■ 撰文 | 郭春江 ? 《地盤》出品人

投資的風(fēng)向正在轉(zhuǎn)變。

由于密集的調(diào)控如暴風(fēng)驟雨般揮向樓市，戴上了“限購(gòu)、限貸、限簽、限價(jià)、限售”五重緊箍咒的鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)，縱然市場(chǎng)上需求巨大，卻只能在外圍徘徊，入城者寥寥無(wú)幾。

不管調(diào)控如何嚴(yán)厲、貨幣環(huán)境如何“去杠桿”、經(jīng)濟(jì)如何的新常態(tài)，人們的生活都要繼續(xù)。市場(chǎng)越趨于冷靜，消費(fèi)轉(zhuǎn)向?qū)嶓w的風(fēng)向就越明顯。

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管南四雄

用實(shí)力托起鄭州東南的長(zhǎng)空

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前幾天，到黃河科技大學(xué)探望一位老師，路過(guò)17年前我居住過(guò)的佛崗?，F(xiàn)在，這里已經(jīng)變成了約10萬(wàn)人規(guī)模的現(xiàn)代化小區(qū)，周邊的管南四雄（鑫苑國(guó)際新城、永威城、綠都瀾灣、中州城）虎視眈眈守著鄭州東南的大門。再加上早已規(guī)?；胱〉拈蠙斐牵等怀尚蔚拇笃瑓^(qū)就顯得蔚為壯觀。

幾年前，有一次在這一片找不到主路的時(shí)候，還感慨這里的荒涼，沒(méi)有規(guī)模，更不成氣候。短短幾年，這里居然成為鄭州主城最為耀眼的一個(gè)片區(qū)，一棟棟拔地而起的高樓，代表和見(jiàn)證著這里的變遷與升華。

我在這里住的時(shí)候，南三環(huán)以外的莊稼地還大把大把的，現(xiàn)在，地鐵二號(hào)線的南三環(huán)站近在咫尺，周邊一派欣欣向榮的景象。管南片區(qū)才是鄭州宜商、宜居、宜興業(yè)的濱水生態(tài)新城。

從地緣上來(lái)說(shuō)，真是占盡天時(shí)，享盡地利。

鄭州“北移東擴(kuò)”經(jīng)過(guò)了近10年的發(fā)展后，已為四面八方的許多片區(qū)注入了新的活力，到處都是新區(qū)，到處都是工地。反倒是管南這個(gè)具有最大發(fā)展?jié)摿涂臻g的片區(qū)，價(jià)值被低估，但已經(jīng)呈現(xiàn)出勃勃生機(jī)。

放眼市場(chǎng)，港區(qū)、鄭東新區(qū)、鄭上新區(qū)等都有一定的發(fā)展空間，但價(jià)值被高估，且培育時(shí)期相對(duì)較長(zhǎng)。相對(duì)比于周邊區(qū)域，占據(jù)主城優(yōu)勢(shì)的管南片區(qū)目前尚處于價(jià)格洼地、投資置業(yè)潛力巨大的一塊區(qū)域，也是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的提升、價(jià)值的提升空間很大的區(qū)域。

這也是管南片區(qū)的機(jī)會(huì)。

自去年年底以來(lái)，很多大開(kāi)發(fā)商都開(kāi)始將目光齊刷刷對(duì)準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn)。

這個(gè)動(dòng)作是情理之中的。由于商業(yè)性質(zhì)的地產(chǎn)項(xiàng)目不受宏觀調(diào)控的制約，一些有投資需求的投資人自然把目光轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)上來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)的稀缺性和收益率等種種利好便清晰顯現(xiàn)。

這似乎都在昭示著一個(gè)信號(hào)：商業(yè)地產(chǎn)越來(lái)越受到關(guān)注，商住倒掛現(xiàn)象即將消失，商業(yè)地產(chǎn)春天將至。

相對(duì)應(yīng)，越是片區(qū)成熟的商鋪，越是能顯現(xiàn)出其超能的價(jià)值。我們要用動(dòng)態(tài)、前瞻、發(fā)展的眼光看待一個(gè)區(qū)域的升值潛力。評(píng)價(jià)一個(gè)商鋪的升值潛力，不能看它的今天，要看未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)5年、10年規(guī)劃和動(dòng)態(tài)的變化。

  2  

十大黃金法則

選定價(jià)值商鋪

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條件已經(jīng)很明顯的放在那里了，就像這個(gè)地方十幾年的變化令人吃驚一樣，未來(lái)的發(fā)展更會(huì)令人慨嘆與側(cè)目。因?yàn)檫@里積攢的人氣會(huì)主導(dǎo)這個(gè)區(qū)域的價(jià)值。

那，回過(guò)頭來(lái)問(wèn)，如果你手上有一些錢，想做商業(yè)地產(chǎn)投資，應(yīng)當(dāng)如何去抉擇呢？我就拿最近看的鑫苑國(guó)際新城這個(gè)項(xiàng)目給大家做個(gè)討論。

首當(dāng)其沖的也最毋庸置疑的就是要看位置，也就是我們通常所說(shuō)的地段。這是李嘉誠(chéng)老爺子在90年代著名的地段理論。

很多人都知道對(duì)于商鋪投資而言，位置異常重要，卻又不知道從哪幾個(gè)緯度去考評(píng)。

所選擇的商鋪，要么地段地很成熟，要么在未來(lái)很有增長(zhǎng)潛力，這是非常重要的兩條。

無(wú)論是超市內(nèi)商鋪、社區(qū)商鋪、商業(yè)街商鋪還是商務(wù)區(qū)商鋪，位置都決定價(jià)格，也決定著他們的租金，和未來(lái)租金上漲的幅度。

其次，規(guī)模也是構(gòu)成商業(yè)價(jià)值的核心。畢竟，有人氣才有財(cái)氣。

眾所周知，商業(yè)的聚集能提供顧客各類商品多品牌的比較和選擇，吸引更多的客群，從而實(shí)現(xiàn)整體競(jìng)爭(zhēng)力，達(dá)到共贏，也為片區(qū)的價(jià)值提升做了極好的嫁衣。

再者，業(yè)態(tài)的搭配組合，作為小區(qū)的配套，顯現(xiàn)出互為依存的共生關(guān)系。

我常說(shuō)，無(wú)論是什么樣的業(yè)態(tài)，都首先要滿足“為人民服務(wù)”的這一根本宗旨。說(shuō)白了，也就是滿足附近居民的最根本性需求，甚至是一些定制類的服務(wù)。

除此以外，鑫苑國(guó)際新城項(xiàng)目還建設(shè)了7萬(wàn)方的自帶光環(huán)的大型商業(yè)，將吸引更多的主力品牌商家入駐，涵蓋時(shí)尚購(gòu)物中心、星級(jí)影院、兒童樂(lè)園、環(huán)球美食、KTV、親子教育等豐盛業(yè)態(tài)及生活配套，依存關(guān)系明顯。

更好玩兒的是，鑫苑以集中商業(yè)為中心，規(guī)劃國(guó)際輕奢區(qū)、中原美食街、兒童游樂(lè)天地、文化創(chuàng)意街、休閑娛樂(lè)街等9條商業(yè)街，用不同的業(yè)態(tài)規(guī)劃，來(lái)突出其商業(yè)價(jià)值。

極有可能，這里將成為管南的商業(yè)核心，也會(huì)成為該片區(qū)生活的中心。

前首富王健林曾牛氣哄哄的講，萬(wàn)達(dá)開(kāi)到哪里，哪里就是城市的中心。這不是沒(méi)有道理的。

任何商業(yè)，便捷的交通是保障。無(wú)論是何種目的在這里買房或者消費(fèi)，交通都是異常重要的考慮因素，自不多言。雙地鐵、高架等路網(wǎng)擺在那里呢。

大家都知道，開(kāi)間大進(jìn)深淺的商鋪?zhàn)詈檬褂?，也最有價(jià)值。這樣的黃金比例分割，更便于商鋪內(nèi)部的店面布展，框架的商業(yè)空間，可自由分割組合，適合多種業(yè)態(tài)進(jìn)駐。

商鋪正因?yàn)榕R街才稱之為商鋪。大部分的人不是因?yàn)橘?gòu)物而購(gòu)物，他們是在逛街的過(guò)程中產(chǎn)生了購(gòu)買欲望才發(fā)生購(gòu)買行為，有85％的人會(huì)在逛商場(chǎng)的過(guò)程中臨時(shí)改變購(gòu)買計(jì)劃。

鑫苑國(guó)際新城單獨(dú)性的社區(qū)臨街商業(yè)，就完全占據(jù)這樣的優(yōu)勢(shì)了，在這里也不必多表，集中營(yíng)業(yè)時(shí)我去體驗(yàn)。

互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的商業(yè)，體驗(yàn)性一定要好。我們?cè)瓉?lái)聊過(guò)消費(fèi)升級(jí)的三個(gè)指標(biāo)：內(nèi)容、環(huán)境和體驗(yàn)。其中，環(huán)境是硬件，內(nèi)容是要素，體驗(yàn)是營(yíng)造。如果能夠有更佳的商業(yè)體驗(yàn)，在這樣的購(gòu)物環(huán)境中，自然客戶的停留時(shí)間會(huì)長(zhǎng)，客單消費(fèi)自然會(huì)高。

不光只盯著商鋪本身，周邊已開(kāi)業(yè)店面收益回報(bào)，至少是前車之鑒，也是他山之石。

最最不能忽視的是人氣與購(gòu)買力。

“因群而生、因聚而興”，是商業(yè)亙古不變的定律。

鑫苑國(guó)際新城420萬(wàn)方中央商業(yè)生活區(qū)，近10萬(wàn)業(yè)主穩(wěn)定消費(fèi)，財(cái)富日日進(jìn)賬。

57萬(wàn)方綜合商業(yè)，必然會(huì)造就南城商業(yè)中心，也將輻射3公里近70萬(wàn)客流消費(fèi)，輔之以周邊十余大專業(yè)市場(chǎng)有著龐大的客源，未來(lái)輻射面會(huì)越來(lái)越廣。有了人氣保證，使經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)更低。

綜合分析來(lái)看，周邊消費(fèi)個(gè)體在變，不變的是學(xué)校和小區(qū)固有群體，增強(qiáng)的是人們?cè)絹?lái)越強(qiáng)的消費(fèi)力，而巨大的消費(fèi)規(guī)模將為周邊商業(yè)提供穩(wěn)定的消費(fèi)人群和日益增長(zhǎng)的購(gòu)買力，為商業(yè)提供強(qiáng)有力的消費(fèi)支撐，為商業(yè)的購(gòu)買者提供強(qiáng)有力的升值保障。

  3  

實(shí)體產(chǎn)業(yè)回歸

先上車者占先機(jī)

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目前，規(guī)模化投資者占有商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為趨勢(shì)，并且隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟，開(kāi)發(fā)商對(duì)商鋪也會(huì)傾向于“持有”、即只租不售的策略，中小投資者的機(jī)會(huì)今后將越來(lái)越少。

一方面，是戰(zhàn)略布局者第一時(shí)間排兵布陣，一直盯著商業(yè)地產(chǎn)從未離開(kāi)，嗅覺(jué)靈敏者也提前聞到了消息頻頻出手，這是商業(yè)地產(chǎn)方面先上車的人。

另一方面，國(guó)家的各項(xiàng)調(diào)控政策均在強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的”，傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資面臨轉(zhuǎn)型，而中央又從另一個(gè)角度引導(dǎo)租賃消費(fèi)市場(chǎng)和鼓勵(lì)實(shí)體產(chǎn)業(yè)回歸，這無(wú)疑都對(duì)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生巨大的利好。

2016年，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于推動(dòng)實(shí)體零售創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的意見(jiàn)》被解讀為：從中央層面推動(dòng)零售改革，鼓勵(lì)實(shí)體商業(yè)創(chuàng)新發(fā)展，正在成為新的國(guó)家戰(zhàn)略。

若真如此，實(shí)體商業(yè)迎來(lái)前所未有的發(fā)展機(jī)會(huì)，也必將擔(dān)負(fù)起振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)、培育中產(chǎn)階層、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型升級(jí)的歷史使命。

目前，受國(guó)家大政策環(huán)境影響，資本市場(chǎng)正在受到嚴(yán)格管制，百姓的投資渠道正變的日益狹窄，可投資的方式日益稀少，這種環(huán)境下，不動(dòng)產(chǎn)是人們普遍認(rèn)為可以抵御通貨膨脹的一個(gè)投資產(chǎn)品，商業(yè)地產(chǎn)的稀缺性和收益率等種種利好開(kāi)始清晰顯現(xiàn)。

對(duì)廣大商鋪投資者來(lái)說(shuō)，相比高位運(yùn)行的住宅市場(chǎng)，尚處在“未被寵愛(ài)”階段的商業(yè)地產(chǎn)不得不說(shuō)是一個(gè)好的契機(jī)。

中國(guó)有句俗語(yǔ)形容商鋪投資，叫“一鋪旺三代”?？梢?jiàn)，一個(gè)眼光獨(dú)到的商鋪投資收益是十分巨大而且穩(wěn)定的?，F(xiàn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的發(fā)展，商業(yè)的作用顯著增強(qiáng)，也促進(jìn)了周邊商圈的發(fā)展。

相對(duì)而言，老百姓的個(gè)人投資渠道較少，股市、債券、期貨等投資回報(bào)不穩(wěn)定、不理想，也促進(jìn)了越來(lái)越多的人選擇投資商鋪。因?yàn)樯啼伇旧砟茈S著商圈的成熟不斷升值，另一方面每年有穩(wěn)定的租金收入，一般來(lái)講，商鋪的回報(bào)率可達(dá)7—12%，甚至15%。

至少，實(shí)體產(chǎn)業(yè)的回歸，就為商鋪的增值和資產(chǎn)的保值增加不少的機(jī)會(huì)。