州，不至于所有的路被堵死；

• 新塘這波從1.2萬的單價升到2.4萬的翻倍行情，用了10個月時間不到，除了不限購之外，還有一個原因就是廣州市區(qū)的漲幅“波及”到了遠郊的新塘；

• 2018年2月以來，新塘的二手其實是很差的，包括量、價。

• 從宏觀、中觀的市場來看，新塘的市場在地鐵13號線開通之后，行情已經(jīng)結(jié)束了，二手價格維持在2.4-2.5，甚至后續(xù)還會稍許5-10%的回落。

至于說新塘TOD建設(shè)的如火如荼，地鐵16號線、23號線的規(guī)劃和動工，富士康廠區(qū)的開工和投產(chǎn)，這些城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)落地，其實短期內(nèi)對房價的影響是忽略不計的，這也是事實。

本質(zhì)上，地鐵的利好、產(chǎn)業(yè)落地、人口聚集這些中長期利好的影響是緩慢的，是需要時間發(fā)酵的，任何事情都不可能一蹴而就。

真正對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響的是金融、是金融政策，通俗點講就是貨幣的松緊程度，以及放水程度。大量印錢了，錢就會去到這個市場，使得這個市場的“價格”漲起來。

簡單看看新塘在區(qū)域板塊上的情況：

以“TOD”為核心的投資半徑是大概率成立的，那么分為三個不同的片區(qū)，投資屬性以此遞減。

第一圈層：以TOD為中心，周圍輻射2公里范圍內(nèi)，包括鳳馨苑、現(xiàn)代城、東方名都、豪進廣場等，這一片區(qū)依托TOD和大潤發(fā)，投資屬性最好；

第二圈層：在第一圈層西部、北部片區(qū)，以鳳凰城、翡翠綠洲、順欣花園為代表，尤其是以鳳凰城大盤作為牽引力；

第三圈層：除了第一、第二圈層以外的其他新塘片區(qū)，以保利東江首府、新塘廣場為代表，投資屬性偏弱。

敲黑板劃重點：如果你是一個真正的投資客，那么從投資角度來看，我認(rèn)為新塘目前只有兩個片區(qū)值得去關(guān)注和入手。

1、這個不用多講，就是以大潤發(fā)、TOD為核心2公里范圍內(nèi)，且是地鐵13號線沿線的樓盤，二手樓盤，價格在2.2以內(nèi)的都可以入，高于此價格就堅決不入；

2、以新塘萬達廣場、招商地王為輻射，且能夠被富士康輻射的到的順欣廣場、順欣花園這個小片區(qū)，1.7萬以內(nèi)的價格可以入，高于此價格就堅決不入。

分析了這么多，好像還沒有涉及到必鬼遠云頂，不急下面慢慢展開。

價格：投資的價格是一個無論如何都繞不過去的因素，3.2-3.4萬的單價，不要給我說里面包含了精裝修，這個價格都可以買市區(qū)的電梯房了，番禺、蘿崗，甚至部分越秀、天河淘一淘還是有的。價格貴就是一個非常硬性的障礙，下不了手。此處暫不探討沒有廣州房票的影響因素。

配套：其實我是非常認(rèn)可鳳凰城的配套的，畢竟必鬼遠嗎，大開發(fā)商、大品牌，原先已有的鳳凰城中英文學(xué)校、一片片生活居住的生活配套非常齊全。只是目前云頂項目遠離“大鳥”和交通中心，以及配套的重點區(qū)域。即使自住的話，可能后續(xù)交樓之后未必能保證得了，未來長時間的不兌現(xiàn)和打折扣確實是令人討厭的一件事情。

對手盤：其實只要稍微仔細(xì)想一想就知道，購買云頂這個項目的絕大部分都應(yīng)該是鳳凰城的忠實老業(yè)主，以自住 改善為主。我們坐下來，沉下心來討論一下，隔壁的天鹿山鳳錦苑、鳳晴苑都是對手盤的，這些二手的單價2萬出頭，運氣好說不準(zhǔn)還有2字頭以下，而且戶型、園林、物業(yè)管理、居住體驗都不差，你說我會不會在買云頂之前猶豫一下呢。

交通：

云頂?shù)浆F(xiàn)有生活配套、交通配套的距離其實還是比較遠的，4-6公里不等。而目前規(guī)劃中的兩條道路，一條去翡翠綠洲，一條去中海譽城的路都是很遠期的事情。當(dāng)然了，你也可以說我是開車一族，但實實在在的距離就是在哪里，橫亙在那里，而且說不好家里還有老人、小朋友，但凡要涉及到乘坐小區(qū)巴士之類的，就是大半天的時間消耗，里里外外都是成本。

結(jié)論：即使你是全新的樓盤，全新的頂級裝修、全新的山頂公園，綜合比對起來，購買的性價比也不高。當(dāng)然了，你說我就是喜歡新，眼里容不下一丁點沙子和“舊”，那你去買好了。

必鬼遠云頂?shù)姆治龊吞接懟旧暇褪巧鲜龅那闆r。再來看看新塘后面的市場預(yù)測和態(tài)勢。

如果說地鐵13號線代表著新塘跟廣州密切結(jié)合完成的話，那么2018年4-5月份的二手價格2.4-2.5代表著新塘近2-3年的頂峰，至此這一波的行情宣告結(jié)束。

盡管必鬼遠云頂開售單價去到3.2-3.4萬的單價，但也不能改變市場的大勢，甚至我都有疑慮2.4-2.5萬的單價，能不能坐實，甚至價格回調(diào)5-10%也是大概率事情，但新塘二手價格坐實2.1-2.2玩問題不大。至于說新塘往后的橫盤期，我估計至少2年，知道要等到2020年下半年才可能有行情。

下一波行情決定于廣州市區(qū)的有無行情，市區(qū)有了，那么新塘就會有晚4-6個月行情出現(xiàn)；另外新塘本身的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)（富士康等）、軌道交通（TOD、16號線、23號線）都是實實在在的利好，都會是新塘房價長期看漲的決定力量。這一波行情價格坐實2.2萬，下一波行情坐實到3.5-4.0問題不到，但需要3-4年時間。

以上預(yù)測全錯，預(yù)測有風(fēng)險，投資須謹(jǐn)慎。