作者：齊俊杰看財經(jīng)【ID：qijunjie82】

宏觀背景 房子是用來住的不是用來炒的

在4月底的政治局會議上，中央在談到房地產(chǎn)市場的時候，措辭方面發(fā)生了微妙的變化，這次我們提出要“加快形成”促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機制。從之前的“加快研究建立”、“加快建立”，到“加快形成”，節(jié)奏明顯加快，顯然也是對之前的調(diào)控政策并不滿意，特別是針對“房子是用來住的，不是用來炒的。”這一根本立場，沒有得到很好地貫徹。那么問題來了，如何才能在現(xiàn)如今的大環(huán)境下，讓房子回歸居住屬性呢？有人說房產(chǎn)稅，這個問題需要一系列立法來解決，而且牽扯利益較多，影響也比較間接，你不知道他的直接作用更大還是副作用更大，還有一個手段可以盡快讓房地產(chǎn)回歸居住屬性，這就是租房市場建設(shè)，這一方面我們其實是很缺位的，前兩天有個調(diào)查說千禧一代的自有住房率達到7成，位列參與調(diào)查的9個國家中的第一位，而第二位的是墨西哥，只有46%，法國41%，美國才35%。所以中國人買房的思維已經(jīng)達到了妖魔化的程度，而實際上全世界大部分人是通過租房來生活的。

有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在發(fā)達國家，品牌長租公寓產(chǎn)業(yè)超過50%的市場占有率，而我國目前還不到10%，所以這塊市場空間巨大。未來3-5年可能是一個上萬億的市場。有機構(gòu)指出，2030年租賃市場規(guī)模將超過4萬億。而在房子是用來住的這樣的宏觀指導(dǎo)下，越來越多的企業(yè)開始殺入公寓出租市場，截至2015年底，國內(nèi)擁有規(guī)模公寓企業(yè)超過500家，公寓間數(shù)超過100萬間，至2016年底，公寓間數(shù)已超過200萬間，預(yù)計到2017年底，公寓間數(shù)或?qū)⒊^400萬間。但這個數(shù)量顯然還是很不夠的。

租售關(guān)系比較 租房顯然更加劃算

這么多年來，房價暴漲了10倍，但房租漲幅卻遠遠落后于房價，之所以房租沒有跟著房價暴漲，并不是因為房東仁慈，而是因為真心漲不動，房租漲幅只跟一個城市的居民平均收入有關(guān)，換句話說大家就賺這么多了，你再加房租，我即便是很想租，但也真心租不起了。這就導(dǎo)致一個結(jié)果，租售比越來越低，10年前北京的租售比能到7%，一套100萬的房子，一年租金能有7萬。而現(xiàn)在北京的租售比只有2%不到，就是說這套房子雖然漲到了500萬，但租金也只漲到不足10萬而已。

所以，很多人其實都漏算了一筆賬，那就是現(xiàn)在你把買房的500萬拿去買銀行的任何一個理財產(chǎn)品，每年也有4%的回報，大概是20萬左右，你只需要一半錢就可以租一套同樣的房子了。如果房租不漲，你不動用本金足夠你一直租下去了，即使算上租金上漲的因素，你的本金加利息，也足夠你租這套房子50年，等你不租了這套房基本也就該塌了，因為中國的建筑建造標(biāo)準(zhǔn)其實就是50年，大家按照70年的土地使用權(quán)折舊其實是不對的。所以如果不考慮資本獲利的話，單從使用價值比較，買房顯然沒有租房劃算。現(xiàn)在大家還邁不過這道坎，就是覺得房價可能還會漲，但樹永遠不可能長到天上去。

租房的幾大痛點

當(dāng)然，除了房價的因素之外，租房市場的不健全，也是造成大家不買賬的主要原因?，F(xiàn)在租房市場的痛點有以下這些。

一、找房難 找租難 互相不信任 押一付三

租客找到合適的房子，已經(jīng)很不容易了，還得找到合適的租期、合適的價格就更不容易，而房東則希望房子滿租，他要找到一個合適的租客同樣很不容易，房東最怕的就是天天來看房，耽誤工作，最后還很不靠譜。所以需求之間無法對接，信任更是沒法達成，站在房東角度，你損壞東西我要有足夠的后手，所以押一付三是整個行業(yè)的普遍規(guī)則，但一下拿出4個月房租，很多租客都是很難接受。他們不一定有如此多的儲蓄，所以更希望分期付款每月支付。

二、亂漲房租 房東租不上價

既然是房東和租客的協(xié)議約定，這東西就不能做到標(biāo)準(zhǔn)化，特別是房子，每個房子都有特殊性，裝修新不新，家具新不新，每家都有每家的特色。所以定價方面，往往雙方都不滿意，房東經(jīng)常覺得租虧了，而房客也有同樣的感覺。所以一旦旁邊相似戶型漲價，房東往往就會要漲價，這讓租客心里很不爽。久而久之就會有矛盾，隨時有終止租賃的風(fēng)險。這對于租賃雙方都是不確定的風(fēng)險。

三、沒有歸屬感 租期不確定

房子不是自己的，當(dāng)然沒有歸屬感，每次想到指不定什么時候就要搬走了，在添置家具物品的時候，便會有所保留。這樣家就不可能稱之為家，只是個寄宿地，湊活過而已。

四、戶口及福利

租房背后沒有社會福利，也不能解決戶口以及子女入學(xué)教育的問題，其實如果房東同意，是可以用租來的房子辦理暫住證的，但由于雙方不信任，以及臨時的契約關(guān)系，房東不愿意做這樣的服務(wù)，都怕請神容易送神難。

相寓的產(chǎn)業(yè)化解決之道

其實這些問題之所以存在，主要源于這是一個無管理的自由市場，如果有相應(yīng)的機構(gòu)來統(tǒng)籌，也會有很好的秩序及商業(yè)模式出現(xiàn)，比如私家車接客就是黑車，容易爆發(fā)各種法律問題，一旦介入了滴滴這樣的平臺，這個市場就變成了一種全新的共享商業(yè)模式。傳說滴滴估值已經(jīng)達到500億美元。而在住房市場，這個比出行痛點更痛，空間更大的市場會不會有同樣的商業(yè)模式出現(xiàn)呢？很多機構(gòu)已經(jīng)在嘗試了，比如我愛我家的相寓租房業(yè)務(wù)，目前已經(jīng)在12個城市落地20萬套房源，約50萬間房源。他采取了C2B2C的模式，就是業(yè)主委托給相寓，然后由相寓統(tǒng)一裝修規(guī)整之后再向外出租，業(yè)主很樂于這種模式，我的一個朋友一套價值500萬的房子，自己常年找不到租客，于是委托給相寓，簽約2年，每月固定9500元的租金回報，他說自己往外租雖然能多租1000塊錢，但一旦斷租，損失就更大了。所以還是長期租給相寓更加劃算。而從租客方面跟相寓簽訂租賃合同，起碼在合同期內(nèi)，是有契約保證的。所有的服務(wù)都由相寓來完成，房東和租客根本不用見面。

為了提升利用效率，相寓把項目分成了三個部分，相寓INN：滿足短期差旅需求，換句話說就是短租房，臨時租住，以應(yīng)對一個月以下的租房需求；相寓HOME: 分散式公寓，分布在各個社區(qū)里面，房源充足，戶型多樣，價位多樣，可合租，可整租，租客選擇也更多。第三塊是相寓PARK：也就是整棟集中公寓，滿足中高端的租住需求。未來這塊潛力很大，提高服務(wù)質(zhì)量完全可以替代住房需求。

假如長租公寓，可以在租住前就簽好合約，并嚴格規(guī)定違約責(zé)任，那么就可以事實上穩(wěn)定租房預(yù)期，租客完全可以根據(jù)自己的實際情況添置家具和電器，比如租住3年是可以添置家電的，租住5年可以添置家具，如果租期在10年以上，甚至可以自己裝修了，而這對于多套房的擁有者也很劃算，這種長期出租，對他們來說也穩(wěn)定了收入預(yù)期，更重要的是，他們不需要付出太多的服務(wù)，只需要交給相寓就可以了。有利于我們盤活存量房，切實地把空置房利用起來，讓房子回歸居住屬性，化解尖銳的社會問題。

至于戶口和福利方面，這個東西也必須有B端的企業(yè)來解決，同時要兼顧房東和租客的風(fēng)險，在涉及這些問題的時候，機構(gòu)更容易調(diào)查取證，判別甚至訴訟，也更容易判別一個人的誠信程度，還有足夠的風(fēng)險保障能力。在這些方面機構(gòu)總比個人要強大的多。

幾大市場問題亟待破解

在我愛我家相寓的經(jīng)營實踐中，也遇到了一些棘手問題需要社會和法律的支持。

首先，稅費問題。

出租房稅率太高，目前是5%，這對于租客來說負擔(dān)過重，所以既然要規(guī)范這個市場，還是希望所有的事情都陽光化，那么最好能在稅率上做些考慮。另外，像相寓公寓這樣的，由中介機構(gòu)提供增值服務(wù)，必然產(chǎn)生增值稅，目前稅率6%，這也有點偏高。這筆錢都會計入經(jīng)營成本，最后買單的還是租客，所以建議增值稅能夠減半征收，用來作為大力發(fā)展住房租賃市場的態(tài)度。

第二，資金支持。

住房租賃市場是一個重資產(chǎn)業(yè)務(wù)，而且是資產(chǎn)前置，需要先付給房東租金，然后進行必要的裝修改造，等到找到租客出租之后，才能把原來的現(xiàn)金賺回來，雖然風(fēng)險不大，但前期墊付資金確實也是個難題，所以希望能有相關(guān)金融機構(gòu)提供短期的低息或者免息的融資支持，當(dāng)然如果是政府補貼性質(zhì)的就更好了，也可以給相關(guān)企業(yè)一定的政策自由度，比如以REITs的租約證券化的形勢籌措資金等等，盡可能的降低資金成本，才能盡可能的擴大市場規(guī)模服務(wù)于租房市場。

第三，明確N+1市場改造 規(guī)范合租市場

所謂的N+1市場，說白了就是在客廳隔出一個臥室，'N+1'租房模式與群租房隨意隔斷、存在安全隱患不一樣的是，“N+1”模式對房屋改造后的指標(biāo)有具體規(guī)定，例如客廳隔出來的房間要有明窗等。去年5月份，住建部副部長陸克華還以上海的“N+1”舉例，說明允許將符合條件的客廳改造成一間房，單獨出租使用的模式。但目前正在大力整治群租房，但對于合租和群租的概念有些模糊不清，致使大的品牌企業(yè)不敢貿(mào)然闖入N+1的合租市場，怕被打成典型。所以這部分市場就被一些個人二房東占據(jù)，沒有規(guī)范的運作就會變得更加混亂沒有標(biāo)準(zhǔn)，最后就是劣幣驅(qū)逐良幣。合租市場亂象叢生，但其實合租是個好東西，他可以有效地降低租金負擔(dān)，根據(jù)相寓2016年北京區(qū)域的數(shù)據(jù)統(tǒng)計， 整租一居室的月均價3600元/套，整租兩居的月均價4400元/套，整租三居的月均價5700元/套，而合租月均價在2000元/間， 在不采用N+1的情況下，企業(yè)將房屋分租不僅多數(shù)情況收益不如整租收益高，而且在管理方面要比整租麻煩（如簽署多份租賃合同，租客租期差異，水電煤費用的分攤），所以N+1可增加企業(yè)的盈利空間，提高企業(yè)積極性，企業(yè)也可利用房屋的溢價空間，對房屋進行整體的改造（老舊水電），提升居住環(huán)境的安全性和舒適性。

據(jù)了解，現(xiàn)在的問題主要聚焦在對消防通道認定標(biāo)準(zhǔn)的問題，因為有些建筑年代較早的戶型，客廳也是唯一的消防通道，如果客廳打了隔斷，那就阻礙了其他居室人員的逃生通道，但目前不少建筑年代較新的戶型，客廳不再是消防通道，即使客廳打了隔斷，成為一個有居住功能的臥室，也不影響其他居室人員的逃生。所以還是建議政策制定部門，給予靈活的考慮，不要因循守舊，畢竟目的應(yīng)該明確，就是讓大家租到更便宜更好的房子，也可以從源頭上規(guī)范租房市場，減少含有危險隱患的群租現(xiàn)象。

綜合來看，中國的房地產(chǎn)市場大步流星地走了十幾年，似乎都在買賣市場，而住房租賃市場的建設(shè)才剛剛開始，需要有更多像我愛我家相寓這樣的企業(yè)進入市場探索，這個市場更需要模式創(chuàng)新，、技術(shù)創(chuàng)新，、政策創(chuàng)新，只有租賃市場發(fā)展起來了，購房迫切的預(yù)期才能被打破，炒房的土壤才會被摧毀。所以，這個事情本身，就是房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展長效機制中的重要一環(huán)。