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高鐵樞紐、強(qiáng)省會(huì)、國家中心城市、國家物流樞紐、中原城市群、萬億GDP俱樂部……
鄭州的未來只會(huì)更加精彩。
?? 撰文 | 程帆 ? 《地盤》特邀撰稿人
北龍湖北岸的土地相繼名花有主，一下子沖淡了這段時(shí)間鄭州樓市彌漫的硝煙。 臨近年底，特價(jià)房、員工房、首付分期、送學(xué)位、送車位、送物業(yè)費(fèi)等，各種優(yōu)惠信息讓人眼花繚亂，攪亂了這一池春水。現(xiàn)在的樓市看似清澈見底，但沒幾個(gè)人能探明湖面下是否激流暗涌。不管有沒有上車，2020的房價(jià)都牽動(dòng)人心，特別是還在儲(chǔ)備“彈藥”的剛需購房者。 1 樓市照妖鏡 ▽ 判斷樓市的熱度，土拍是非常直觀數(shù)據(jù)。 根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2019年10月，全國62%的熱點(diǎn)地塊均以底價(jià)成交。截至11月21日，11月土地市場共有49宗超過10億的土地，其中有17宗地溢價(jià)率超過10%，底價(jià)成交有15宗，占比約30%。而在今年上半年，尚有溢價(jià)率超過20%的土地。
?歷年住宅用地成交數(shù)據(jù)分析 融資、銷售雙重壓力之下，減少拿地成為房企保證現(xiàn)金流的動(dòng)作之一。鄭州市11月份土拍中。9宗地掛牌，3宗終止出讓，2宗暫停，1宗流拍，3宗溢價(jià)成交，市場冷熱不均。3宗成交地塊面積合計(jì)12.8萬平方米，約合192畝，成交總額29.3億元，平均溢價(jià)率20%。二手房房價(jià)與銷售情況，是最能清晰反射樓市的“晴雨表”。放眼全國，北京出了極個(gè)別的新房熱銷，整個(gè)市場的新房、二手房都不景氣；西安的新房連漲2年乏力后，二手房也終于開始下跌；寧波的市場也出現(xiàn)了“新房上漲、二手下降”的趨勢等。
?11月份全國二手房漲跌TOP10 近一年來，鄭州二手房市場可以用“慘不忍睹”來形容，掛牌一年無人問津的房子比比皆是。尤其，7月份之后，二手房房價(jià)跌幅更是明顯。貝殼數(shù)據(jù)顯示，官網(wǎng)約10萬套房源，降價(jià)幅度在15%左右。國家統(tǒng)計(jì)局2019年11月15日發(fā)布的10月份70城數(shù)據(jù)中，有35個(gè)城市二手房明顯下跌。上一次出現(xiàn)類似情景是2015年3月。為刺激樓市，這一年的3月30日下午4點(diǎn)58分，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文，把二套房首付比例從60%降低至40%，公積金首套房貸款，最低首付由30%降低至20%，僅僅10分鐘后，財(cái)政部和國稅總局又聯(lián)合發(fā)布消息，稱從3月31日起，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅的期限由購房超過5年下調(diào)為超過2年。
?貸款政策一直是左右樓市走向的關(guān)鍵因素 后來被稱為“330新政”的這一系列措施，讓中國房地產(chǎn)又開啟了一輪大牛市，也為2016年的房價(jià)瘋漲做好了鋪墊。歷史總有相似，但不會(huì)復(fù)制，2019年注定不會(huì)再走2016年的路子。還是老生常談的話，有需求就有市場。得益于近幾年從嚴(yán)調(diào)控力度，房地產(chǎn)市場基本上已經(jīng)“軟著陸”，整個(gè)市場房價(jià)都在企穩(wěn)，鄭州二手房房價(jià)差不多已經(jīng)見底。
?鄭州二手住宅企穩(wěn)趨勢明顯 對(duì)比冷熱不均的土拍市場和蕭索的二手房市場，新房市場顯得依舊如火如荼，但如人飲水冷暖自知。一條售樓部置業(yè)顧問在朋友刷屏的微商廣告，可以窺見大家的日子都不怎么好過。 2 觸底與搶灘 ▽ 7月份掀起的降價(jià)潮，猶如推到的多米諾骨牌，從鄭州郊縣到主城淪陷范圍慢慢擴(kuò)大。融創(chuàng)中原宸院，從原價(jià)14000元/m2，到特價(jià)10500元/m2，揭開了房企五花八門促銷手段的遮羞布，鄭州樓市提前入冬。 市面上打折力度比較大的樓盤，比如，正商家河家2017年首開高層精裝均價(jià)15000元/m2，特價(jià)11500元/m2。建業(yè)五龍新城二期首開精裝15000元/m2，特價(jià)12000元/m2，萬科天倫紫臺(tái)，開盤14500元/m2，特價(jià)12500元/m2。 
?鄭州各區(qū)域降價(jià)地圖 另外，一些遠(yuǎn)郊盤，比如，南龍湖開始出現(xiàn)8字打頭的樓盤，平原新區(qū)出現(xiàn)5字打頭樓盤，滎陽東出現(xiàn)6字打頭樓盤等。與其他同級(jí)城市相比，這個(gè)的水平房價(jià)對(duì)于鄭州來說真心不算貴了。不僅鄭州，很多城市的樓市都幾乎觸底。其實(shí)，算起來從1998年的房改開始，樓市已經(jīng)歷經(jīng)了30年沉浮，2008年、2011年、2014年、2018年，基本3年一個(gè)周期，似乎已成定律。只是從2016年橫盤至今，大家對(duì)樓市的預(yù)期越來越小。樓市穩(wěn)定，少不了穩(wěn)預(yù)期，如今的悲觀情緒蔓延總歸需要有一個(gè)發(fā)泄口。近段時(shí)間，各城市調(diào)控政策的放松，反映了高層對(duì)樓市托底思維有重啟態(tài)勢。
?11月份部分城市限購政策出現(xiàn)松動(dòng) 接下來的12月份還有一個(gè)極為重要的會(huì)議，明年的樓市走向和定位將在這月底逐漸清晰。不出意外，2020年還會(huì)有一個(gè)火熱的小陽春。到時(shí)候是量價(jià)齊漲還是量漲價(jià)穩(wěn)，皆是五五之?dāng)?shù)。如果首付足夠，又有房票就盡量年底買進(jìn)，千萬不要再做觀望，追逐最低預(yù)期。最后一個(gè)月是開發(fā)商沖刺業(yè)績的關(guān)鍵期，為了漂亮的業(yè)績，開發(fā)商能拿出的優(yōu)惠一定會(huì)全部給你拿出來。
?企穩(wěn)是未來一段時(shí)間主旋律 另外，年底房企以價(jià)換量策略，對(duì)本來就靜淡的二手房市場空間將進(jìn)一步受到擠壓。很多急于拋售的房東也許就要坐不住了，這絕對(duì)是不可多得上車機(jī)會(huì)，購入二手房與新房一樣可以完全掌握主動(dòng)權(quán)。 3 鄭州的樓市走向 ▽ 房地產(chǎn)行業(yè)牽一發(fā)而動(dòng)全身的地位，決定了現(xiàn)在樓市低迷的狀態(tài)不會(huì)持續(xù)太久。從土拍、新房、二手房的概況來看樓市，可以反映一個(gè)時(shí)期市場的狀況，但也只是一個(gè)階段。 上個(gè)月，超預(yù)期的MLF降息和LRP房貸利率下調(diào)，給樓市帶來良好的心理預(yù)期，新一輪貨幣寬松政策似乎正要開啟。
?中期借貸利率下調(diào) 近兩個(gè)月， 定向人才取消限購、零門檻落戶、提高公積金貸款額度等政策在各地上演，毫不夸張地說，當(dāng)下是搶人就是搶房地產(chǎn)市場的時(shí)代，無人無樓市。不管城市之間的搶人大戰(zhàn)打的是什么旗號(hào)，終究房地產(chǎn)會(huì)收益。就連搶人政策一向走保守路線的鄭州，這兩年 “智匯鄭州”人才引進(jìn)政策，獎(jiǎng)勵(lì)措施也在逐漸加大，人才在鄭州購房時(shí)給予真金白銀的補(bǔ)貼越來越多。
?招才引智愈發(fā)精彩 另外，眼下各地取消限價(jià)的政策不絕于耳，年后范圍預(yù)計(jì)會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，所有城市的限價(jià)政策或許都會(huì)陸續(xù)取消。這些政策對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來說無疑都是大利好，雖然，房住不炒依然還是長效機(jī)制，但是，樓市最艱難時(shí)刻也快過去了。鄭州的房地產(chǎn)行業(yè)在那么嚴(yán)格的限購限貸限售調(diào)控下，房價(jià)基本面依然堅(jiān)挺，這說明樓市的確有購買力在支撐，這個(gè)支撐無疑是河南省一億的人口基數(shù)。一旦樓市有放松的跡象，還有一大批被壓抑的需求等待釋放。
?典型城市房價(jià)變動(dòng)與人口關(guān)系 依照目前形勢，2020年對(duì)于開發(fā)商來說應(yīng)該是個(gè)暖春，但對(duì)于鄭州購房者來不算什么好事，誰都清楚這意味著買房付出的代價(jià)要更高了。股神巴菲特曾說過，別人貪婪時(shí)我恐懼，別人恐懼時(shí)我貪婪。雖然，下半年樓市都不算樂觀，但這個(gè)年底或許是最好的以最低成本上車的機(jī)會(huì)。最重要的是，鄭州的房子值得買。從長遠(yuǎn)來看，鄭州城市的發(fā)展程度、綜合實(shí)力，人口流入速度，這些保障房子價(jià)值的關(guān)鍵指標(biāo)都在上升過程，城市的產(chǎn)業(yè)、教育、交通、醫(yī)療等配套也在不斷完善。
?鄭州人口增勢明顯 樓市的發(fā)展軌跡必定和城市的成長軌跡相重疊，城市有多大的發(fā)展前景，樓市就有多大的發(fā)展空間。近幾年鄭州發(fā)展進(jìn)入了提速期，尤其2016年被列入國家中心城市以后，更是在多個(gè)方面實(shí)現(xiàn)了彎道超車。
換句話說，鄭州樓市未來的潛力值得看好，越早搭上這班城市紅利列車越能早受益。
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