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與其說現(xiàn)在鄭州房價(jià)維穩(wěn)，不如說這個(gè)城市的房價(jià)正在蟄伏，上漲只是時(shí)間問題而已。
?? 撰文 | 李逍遙 ? 《地盤》特邀撰稿人 最高會議重申房住不炒，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。 一句話定調(diào)了接下來樓市的走向，也注定了2019年8月的樓市與平靜無緣。 1 主城成為開盤主力 ▽ 當(dāng)下各地調(diào)控政策依然在持續(xù)，疊加信貸收緊，焦躁和不安逐漸在樓市中蔓延發(fā)酵，一場激烈的角逐站正待上演。 8月第一周，有7個(gè)項(xiàng)目開盤，并且一掃上月頹勢，成績亮眼，8月樓市開門紅。
?表現(xiàn)良好的8月首周開盤去化 其中，中海湖濱世家和錢隆城2個(gè)項(xiàng)目去化100%，金水北區(qū)的瀚海思念城延續(xù)了以往高去化，去化率為91%，人氣紅盤正商家河家也不甘示，去化率90%，經(jīng)開區(qū)純新盤中海天悅府首開成績88%，實(shí)屬難得。
位于南龍湖的鄭州孔雀城，是本次推盤體量最大的一個(gè)項(xiàng)目，還額外贈送車位。推出了472套房源，去化350套，去化率為74%，表現(xiàn)可圈可點(diǎn)；康橋九溪天悅則以69%的去化讓很多人心中打起了問號。值得一提的是，本次開盤項(xiàng)目中，瀚海思念城的均價(jià)19000元/m2比上次開盤上漲了300元/m2，錢隆城均價(jià)15000元/m2，比上次開盤上漲了500元/m2。在漲價(jià)的情況下，去化成績依然遙遙領(lǐng)先。無疑給一直彌漫著低氣壓的鄭州樓市，打了一劑強(qiáng)心劑。
?本周開盤項(xiàng)目分布示意 今年的經(jīng)開區(qū)熱度回落，區(qū)域房價(jià)理性了很多。中海天悅府是萬錦公館兄弟項(xiàng)目。相鄰的兩塊地都是在2017年9月份競拍所得，當(dāng)時(shí)算是濱河土拍的高潮期，樓面價(jià)是9010元/m2。萬錦公館裝修交付均價(jià)約17000元/m2，此次中海天悅府毛坯均價(jià)15500元/m2，擠出了不少水分。
鄭州孔雀城作為遠(yuǎn)郊盤，最大的優(yōu)勢就是價(jià)格，此次開盤推出的小高層和洋房，均是8字開頭加送車位，價(jià)格相當(dāng)具有吸引力。在樓市的靜淡期，影響最大的就是遠(yuǎn)郊盤，此次開盤與上次開盤相比，開發(fā)商讓利幅度不小。綜合來看，上周開盤項(xiàng)目推盤量都不大，主要集中在主城。從去化效果來看，樓盤表現(xiàn)各異，有的熱銷，有的成績不佳，有的漲價(jià)，有的開始讓利促銷。
?市場進(jìn)入風(fēng)云涌動時(shí)期 種種跡表明，項(xiàng)目分化趨勢日漸顯現(xiàn)。未來主城區(qū)域之間、主城與近郊之間、甚至同區(qū)域不同項(xiàng)目的分化會更加高低立現(xiàn)。這也意味著房企對客戶的爭奪會更加白熱化。 2 樓市的分化與變局 ▽ 雖然八月第一周樓市就迎來開門紅，但是2019年下半場形勢依然不容樂觀。下半年剛開場，樓市就接連遭遇風(fēng)暴，最直接的表現(xiàn)就是上月的開盤數(shù)據(jù)。 7月份共17個(gè)項(xiàng)目開盤，總推盤數(shù)為2969套，去化2166套，去化率為73%，對比六月份推出的8000余套房源，去化約80%來看，落差不是一點(diǎn)點(diǎn)。2018年7月開盤30次，推盤7400套，成交5361套。 
?7月份開盤情況一覽 今年7月開盤次數(shù)減少一半，成交量同比也跌了一半。市場整體供應(yīng)量較低，7月份開盤及加推次數(shù)整體下滑。 事實(shí)上，從3月份開始的“小陽春”源于其他城市調(diào)控政策的放松跡象，鄭州購房者聞風(fēng)而動，信心倍增。而近來鄭州樓市的低迷當(dāng)然也少不了調(diào)控從緊的影子，政策的風(fēng)向標(biāo)嚴(yán)重影響了眾人對樓市的預(yù)期。正所謂成也蕭何敗蕭何。 其實(shí)樓市降溫，從4月19日的中央政治局會議就已所預(yù)警。因?yàn)猷嵵莘慨a(chǎn)市場一向穩(wěn)健，無論土拍還是房價(jià)，均沒有特別冒頭，所以，任外面如何疾風(fēng)驟雨，對鄭州的影響都有限，以至于5、6月的推盤和成交表現(xiàn)依然十分亮眼。即使有人為引導(dǎo)的痕跡也改不了眾多樓盤熱銷的事實(shí)。 
?上半年開盤情況分析 進(jìn)入7月，本來就是傳統(tǒng)淡季，一些樓盤推出大量低于市場價(jià)許多的特價(jià)房，也擊碎了不少購房者的信心。加之一系列從嚴(yán)的調(diào)控手段，鄭州樓市也不得不凈淡下來。
其中，最讓市場焦灼的當(dāng)屬調(diào)控從融資端下手穩(wěn)市場。銀監(jiān)會不僅叫停了國內(nèi)房地產(chǎn)信托，海外發(fā)債變得也更加嚴(yán)苛。如若房企一直銷售良好，回籠的資金足以填補(bǔ)現(xiàn)金流，房企也可以稍微喘口氣。然而，個(gè)人信貸也被限制，直接導(dǎo)致房貸利率上浮，增加了購房成本。消費(fèi)者上車的積極性大大削減。買房的人少了，部分房企銷售回款也成了問題。截止目前近300家房企破產(chǎn)多是因?yàn)橘Y不抵債。
?個(gè)人信貸受限逐漸明顯 目前鄭州樓市凈淡，房價(jià)平穩(wěn)。房貸利率維持在上浮20%，沒有太大變動，但各種內(nèi)外因素疊加，銷售端頹勢漸現(xiàn)。
鄭州市場低迷的另一個(gè)原因還要從供需端著眼，鄭州雖然沒有出臺任何明確放松限購的政策，但寬松的人才落戶政策，轉(zhuǎn)化為大批房票，讓不少人可以輕松越過限購的門檻。被壓抑已久的購房需求因此得到很大程度釋放。隨著前期積壓的市場需求陸續(xù)釋放完畢，市場觀望情緒愈加濃重。另外，鄭州供地節(jié)奏向來很緊湊，短期出現(xiàn)房荒的幾率很小，近三年的橫盤期，也讓購房者覺得觀望成本在自己的承受范圍內(nèi)，“再等等”成了很多準(zhǔn)購房者的口頭禪。
?上半年市場穩(wěn)中有漲 縱觀全局，可以預(yù)計(jì)從8月至年底，鄭州樓市或?qū)⒀永m(xù)7月態(tài)勢。小加推、平銷、分銷會作為下半年主流推盤方式，集中開盤次數(shù)不會太多，歷年的金九銀十也大概率不復(fù)以往盛況。
3 下半年迎來 最好的購房時(shí)機(jī) ▽ 有一點(diǎn)可以確定，有政策托底房價(jià)不會跌，關(guān)于這點(diǎn)上周的開盤數(shù)據(jù)足以說明問題，但市場分化或?qū)⑦M(jìn)一步加劇，地段、配套俱佳的高品質(zhì)項(xiàng)目有可能繼續(xù)小幅微漲，沒有好的產(chǎn)品及口碑的房企日子會更加艱難。 
?預(yù)計(jì)下半年保持趨穩(wěn)勢頭 大浪淘沙始見金，在這變局與分化的拐點(diǎn)上，強(qiáng)者恒強(qiáng)。未來少數(shù)頭部房企瓜分市場絕大多數(shù)份額已成必然走向。但眼下低價(jià)促銷跑量不再是個(gè)別房企的回款手段，而是鄭州房地產(chǎn)市場的主流。這里面不乏高品質(zhì)的熱點(diǎn)項(xiàng)目。如果說7月份房企還會觀望試探，那8月份的房企在銷售策略上就要“八仙過海各顯神通”了。比如，近日富力地產(chǎn)發(fā)布了一份內(nèi)部文件《關(guān)于要求地區(qū)公司確保完成銷售任務(wù)的通知》。文件上明確表示，2019年下半年原則上暫停拿地工作，多次提及要促銷售、抓回款。其中，“以完成項(xiàng)目銷售目標(biāo)為第一優(yōu)先級，在確保銷量的基礎(chǔ)上追求項(xiàng)目收益最大化”還被加粗強(qiáng)調(diào)。?一紙通知表現(xiàn)了富力對于現(xiàn)金的渴求 可以看出，加速回款是房企接下來的重中之重，而且步調(diào)一定會盡量提前，巨大優(yōu)惠不會再等臨近年底才推出，8-9月亦是房企爭奪的關(guān)鍵期，一大波特價(jià)房已經(jīng)在路上。
購房者可以趁勢盡快上車，不必?fù)?dān)心高位站崗，嚴(yán)厲的調(diào)控已經(jīng)擠出了很多房價(jià)水分，眾多炒房客也逐漸黯然離場。不過，在接下來特價(jià)房魚目混雜的特殊時(shí)期，撿漏更需慎重，成熟的熱點(diǎn)區(qū)域更抗跌保值。如金水北、常西湖新區(qū)，管南、濱河新城等，另外不同的產(chǎn)品、品牌、物業(yè)，在同區(qū)域也會形成未來巨大的價(jià)格差異，所以購房時(shí)盡量選擇區(qū)域內(nèi)實(shí)力與口碑俱佳的品牌房企，價(jià)格絕不是最重要的選擇因素。
?鄭州各區(qū)域最新均價(jià)地圖 目前來看，鄭州的房價(jià)還要維穩(wěn)很久。不過，鄭州是作為未來中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要土壤之一，核心城市的價(jià)值還會凸顯。近日的中央政治局會議再提“加快重大戰(zhàn)略實(shí)施步伐，提升城市群功能”。未來政策傾斜在這里，投資在這里，人口也會在這里。
與其說現(xiàn)在鄭州房價(jià)維穩(wěn)，不如說這個(gè)城市的房價(jià)正在蟄伏，上漲只是時(shí)間問題而已。
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