美國(guó)有一個(gè)著名的“股息精英榜”，能有幸登上這一榜單的上市公司至少連續(xù)25年保持股息增長(zhǎng)，其中不乏耳熟能詳?shù)墓?，如可口可樂、沃爾瑪和?？松@一量級(jí)的龐然大物，然而，在這些高大上的聚集地中我們會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)陌生的名字—HCP，美國(guó)醫(yī)療REIT的領(lǐng)跑者，健康護(hù)理物業(yè)投資公司，這是一家市值超過217億，卻僅僅只有154個(gè)全職員工的“小規(guī)?！惫尽?/span>

可以預(yù)見，未來國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)REITs將會(huì)不斷涌現(xiàn)，HCP作為全球領(lǐng)先的REITs型地產(chǎn)投資公司，它是如何做到這一成就？它的運(yùn)營(yíng)模式又有什么借鑒的作用？Jack認(rèn)為，低得令人發(fā)指的運(yùn)營(yíng)成本以及高不可攀的物業(yè)規(guī)模是它獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷的兩大獨(dú)門秘技。

第一低：無限趨近于0的運(yùn)營(yíng)成本

翻看HCP最近5年的財(cái)務(wù)報(bào)表，印象最深的就是租金收入與運(yùn)營(yíng)成本的天差地別。對(duì)比下表中的各物業(yè)組合的平均租金收入以及平均運(yùn)營(yíng)成本，2013年占了物業(yè)總數(shù)70%的養(yǎng)老社區(qū)和專業(yè)理療養(yǎng)老院平均的平均租金收入分別達(dá)到了168.6萬和179.4萬，而它們的平均運(yùn)營(yíng)成本達(dá)到21.5萬和8千，剔除了RIDEA結(jié)構(gòu)下（委托管理模式）的物業(yè)，它們的平均運(yùn)營(yíng)成本僅有9千和8千。實(shí)現(xiàn)這一成果的是凈租賃的運(yùn)營(yíng)方式， 通過運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)嫁給運(yùn)營(yíng)商，壓縮運(yùn)營(yíng)成本，穩(wěn)定獲取較少的租金收入（美國(guó)最大的運(yùn)營(yíng)商Brookdale吐槽高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)太忽悠人了，哥凈利潤(rùn)率還一直沒正過T_T）。
第二低：“乘火打劫”的低成本收購(gòu)

但僅僅依靠低運(yùn)營(yíng)成本意味著低風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)營(yíng)方式，并不能保證你就能成為這個(gè)行業(yè)的龍頭老大，你需要較高的收入來獲取你的高經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金回報(bào)率來支撐你的股息增長(zhǎng)，那HCP又是如何做的？2008年全美經(jīng)歷一場(chǎng)金融浩劫，很多公司處于生死存亡之際，但在低谷中往往孕育著機(jī)會(huì)，而HCP就是善抓機(jī)會(huì)的玩家。2010年，HCP悄然完成了當(dāng)年最大一筆REITs收購(gòu)案，以61億美元低價(jià)“打劫”了私募股權(quán)投資基金凱雷（Carlyle Group）旗下養(yǎng)老地產(chǎn)投資兼運(yùn)營(yíng)商HCR MonorCare的全部物業(yè)，這一舉動(dòng)使得當(dāng)年HCP在理療養(yǎng)老院模塊的收入呈現(xiàn)爆炸式的增長(zhǎng)，達(dá)到令人咂舌的975%。5X5運(yùn)營(yíng)模式帶給HCP最大的優(yōu)勢(shì)是能以多元化的投資組合快速進(jìn)入不同的養(yǎng)老物業(yè)領(lǐng)域，各類養(yǎng)老物業(yè)都有涉及使HCP在機(jī)會(huì)來臨時(shí)，能快速反映，同時(shí)有著足夠的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，這也是為什么2010年之前，理療養(yǎng)老院并沒有給HCP足夠的收入，但HCP一直沒有放棄的原因，而現(xiàn)在的醫(yī)院和醫(yī)療辦公樓不排除未來也能給HCP帶來意外之喜。

第三低：低成本的融資渠道

市場(chǎng)機(jī)會(huì)多卻往往稍縱即逝，尤其是在行業(yè)低谷的情況下，袋里有錢的公司往往成為最后的贏家，完美的現(xiàn)金流使得HCP成為那個(gè)抓機(jī)會(huì)的贏家而不是被收購(gòu)的失敗者。HCP這一震驚市場(chǎng)的收購(gòu)的成功也源于低成本融資策略。

2014年1月，HCP分別從全球三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪（Moody）、標(biāo)準(zhǔn)普爾（S&P）和惠譽(yù)（Fitch）納里獲得了新的信用評(píng)級(jí)。對(duì)于HCP的高級(jí)無擔(dān)保債券，三家機(jī)構(gòu)分別給出Baa1（穩(wěn)定）、BBB （穩(wěn)定）和BBB （穩(wěn)定）的信用評(píng)級(jí)，是行業(yè)里的最高評(píng)級(jí)。這一優(yōu)勢(shì)使HCP能有效降低自身的融資成本，如2011年1月，HCP發(fā)行了總額24億美元的無抵押票據(jù)融資，總?cè)谫Y成本僅為4.83%，低于2010年末公司加權(quán)平均的利率成本6.19%。而常年采用固定利率的負(fù)債方式(90%的負(fù)債是固定利率)，有效地規(guī)避了利率市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，雖然一定時(shí)間內(nèi)債務(wù)成本可能高于其他的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（HCP5.22%高于Ventas的利率），但風(fēng)險(xiǎn)常常來源于未知，未來未知的利率市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在一目了然的負(fù)債下消逝無蹤。

說了那么多，HCP的成功離不開它的成本的“低”以及規(guī)模的“高”。HCP“低成本控制 高規(guī)模租賃”模式驅(qū)動(dòng)已經(jīng)在成熟的資本市場(chǎng)里得到驗(yàn)證，但對(duì)于國(guó)內(nèi)尚待啟動(dòng)的REITs基金來說，低收益的租賃市場(chǎng)（國(guó)內(nèi)租金回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到海外3-5%的水平線）、不完善的政策環(huán)境和分工不明確的產(chǎn)業(yè)鏈等不利的因素下，這一成功模式是否能成功嫁接甚至轉(zhuǎn)化還需觀察，不排除開拓出一條中國(guó)特色的REITs經(jīng)營(yíng)之路來（至少Jack還沒找出來，不然也不會(huì)在這里辛苦碼字了）。

總之，REITs基金未來全面的啟動(dòng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，但真正摸索出一條出路還需克服種種的難關(guān)。