應(yīng)加快發(fā)展公募REITs市場

大漢m5udi8ooga 2021-04-21

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星期三

2021年4月

文章來源：支點財經(jīng)

作者：巴曙松

清控偉仕咨詢

全球范圍來看，REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）正在逐步成為金融市場非常重要的組成部分。

公募REITs的未來發(fā)展與投資者的接受程度和市場的活躍度密切相關(guān)。從功能定位來看，公募REITs具有較好的風(fēng)險分散屬性和抗通脹屬性，在發(fā)達(dá)市場已經(jīng)是投資者進(jìn)行大類資產(chǎn)配置的重要選擇。

中國公募REITs市場的發(fā)展，還需要投資者準(zhǔn)入機制的完善。目前公募REITs最大的潛在投資者是長久期的銀行和保險資金，但是相關(guān)部門還沒有明確其投資準(zhǔn)入規(guī)則，例如銀行內(nèi)部由哪個部門負(fù)責(zé)牽頭REITs的投資、是否有相應(yīng)的期限、評級等限制，目前都還不明確，所以REITs市場只能在詢價過程中進(jìn)行探索和積累經(jīng)驗。

此外，當(dāng)前公募REITs的流通機制并不十分明確，流動性有待提高，受到投資者群體限制，它的流動性能否有效超越私募類似產(chǎn)品，還有待觀察；當(dāng)前基礎(chǔ)設(shè)施REITs的產(chǎn)品分紅收益率較低，對投資人的吸引力不高。相比而言，海外市場公募REITs產(chǎn)品的收益，它的回報水平基本上在股債之間，而且分紅穩(wěn)定，波動比較小，是大類資產(chǎn)很好的補充。

我們應(yīng)該吸引更多的市場主體參與公募REITs市場，而公募REITs的模式也有助于推動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。

例如，租賃住房的REITs，有助于推動房地產(chǎn)長效發(fā)展機制的建設(shè)。因為從發(fā)展趨勢來看，發(fā)展租賃市場是建設(shè)房地產(chǎn)長效機制，建立新型住房制度的重要內(nèi)容。目前公租房、廉租房市場依然是由政府占主導(dǎo)，如何建立其可持續(xù)的投資需求，需要更好的金融解決方案來。未來可以通過“前端讓渡地價促進(jìn)供應(yīng) 后端通過供應(yīng)REITs退出回收”的方式，把中國政府持有公共土地資源實現(xiàn)穩(wěn)定供給，和有能力構(gòu)建市場化集中退出機制（公租房REITs）的優(yōu)勢有機結(jié)合，就能打造一套可操作、可持續(xù)的公共投融資模式。

同時把REITs用于養(yǎng)老領(lǐng)域，也是非常值得探索的一個方向。中國人口老齡化是一個大趨勢，而且在迅速地進(jìn)入深度老齡化，所以如何通過金融工具來支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈，也是非常重要的課題。而REITs恰恰能夠給養(yǎng)老地產(chǎn)提供一個非常好的資金支持。在美國等成熟市場，REITs是養(yǎng)老地產(chǎn)非常重要的投資機構(gòu)。立足中國的本土市場，我們有條件通過REITs打造優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老地產(chǎn)運營商對接REITs管理人的模式。因為公募REITs的核心競爭力在于管理人能夠?qū)I(yè)化的運營管理相關(guān)的資產(chǎn)，盡可能長時間提供穩(wěn)定持續(xù)的分紅收益。

相較于IPO等股權(quán)融資方式，公募REITs更符合養(yǎng)老地產(chǎn)的運營特點和資本循環(huán)要求，專業(yè)化的養(yǎng)老地產(chǎn)運營團隊的物業(yè)管理和資本運營水平，是整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈、整個銀發(fā)經(jīng)濟發(fā)展中的重要環(huán)節(jié)，也直接影響REITs產(chǎn)品的后續(xù)運營和收益。未來可以通過打造專業(yè)化的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)運營商和專業(yè)化的REITs基金管理人對接模式，培育出一批中國養(yǎng)老地產(chǎn)REITs的主要運營商和管理人。