■ 撰文 | 王縱橫 ? 《地盤》特邀撰稿人

年關(guān)將近，各大項目拼盡全力攬客，各種手段，無所不用其極。

最近朋友圈頻繁充斥著同一類信息：

首付2/3/4/5萬起，即可入住金2/3環(huán)、地鐵口、精裝修樓盤......

其實這類信息常年都有，最近越發(fā)頻繁。這些低首付，甚至是零首付樓盤信息，看得直抵人心，甚至撩得人躍躍欲試。

?鋪天蓋地的分期信息刷屏

眾所周知，開發(fā)商年底沖銷量，此舉意在緩解回款壓力。

不過，很多人也將這種行為解讀成是開發(fā)商的讓利。對購房者而言，開發(fā)商在首付上“創(chuàng)新”，真的是讓利嗎？買房人得到實惠了嗎？

  1  

零首付真的存在

▽

目前的首付政策是，住宅官方最低30%，公寓最低50%。

假設(shè)一下。

住宅按照最小面積70平，最低價9000來算，首付最低18萬。

公寓按照最小面積25平，最低價7000來算，首付最低8萬+。

?低首付到底靠譜嗎？

也就是說，目前在鄭州買一個稍微正常點的房子，無論是住宅還是公寓，首付低于8萬基本沒戲。

而市場上誘人的那些低首付，動輒2萬、3萬、4萬買套房的，只有一個可能，那就是做了零首付、首付分期、首付延期或首付貸。

零首付買車有過耳聞，但零首付買房也只有在2014年那一波行情中有人遇到過。

?低首付在車市成為主流

大家知道，給二手房貸款，銀行一般是按照房產(chǎn)原價7-8折的評估價發(fā)放的。而恰恰是評估價的存在，給零首付可乘之機。

舉例說明：

將原本160萬的二手房評估價提高到300萬，做出來的首付不僅不需要掏錢還能多拿10萬。

?沒有對比就沒有傷害

看起來似乎占很大便宜，但是這樣做有兩個風險。

第一：多背負了98萬的利息。

按照現(xiàn)行的上浮30%的利率、30年的還貸周期來看，這98萬要背負4.9%（基準利率）*1.3（上浮30%）*98(多付的140萬*0.7）*30(貸款期限）=187.28萬的利息。

嚇人不？

不算不知道，一算嚇一跳。值不值一目了然。

?是鮮花還是毒草？

第二：被銀行查出來騙貸，是會犯罪的。

我國法律規(guī)定：貸款詐騙20萬元以上的騙貸罪處十年以上至無期徒刑，并處五萬元以上五十萬元以下罰金或者沒收財產(chǎn)。

新房市場做零首付也類似，只不過不是提高評估價，而是虛高房價，但風險也是一樣的。

  2  

低首付更為常見

▽

相比零首付，低首付其實更為常見。

一種常用方法是，通過第三方或直接是開發(fā)商自己把首付款墊付出來，每月按照協(xié)議定期免息或低息，由借款人（買房人）分期償還首付款。

走首付分期的房子，一般還有另外兩種付款方式，全款和按揭，而且全款能享受案場最大優(yōu)惠，按揭次之。

?首付分期的主要表現(xiàn)形式

舉例說明：

某樓盤單價1萬，面積100平，全款優(yōu)惠5個點，按揭優(yōu)惠2個點，首付分期無優(yōu)惠，首付5萬后剩余的首付6個月還1次，2年4次還清，每次還款25%。

于是計算結(jié)果是下面這樣的：

?不同的付款方式對比

到底值不值？

要知道到底值不值，只需要將首付分期的利率和正常房貸利率做對比即可：

按照低首付政策，首付是5萬元，那么剩余的25萬首付要分4個6.25萬在兩年內(nèi)打給開發(fā)商。

那么，相當于這4個6.25萬在業(yè)主手里分別多使用了6個月、12個月、18個月、24個月。

假設(shè)首付分期的月利率是x，計算方式是：6.25*6x+6.25*12x+6.25*18x+6.25*24x=2（單位萬）。

這就是說，實際上買房人在首付分期上多掏2萬元費用，就變成了用2萬元買了一個兩年四次的分期付款方式。

照這樣計算，采納這種方式的月利率約為0.0053，那么年利率就是0.0648。

?亂花漸欲迷人眼的貸款方式

其實，相比一些金融網(wǎng)絡(luò)平臺的借貸利率標準，這個利率確實不算高。但是相比正常的房貸利率，就算上浮30%，也僅僅是4.9%*1.3=0.0637。

可見，購房者并沒有占到什么便宜。

?所謂的零壓力可能增加了資金成本

這還僅是基礎(chǔ)標準。

更需要注意的是，有些開發(fā)商指定一些金融網(wǎng)貸平臺，買房人選擇了低首付，就無法甩掉這樣的捆綁，這樣以來，利率就更高了。

此外，這些金融平臺還會額外收取一些平臺手續(xù)費，從幾千到幾萬不等，都得從買房人身上“薅羊毛”。

如此，各種費用疊加到一起，就比正常按揭的費用就多了。

?存在風險要看清

除了費用之外，還有一些額外的風險不得不知。

首付分期是開放商或中介墊付的，購房者需要跟開發(fā)商簽訂《借款協(xié)議書》，然后，開發(fā)商給購房者開具全額首付款證明，銀行憑借此首付憑證發(fā)放貸款。

這個環(huán)節(jié)，萬一被銀行識破，就會產(chǎn)生不必要的糾紛，甚至背負法律責任。

  3  

分期適用人群有限

▽

以上只是舉例說明。

實際上，分期方式真假不一，而且鄭州市場分期的多是小公寓或者是郊區(qū)樓盤，如果加上這兩個條件的話，無辜的購房者想占到便宜的可能性就更少了。

?誘惑人不？

其實，零首付和低首付沒有本質(zhì)的區(qū)別，二者在方法上是相通的，開發(fā)商將這些方法融會貫通，能組合創(chuàng)造出多種首付方案，一個比一個性感，一個比一個抓人眼球。

古人說，買的沒有賣的精，誠不我欺也。

事實上，首付延期也是首付分期的另外一種叫法，都是首付貸的一種形式。

而早在今年6月底，住建部等七部委就聯(lián)合印發(fā)通知，決定于2018年7月初至12月底在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。其中明確提出，要打擊操縱房價房租、違規(guī)提供“首付貸”等投機炒房團伙。

?首付分期受政策打壓

只不過在信息化的今天，這條消息就像一朵小小的浪花一樣，還沒翻起來很快就被信息洪流所打散了。

最近，網(wǎng)傳深圳又有新樓盤在開展“首付分期”的活動，但無疑大家都在關(guān)注逐漸趨冷的市場，對此并不感冒。

一些開發(fā)商以首付分期作為營銷法寶做求生的掙扎，一些購房者以首付分期作為購買動機當成上車的契機，雙方都無暇顧及甚至是刻意忽視這并不規(guī)范的交易市場。

?首付貸很多時候只是一種營銷手段

其實，以首付分期為主這些首付方案不是沒有優(yōu)勢，只是它的適用人群有限，只是適用于目前手上資金暫時不夠，但是后續(xù)經(jīng)濟實力不錯、又急于買房的剛需購房者。

以前買房需要一把付清幾十萬的首付，如今只需要區(qū)區(qū)幾萬元就能搞定一套房，這些首付分期的政策確實能大幅度降低購房者的門檻，一些人已經(jīng)提著錢奔在了去售樓部的路上。

?買房該出的錢一分不會少

大部分首付上的小動作，都是只是一種促銷手段而已，購房者該掏出去的錢，一都分不少。

無論是“零首付”還是“低首付”，購房者都應(yīng)該審視自身的還款能力，以及做足未來吃苦的準備，不要盲目進入。同時還要拿出計算器好好算一算資金成本。

謹記。