上下旬冰火兩重天，法拍房3月真的降溫了

葉帥起高樓 2021-04-27

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文丨牟衛(wèi)華

去年新冠疫情影響，導(dǎo)致全球貨幣大放水，進(jìn)入資產(chǎn)荒時(shí)代，大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)后，新房中簽率也越來(lái)越低。而此前的法拍市場(chǎng)，在不限購(gòu)之下也迎來(lái)了一波熱度。

1月底，四大一線城市中法拍唯一不限購(gòu)的上海市，宣布開始執(zhí)行限購(gòu)政策，受此影響，杭州法拍市場(chǎng)溢價(jià)率普遍走高。

比如，2020年底剛交付的融創(chuàng)宜和園，在今年2月21日上架了一套217.45㎡的合院，最終以4000萬(wàn)元成交，溢價(jià)率38%，單價(jià)高達(dá)18.4萬(wàn)/㎡。而據(jù)透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)，該套合院在2018年底購(gòu)入的總價(jià)為2446萬(wàn)，單價(jià)11.2萬(wàn)/㎡。

還有2月27日成交的拱墅區(qū)名城公寓，由于文瀾學(xué)區(qū)的加持，雖然市場(chǎng)評(píng)估價(jià)僅529.08萬(wàn)元，但成交價(jià)卻高達(dá)862萬(wàn)元，足足高出332萬(wàn)元。

3月3日，杭州再次出臺(tái)樓市新政，進(jìn)一步加強(qiáng)住房限購(gòu)，沒有房票的購(gòu)房者通過(guò)法拍來(lái)買房的通道終于被堵上。

那么限購(gòu)將近一個(gè)月，杭州的法拍市場(chǎng)行情如何？一起來(lái)看一下。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，整個(gè)杭州法拍房一年的總成交量在2000套左右，所占房產(chǎn)市場(chǎng)份額比較小，所以理論上，法拍限購(gòu)對(duì)杭州房產(chǎn)市場(chǎng)影響并不大，但是對(duì)樓市氛圍的影響卻很大。

參與法拍的人群，大概可以分為三類：買豪宅或者第三套第四套房的，沒有房票要來(lái)杭州投資的，買老破小學(xué)區(qū)房的。限購(gòu)后，前兩類購(gòu)房者受到的影響是最大的。

我們對(duì)3月份杭州十區(qū)的法拍房進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，整個(gè)3月杭州一共進(jìn)行了95次住宅的市場(chǎng)拍賣，較以往大幅下滑，如果再排除富陽(yáng)臨安的26套，那可以說(shuō)幾乎腰斬了。

△3月上旬杭州十區(qū)法拍

3月上旬，一共進(jìn)行了31次住宅拍賣，其中3次流拍。

因?yàn)榉ㄅ南拶?gòu)是從3月3號(hào)開始，我們不難發(fā)現(xiàn)1-3號(hào)的14次拍賣，除1次流拍，其余13次的成交價(jià)均高于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，充分說(shuō)明限購(gòu)之前市場(chǎng)的火熱。

而3.3法拍限購(gòu)，就是一道分水嶺。從3月5號(hào)到3月10號(hào)拍賣的17套住宅，有2套流拍，3套成交高于評(píng)估，剩余的12套成交全部低于評(píng)估。

△3月中旬杭州十區(qū)法拍

3月中旬，經(jīng)過(guò)了一個(gè)禮拜的洗禮，市場(chǎng)開始有了微妙的變化，從11號(hào)到20號(hào)共計(jì)進(jìn)行了38次拍賣，其中5次流拍，13次成交價(jià)高于評(píng)估價(jià)，20次成交價(jià)低于評(píng)估價(jià)。

仔細(xì)分析成交高于評(píng)估的13套房源，不難發(fā)現(xiàn)90%都是高端法拍房：像臨安的青山湖玫瑰園，余杭區(qū)的白云別墅，主城區(qū)的榮沁軒、錢塘府、西子名苑，還有4套1元起拍的涉刑房源，其中3套位于主城區(qū)，分別是位于文輝的九龍倉(cāng)君璽、江河匯的中海御道和景芳的天陽(yáng)鳳起，均屬于高檔小區(qū)。

君璽是第一次進(jìn)入法拍市場(chǎng)，房源位于小區(qū)8幢401室，載證面積344.92㎡，5房3衛(wèi)，評(píng)估價(jià)2217萬(wàn)。本次連同房源拍賣的，還有位于地下一層的子母車位。經(jīng)過(guò)24小時(shí)競(jìng)價(jià)，總價(jià)定格在2680萬(wàn)元，折合單價(jià)7.8萬(wàn)元/㎡。

御道路一號(hào)房源位于二區(qū)3幢1單元902室，建筑面積190.4㎡，評(píng)估價(jià)1311萬(wàn)元，成交總價(jià)1795萬(wàn)元成交，折合單價(jià)9.4萬(wàn)元/㎡。

天陽(yáng)鳳起的這套房源位于4幢301室，建筑面積139㎡，帶車位拍賣，評(píng)估價(jià)850萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)121輪競(jìng)價(jià)后，以總價(jià)996萬(wàn)元成交，折合單價(jià)7.2萬(wàn)元/㎡。

法拍限購(gòu)到中旬，看起來(lái)熱度似乎并沒有理性降低。尤其是高端法拍房，由于資源稀缺，依舊是很多富人們追逐的對(duì)象。

△3月下旬杭州十區(qū)法拍

3月下旬，從23號(hào)到31號(hào)，一共進(jìn)行了26次司法拍賣，其中4次流拍，5次成交價(jià)高于評(píng)估價(jià)，其余17次均是成交低于評(píng)估。

其中一套位于下城區(qū)朝暉路207號(hào)的房源，對(duì)于競(jìng)買人來(lái)說(shuō)算是成功撿漏。

武林廣場(chǎng)運(yùn)河邊的房子五萬(wàn)以下買到，基本看運(yùn)氣，而這套法拍房最后的成交價(jià)是4.83萬(wàn)/㎡。隔壁綠城深藍(lán)廣場(chǎng)的二手房掛牌價(jià)格則在在5.2萬(wàn)元/㎡-5.6萬(wàn)元/㎡左右。

從3月法拍成交來(lái)看，熱度明顯降低，不僅上架數(shù)量減少，競(jìng)拍結(jié)果70%以上都是成交低于評(píng)估。

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