■ 撰文 | 郭境 ? 《地盤(pán)》特約撰稿人

最近，盡管萬(wàn)科、綠地等大房企的公寓在鄭州市場(chǎng)大行其道、深得人心，但對(duì)于公寓租賃市場(chǎng)，尤其長(zhǎng)租公寓，我們還不能掉以輕心。

過(guò)去二三十年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了追求土地價(jià)值最大化，更傾向于資產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售。而今，在國(guó)家發(fā)文強(qiáng)調(diào)發(fā)展租賃市場(chǎng)之下，部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始把視線轉(zhuǎn)向了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。

談及長(zhǎng)租公寓，業(yè)內(nèi)的反應(yīng)較為一致，困難重重但看好前景。面對(duì)長(zhǎng)租公寓定價(jià)較高以及市場(chǎng)群體租金承受能力不足的矛盾，什么定價(jià)原則能平衡兩者的關(guān)系？

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租售并舉時(shí)代

長(zhǎng)租公寓迎來(lái)發(fā)展契機(jī)

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今年以來(lái)，國(guó)家相繼出臺(tái)相關(guān)政策，明確表示要加快住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，鼓勵(lì)長(zhǎng)短租公寓業(yè)態(tài)成長(zhǎng)。這無(wú)疑給行業(yè)從業(yè)者的一針“強(qiáng)心劑”。

易居研究院于近日發(fā)布的《全國(guó)50城房租收入比研究》中認(rèn)為，6月份全國(guó)50個(gè)城市中超七成的房租相對(duì)收入較高，即個(gè)人租房費(fèi)用占個(gè)人可支配收入的比重超過(guò)25%。

其中，深圳、三亞和上海的房租收入比超過(guò)45%，北京更是達(dá)58%。這意味著在上述四座城市里，很多人也許要用近五成收入租房。

那么，近年來(lái)在住房租賃市場(chǎng)發(fā)展異常迅速的長(zhǎng)租公寓，其租金水平到底如何？

以深圳魔方公寓民治萬(wàn)眾城店為例，其戶型多為30平方米左右的1室1廳，租金為2800~4000元/月。其周邊3室2廳約90平方米的小區(qū)房租金約在5500元/月。魔方公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，魔方公寓的租金一般是根據(jù)地段來(lái)定價(jià)，區(qū)間約在3000~6000元/月。

由此可見(jiàn)，長(zhǎng)租公寓的租金普遍要比周邊同類(lèi)型個(gè)人房源租金高一、二成。而長(zhǎng)租公寓的高租金，在一定程度上與其白領(lǐng)客群定位有很大關(guān)系。

對(duì)于長(zhǎng)租公寓租金定價(jià)，有人擔(dān)心租金定高了，市場(chǎng)難以接受；租金低了，成本很難收回。

其實(shí)，品牌公寓提供了各種硬件和軟性的配套，而且租住的客戶也是經(jīng)過(guò)篩選，這些對(duì)于都市白領(lǐng)來(lái)說(shuō)是物超所值的。另外，長(zhǎng)租公寓前期推出新產(chǎn)品，不希望租金從低往高走，這是基本判斷。

城市的中低收入人群的住房問(wèn)題，國(guó)家層面已經(jīng)考慮很多，推出公租房等產(chǎn)品確保中低收入人群的權(quán)益。解決中低收入人群租房問(wèn)題，應(yīng)以政府為主導(dǎo)，開(kāi)發(fā)商配合的形式。

  2  

交通區(qū)位

決定租金定價(jià)

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在影響定價(jià)的因素中，選址尤為重要。

目前，多數(shù)品牌公寓運(yùn)營(yíng)商項(xiàng)目布局在一線城市和二線重點(diǎn)城市，選址城市前將考慮城市的GDP和人口導(dǎo)入能力，估算流動(dòng)人口，如上海、北京這樣的城市，有多少租房需求的外來(lái)人口，以及本地租房客群。

在城市內(nèi)部的選址，則要求會(huì)更嚴(yán)格，基本上會(huì)選擇城市中租房人群居多，周邊交通方便的位置。

一般情況下，會(huì)盡量避開(kāi)民宅聚集區(qū)，因?yàn)檎w而言，民宅出租的價(jià)格相比長(zhǎng)租公寓的價(jià)格較低，對(duì)價(jià)格比較敏感的人群可能會(huì)選擇民宅。”

選址區(qū)域鎖定后，對(duì)細(xì)節(jié)市場(chǎng)的盡調(diào)則是盈利中的關(guān)鍵。

由于長(zhǎng)租公寓的定價(jià)會(huì)取決于項(xiàng)目的市場(chǎng)住宅價(jià)格，特別是租房?jī)r(jià)格情況，所以通過(guò)市調(diào)清楚獲取區(qū)域各類(lèi)房產(chǎn)的價(jià)格、溢價(jià)水平、增長(zhǎng)能力等，對(duì)于長(zhǎng)租公寓的定價(jià)很重要。那么，該如何定價(jià)呢？

長(zhǎng)租公寓普遍是在周邊市場(chǎng)價(jià)基礎(chǔ)上做溢價(jià)，通常比周邊一室房源租金貴10~20%，比兩室房源租金便宜20%左右。

拿房成本算下來(lái)其實(shí)并不是全部，只占項(xiàng)目總租金收入的40%~70%，但加上裝修攤銷(xiāo)15%，營(yíng)運(yùn)成本10%，稅費(fèi)6%，還有工商、消防等各類(lèi)費(fèi)用，雖然它們的占比在行業(yè)內(nèi)來(lái)說(shuō)都不算高，但加起來(lái)也非常影響利潤(rùn)。

此外，需要注意的另一個(gè)關(guān)鍵因素就是匹配人群需求。比如說(shuō)一些商務(wù)樓和CBD，具備良好的配套設(shè)施和商業(yè)氛圍，都具備開(kāi)店的基本要素。

公寓運(yùn)營(yíng)商會(huì)再根據(jù)周邊人群分布，比如具體了解高級(jí)白領(lǐng)多還是金融人群多，抑或IT人才多，來(lái)具體確定項(xiàng)目走向等。

  3  

加大租賃供應(yīng)

是否影響長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)

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近兩個(gè)月以來(lái)，全國(guó)多個(gè)城市先后出臺(tái)文件鼓勵(lì)發(fā)展租賃住房市場(chǎng)，尤其是8月28日，國(guó)土部、住建部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，計(jì)劃到2021年底，在選取的13個(gè)試點(diǎn)城市成功運(yùn)營(yíng)一批集體租賃住房項(xiàng)目。

此舉也被業(yè)內(nèi)解讀為既可盤(pán)活存量土地資源，又有利于加大租賃住房供應(yīng)，對(duì)穩(wěn)定房屋租金和房?jī)r(jià)具有積極意義。

不管是租購(gòu)?fù)瑱?quán)，還是租房落戶，這些信號(hào)傳遞了國(guó)家發(fā)展租賃住房市場(chǎng)的決心。因此，租賃住房市場(chǎng)一定會(huì)在未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)中占據(jù)重要位置。

上海近期先后推出十余幅租賃住房用地，并計(jì)劃在“十三五”期間新增租賃住房70萬(wàn)套，占新增住房總量的比例超過(guò)40%；深圳近日也提出在“十三五”期間，擬通過(guò)收購(gòu)、租賃、改建等方式收儲(chǔ)不低于100萬(wàn)套（間）村民自建房或集體自有物業(yè)統(tǒng)一租賃經(jīng)營(yíng)、規(guī)范管理……種種動(dòng)作都明確要加大租賃住房供應(yīng)。

住房租金價(jià)格主要取決于租戶的收入水平，租戶并不會(huì)因?yàn)檎叩膶捤膳c否而在租金上有較大的支出，并認(rèn)為租金很難降低，將會(huì)保持穩(wěn)定。

當(dāng)然，租賃住房屬于房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的一部分，長(zhǎng)期來(lái)看，對(duì)平抑租金，引導(dǎo)租金和房?jī)r(jià)回歸理性具有重要作用。

顯然，租賃市場(chǎng)對(duì)市場(chǎng)上品牌公寓并不會(huì)有太大影響，長(zhǎng)租公寓提供的是精細(xì)化服務(wù)，如管家服務(wù)、免費(fèi)健身房等等，都是需要成本的，而這些往往也都是注重租住體驗(yàn)的年輕白領(lǐng)租客所看重的。

長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的規(guī)?；c專(zhuān)業(yè)化，將是未來(lái)的重要趨勢(shì)。