2020年中，中城商業(yè)研究院《5-7月中國實體商業(yè)信心指數(shù)》調(diào)研報告顯示，后疫情時代，商鋪瘋狂“掉鋪”現(xiàn)象止步，43.5%樣本商場出租率有所回升。

在《至暗時刻！上半年重點城市1/3商場空置率超10%丨WIN DATA灼見》中，贏商云智庫觀察到：

上半年全國19個一二線城市1000多家已開業(yè)購物中心共調(diào)整商鋪近6.6萬個（關店 開店），調(diào)整幅度遠超以往；平均空置率環(huán)比漲幅近46.3%至8.88%，約1/3商場空置率超過10%。

• 一方面，品牌銷售額復蘇難，財務緊張，縮減開店成本，亦或是加碼線上，減少實體門店布局；

• 另一方面，疫情改變了消費者需求及習慣，驅(qū)動購物中心求變，進一步調(diào)整和升級租戶結構與品質(zhì)。

半年已過，人潮回歸，可樣本商場的空置率未跌反升。（《19城購物中心空置率“比慘”，誰都不想贏丨WIN DATA灼見》）

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測，2020年下半年全國19個一二線城市近千家已開業(yè)購物中心調(diào)整頻率加快，整體出租低迷，平均空置率環(huán)比漲幅近32.5%至11.77%。

其中，出租率超過95%商場占比約38.3%，同比減少9.3%。對應的，約4成商場空置率超過10%，滿鋪出租的商場不足90家。

10%上下浮動的空置率，是品牌開關店的直接結果。去年年中，贏商云智庫以餐飲為觀察樣本，得出了一個意料之中結果——歷史最低！上半年商場餐飲開關店比僅0.73。（《歷史最低！上半年商場餐飲開關店比僅0.73，火鍋、燒烤亮了丨WIN DATA灼見 》）

相較之下，2019年餐飲開關店比1.02，呈現(xiàn)小幅擴容的良好態(tài)勢。突如而來的疫情，帶來的打擊實實在在，不可謂不慘。

不過，商業(yè)世界從來都是多派并存。這邊廂，熱門賽道增速放緩、巨頭由盈轉(zhuǎn)虧；那邊廂，夜間消費品類悄然崛起，養(yǎng)生派火鍋、以“肉”為魂的日韓料理等新晉品牌勢不可擋。

圖片來源/熊吞大碗丼

2020上半年，休閑小食連鎖品牌開關店比>1，韌性十足。高標準化、低人均消費、易快速復制，滿足疫下高價格敏感的大眾消費者，上行之勢明顯。

咖啡連鎖品牌開關店比接近1，疫情加速洗牌，但年增速15%的中國咖啡市場，潛力仍然較大。

茶飲整體開關店比0.67，呈現(xiàn)劇烈收縮態(tài)勢，領先的品牌進入了“質(zhì)”與“量”的雙重比拼。

川式火鍋牢牢占據(jù)頭部位置，成“開店王”，開關店比達2.47；人均消費100元以上的品牌開關店比更是高達3.57，品質(zhì)消費趨勢突出。

“邊涮火鍋邊養(yǎng)生”成新潮，主打營養(yǎng)健康、口味清淡的特色火鍋、粵式火鍋成新寵，連鎖品牌開關店比>1，發(fā)展向好。

2019年簡快餐發(fā)展上行，整體開關店比>1。2020上半年，簡快餐整體開關店比降至0.78，其中連鎖品牌開店比1.22，逆勢上揚。

中式簡（快）餐牢牢占據(jù)簡快餐市場“流量擔當”，新晉品牌顛覆品類傳統(tǒng)低端形象，從產(chǎn)品品質(zhì)、門店形象等方面發(fā)力，提升價值感。

從業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)入場景，開關店之變重塑了中心各樓層品牌排列組合。

作為購物中心“臉面”，首層是各大品牌激烈爭奪的主戰(zhàn)場。消費升級全新賽制下，曾經(jīng)的“王者”黯然退場，“新物種”騰空出世，喜茶、瑞幸等新興品牌層出不窮，長江后浪推前浪，一代新潮換舊潮。

《重振消費熱情，從調(diào)整首層做起丨WIN DATA研究》中，贏商大數(shù)據(jù)重點監(jiān)測全國典型21城、商業(yè)面積5萬㎡及以上的1098家購物中心首層開關店數(shù)據(jù)，解析不同線級城市購物中心首層業(yè)態(tài)、品牌更迭趨勢。

▌不同線級城市購物中心首層細分品類更迭趨勢

• 一線城市：黃金珠寶、飲品、潮流數(shù)碼、運動裝上行，西式正餐、戶外用品、鐘表、特體裝下行；

• 二線城市：飲品、潮流數(shù)碼、運動裝、黃金珠寶上行，母嬰童用品、童裝/童鞋、美容spa、鐘表下行。

▌不同線級城市購物中心首層新興品牌更迭趨勢

• 一線城市：新興餐飲、新興兒童親子、新興文體娛、新興跨界集合店上行，新興零售、新興生活服務下行；

• 二線城市：新興零售、新興跨界集合店上行，新興餐飲、新興生活服務、新興兒童親子、新興文體娛下行。

▌不同線級城市購物中心首層細分業(yè)態(tài)更迭趨勢

• 服飾零售：一二線城市男、女裝均發(fā)展承壓，運動裝均發(fā)展迅猛

• 時尚精品：一二線城市美妝護理均競爭激烈，黃金珠寶發(fā)展向好

• 餐飲：一線城市火鍋持續(xù)升溫，二線城市休閑餐飲持續(xù)趨好

• 兒童親子：一二線城市兒童教育上行，一線兒童游樂、兒童零售下行；二線城市兒童游樂、兒童零售、兒童服務下行

• 生活服務：一線城市發(fā)展下行，在二線城市發(fā)展向好

圖片來源/小米之家

站在2021新起點，還看疫情陰霾未散的零售商業(yè)市場，購物中心“空置率”依舊是世界級難題。東京銀座、巴黎香榭麗大街、紐約第五大道……一條條國際名街人氣不再，品牌退租潮迭起。

相較之下，速速回血的中國市場，購物中心整體空置率（以樣本商場為例）能控制在10%左右，已經(jīng)算是交了份不錯成績單。

往后看，“雙循環(huán)”格局下，中國消費市場擴容繼續(xù)。為大批新消費品牌、煥新老品牌鋪打開了新一輪擴張通道。此背景下，購物中心空置率高點向下是個必然趨勢，無非是時間早晚的問題。