2019，沒有金九銀十！

天承辦公室 2019-09-01

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幾乎是同一時(shí)間，中國(guó)房企三巨頭同期發(fā)聲——

8月21日，萬科放出裁員消息，并直言不會(huì)再在三四線城市拿地了，并且將快速銷售，積極回款。

8月22日，融創(chuàng)中國(guó)披露2019年中報(bào)稱自己手握現(xiàn)金1380億元，流動(dòng)性充裕。

而恒大則從8月20日開始，旗下各大區(qū)域公司，推出全員營(yíng)銷優(yōu)惠升級(jí)活動(dòng)。

無論是萬科還是融創(chuàng)，在中國(guó)房企圈內(nèi)都扮演的意見領(lǐng)袖的角色。

猶記得去年10月1日，萬科刷爆朋友圈的那一句“活下去！”，一時(shí)懵掉太多人。

當(dāng)許多人還在暗諷萬科又喊“狼來了”的時(shí)候，三天后，碧桂園全國(guó)7折政策直接沖擊房?jī)r(jià)。

隨后降價(jià)維權(quán)風(fēng)起云涌，一二三線城市一片哀嚎。

至此，2018年的金九結(jié)束了，銀十則徹底沒了行情，一場(chǎng)特價(jià)回款從萬科開始迅速蔓延至中小開發(fā)商，什么多盤聯(lián)動(dòng)促銷，首付分期、零首付甚至零月供花樣翻新的向購(gòu)房者伸出了招呼的雙手。

所以，2019年在萬科表達(dá)將裁員、快速銷售之后，會(huì)發(fā)生什么呢？

中國(guó)樓市是有季節(jié)性行情的，每年3、4、5小陽(yáng)春，11、12、1月傳統(tǒng)淡季，

在小陽(yáng)春和傳統(tǒng)淡季之間，就是著名的金九銀十。

在《樓市一線聲音》中有一期我們專門分析過：

和小陽(yáng)春和樓市傳統(tǒng)淡季是市場(chǎng)行為，每年雷打不動(dòng)不同，金九銀十是開發(fā)商集結(jié)多種資源營(yíng)銷出來的，是淡季跑量促銷前虛假熱銷的幌子，是吸引更多不明真相群眾進(jìn)場(chǎng)追高的手段。

這一點(diǎn)從11月是降價(jià)維權(quán)高發(fā)月就能看出。因?yàn)槊磕甑?1月，開發(fā)商都會(huì)揭掉最后的偽裝貢獻(xiàn)年度最大的促銷活動(dòng)，包括價(jià)格的優(yōu)惠力度。

可是2019年是極為特殊的一年。

先是419提前結(jié)束2019年小陽(yáng)春，緊接著就是731政治局會(huì)議直接明確接下來要過苦日子。

所以注定了2019年，不會(huì)有金九銀十，開發(fā)商將直接進(jìn)場(chǎng)廝殺。

可是，為什么相比去年，今年的一切都來得早了點(diǎn)？

翻開歷史，萬科每年10月初都要高調(diào)喊話，恒大每年10月底都會(huì)推出大規(guī)模的樓盤促銷活動(dòng)。

今年不僅提前了一個(gè)月，還加大了力度。

去年萬科只是說要“活下去”，今年直接說“不拿地了，要快速銷售”，顯然這已經(jīng)不是勒緊褲腰活下去的問題，而是斷臂求生問題。

這也從一個(gè)側(cè)面說明目前樓市的日子，真不好過。

從最新披露的中國(guó)房地產(chǎn)成交量監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)看——

從2019年1-7月，中國(guó)TOP100地產(chǎn)商成交量是2018年去年同期的70%；

其中，42家房企7月發(fā)布上半年目標(biāo)完成率過半的占40.48%，47.62%的房企目標(biāo)完成率在40%~50%， 10%的房企目標(biāo)完成率僅一成有余；

就連以高周轉(zhuǎn)聞名的碧桂園 7月份單月銷售額環(huán)比下降23%；

這是來自兩個(gè)方面的壓力：

1、市場(chǎng)冷淡、疲軟；

2、融資難；

先看市場(chǎng)疲軟，主要體現(xiàn)在有限價(jià)紅利城市——

2019年開年以后，新房備案價(jià)格逐漸提升，一二手倒掛價(jià)差縮小。比如武漢，例如中建鉑公館15500突破白沙洲最高備案價(jià)，中建星光城16800突破光谷東最高備案價(jià)。

與武漢類似的還有杭州、成都、南京，曾因?yàn)橄迌r(jià)由買到就是賺到，一房難求，已經(jīng)逐步變?yōu)橘u不出去，甚至要請(qǐng)分銷商。市場(chǎng)上被追逐的熱門樓盤越來越少，而新出來的樓盤價(jià)格越來越高。

再看融資難——

從5月開始融資層面就已經(jīng)從銀行、信托、公開市場(chǎng)債券等多方面收緊房地產(chǎn)融資。

7月銀保監(jiān)會(huì)還啟動(dòng)銀行房地產(chǎn)融資專項(xiàng)監(jiān)察。

與此同時(shí)，個(gè)人房貸端，資金面也在持續(xù)收緊。

從數(shù)據(jù)上看，2019年7月，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.44%，二套房貸款平均利率為5.76%。全國(guó)房貸利率水平在7月進(jìn)入反彈上浮階段。

即使在降息壓力巨大當(dāng)下，央行改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制，仍然對(duì)個(gè)人房貸采取隔離政策。

因此，對(duì)于房企來說，面對(duì)市場(chǎng)和資金端的雙重壓力。

這就是為什么萬科、恒大趕在金九銀十之前搶跑，以價(jià)換量的原因。

事實(shí)上，8月以來，全國(guó)已經(jīng)有多個(gè)城市陸陸續(xù)續(xù)傳出降價(jià)消息：

廣州率先降價(jià)，最高直降10000元/㎡，兩天跌了6000元/㎡

南京地價(jià)降溫，二手房成交量持續(xù)下滑；

合肥高價(jià)盤降價(jià)，最高降4536元/㎡；

蘇州新政之后，二手房市場(chǎng)冷淡；

鄭州、武漢樓盤降價(jià)！直降3000元/㎡；

當(dāng)然，這些都是特例，但卻可以反應(yīng)真實(shí)的市場(chǎng)情緒。

特別是731政治局會(huì)議明確——接下來是苦日子，且不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具，直接定調(diào)2019年接下來不允許有行情。

所以，原本還摩拳擦掌，想要在金九銀十好好表演一番的熱銷現(xiàn)象的開發(fā)商們，終于認(rèn)清時(shí)艱，放棄了最后掙扎。

但是，卻有一個(gè)表示不服。

相比萬科的斷臂求生宣言，融創(chuàng)卻表示自己手握重金，流動(dòng)性充裕。

事實(shí)上，這不是融創(chuàng)首次宣告自己有錢。

2017、2018年連續(xù)兩年，融創(chuàng)位列房企收并購(gòu)交易金額第一位。進(jìn)入2019年，融創(chuàng)依然收購(gòu)四方。

1月，開單就是一筆超百億收購(gòu)；

2月，收購(gòu)泛海京滬項(xiàng)目；

4月，收購(gòu)陽(yáng)光100重慶市南岸區(qū)兩個(gè)物業(yè)的開發(fā)權(quán)；

7月，收購(gòu)新湖中寶20幾個(gè)地塊；

8月，收購(gòu)萬達(dá)文旅100%股權(quán)；

那么融創(chuàng)的錢從哪里來，一個(gè)很重要渠道就來地產(chǎn)項(xiàng)目快速銷售。在地產(chǎn)圈里，融創(chuàng)素來以降價(jià)彪悍見長(zhǎng)，要么不降，要降就嚇哭老業(yè)主。

以鄭州為例：

2017年6月24日，鄭州融創(chuàng)白沙項(xiàng)目降價(jià)20%，直接開啟鄭州開發(fā)商排隊(duì)特價(jià)促銷的局面。

2018全年，融創(chuàng)在鄭州4個(gè)項(xiàng)目均以低于市場(chǎng)預(yù)期開盤熱銷。

2019年7月13日，鄭州融創(chuàng)惠濟(jì)北區(qū)項(xiàng)目降價(jià)30%，隨后鄭州多個(gè)項(xiàng)目跟進(jìn)特價(jià)促銷，特別是鄭州北龍湖片區(qū)，終于繃不住了。

事實(shí)上，早在5月初，融創(chuàng)悄無聲息的已經(jīng)開始了一輪特價(jià)促銷。從6月開始，融創(chuàng)多個(gè)項(xiàng)目爆發(fā)降價(jià)維權(quán)事件，高峰期在7月底，也就是731定調(diào)之前。

不得不說，當(dāng)絕大多數(shù)開發(fā)商還沉浸在小陽(yáng)春不能自拔，融創(chuàng)早就爭(zhēng)分奪秒的開啟了年度回款任務(wù)。

2019年1-6月，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)簽約金額2141.6億元，同比增長(zhǎng)11.8%；累計(jì)合同銷售面積約1,472.0萬平方米，合同銷售均價(jià)約人民幣14,550元/平方米。

從融創(chuàng)最新公布數(shù)據(jù)看，下半年融創(chuàng)累計(jì)可售資源超5700億元，且其中超過80%的可售資源位于一二線城市，均將支持全年加速銷售。

這就是融創(chuàng)的高明之處，一邊高周轉(zhuǎn)去化回款，一邊頂著“并購(gòu)?fù)酢钡拿弊哟髿⑺姆健?/strong>

在這里，我們要提一下另一個(gè)中國(guó)房企巨頭碧桂園。

他已經(jīng)低調(diào)了許久，但他可沒閑著。

一方面，早在2019年3月，碧桂園就進(jìn)行了大規(guī)模的人員“優(yōu)化”，有部分裁員幅度高達(dá)50%。

另一方面，從2019年1月開始全面實(shí)施收縮三四線拿地，目前碧桂園在售貨值中一二線占比接近了59%。

一手抓自身體制瘦身，一手抓戰(zhàn)略布局瘦身，不是不佩服，碧桂園是實(shí)實(shí)在在從年初就做好了過苦日子的準(zhǔn)備。

房企巨頭都如此，可想大部分中小型房企，目前的日子過得有多苦。

接下來，在持續(xù)低迷的市場(chǎng)行情下，融資愈加艱難的趨勢(shì)下，且在政策明確壓制的現(xiàn)實(shí)面前，開發(fā)商每走一步，都如履薄冰。

對(duì)于房企來說，2019年的艱難是一場(chǎng)“持久戰(zhàn)”。

現(xiàn)在，爭(zhēng)分奪秒的賽跑，剛開始。

2019年注定沒有金九銀十，會(huì)有越來越的開發(fā)商直接跑量。亦注定會(huì)有一些知名的不知名的開發(fā)商陷入泥沼。

和碧桂園瘦身減負(fù)不同，融創(chuàng)如高空盤旋的飛鷹，下一步準(zhǔn)備并購(gòu)誰？

如他自己所言，不知道下一個(gè)誰會(huì)上門。

畢竟在融創(chuàng)的并購(gòu)史中綠城、佳兆業(yè)、雨潤(rùn)、融科、萬達(dá)都曾是下一個(gè)送上門的。

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來自：天承辦公室 > 《003地產(chǎn)新聞》

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