去年以來(lái)無(wú)論是對(duì)個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)買房的嚴(yán)格監(jiān)管，還是對(duì)個(gè)人住房貸款的嚴(yán)格管控，涉房貸款都無(wú)疑牽動(dòng)著很多人的目光。各種房貸新政策雖然有效地抑制部分地區(qū)的城市房地產(chǎn)泡沫、保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，但對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶有一定的不確定性影響。

今年一季度，在各種房地產(chǎn)政策的約束之下，個(gè)人貸款呈現(xiàn)出的個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款增速回升，住房貸款增速回落的新特點(diǎn)卻讓人難以想象。央行數(shù)據(jù)顯示，一季度個(gè)人貸款增加2.6萬(wàn)億元，同比多增1.4萬(wàn)億元。3月末個(gè)人住房貸款余額同比增長(zhǎng)14.5%，比上月和上年同期分別低0.2和1.4個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款同比增長(zhǎng)24.6%，比上年同期高11.5個(gè)百分點(diǎn)。有專家擔(dān)心，在往年全年房貸最高增量水平5萬(wàn)億左右的大環(huán)境下，2021年一季度的2萬(wàn)億增量會(huì)不會(huì)導(dǎo)致全年房貸增量的新高？

今年一季度房貸出現(xiàn)的個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款增速回升、住房貸款增速回落的新特點(diǎn)到底反映了什么經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，這一現(xiàn)象的背后反映的三大要素才是我們應(yīng)該關(guān)注的：

第一大要素，一季度個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款增速回升到底是用于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還是個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款繼續(xù)成為“房貸”的馬甲

個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸本意是為支持小微企業(yè)和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者服務(wù)的讓利行為，如今卻成為信貸資金流入樓市的溫床，一季度，個(gè)人信貸業(yè)務(wù)中最引人矚目的莫過(guò)于嚴(yán)查消費(fèi)貸和經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市，北京、上海、廣州、深圳等多地嚴(yán)查“消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸”流入樓市，甚至出現(xiàn)了有購(gòu)房者面臨“前腳貸款買房，后腳賣房還貸”的情況。

一季度個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸回升到底是個(gè)體實(shí)體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇導(dǎo)致的需求旺盛，還是個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款仍然是房貸的資金“馬甲”呢？

從現(xiàn)實(shí)情況看，今年三月份各地嚴(yán)格清查個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸和消費(fèi)貸違規(guī)進(jìn)入樓市，而且清查的金額還是比較大的，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，從3月1日開始，上海銀保監(jiān)局選取轄內(nèi)16家銀行開展了經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房市專項(xiàng)稽核調(diào)查，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)123筆、3.39億元經(jīng)營(yíng)貸和消費(fèi)貸涉嫌被挪用于房地產(chǎn)市場(chǎng)；根據(jù)廣東監(jiān)管部門披露的數(shù)據(jù)，截至3月18日廣東銀保監(jiān)局轄內(nèi)自查銀行網(wǎng)點(diǎn)共4501個(gè)，發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題貸款金額2.77億元，涉及920戶；北京銀保監(jiān)局通報(bào)的數(shù)據(jù)則顯示，發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款金額約3.4億元，約占經(jīng)營(yíng)貸自查業(yè)務(wù)總量的0.35%。

因此，我們雖然可以樂(lè)觀地認(rèn)為，個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款違規(guī)流入樓市的行為已經(jīng)得到嚴(yán)格的控制，目前個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸的回升完全是我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)回暖的自然結(jié)果。但是從各地監(jiān)管檢查的情況看，雖然明面上的、有房貸中介組織的、有銀行參與的個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款違規(guī)流入樓市得到控制，但不可否認(rèn)的是，個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市的現(xiàn)象仍然存在，因此，這是個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款回升需要警惕的現(xiàn)象。

第二大要素，一季度個(gè)人房貸增速的回落到底是一種房地產(chǎn)調(diào)控政策的必然結(jié)果，還是短期抑制下的一種應(yīng)激反映

一季度個(gè)人住房貸款余額同比增長(zhǎng)14.5%，比上月和上年同期分別低0.2和1.4個(gè)百分點(diǎn)，這種個(gè)人房貸的增速回落到底是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的正常表達(dá)，還是在嚴(yán)厲的調(diào)控之下的一種短期的應(yīng)激反映呢？

從現(xiàn)實(shí)看，在面對(duì)個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸和消費(fèi)貸嚴(yán)厲監(jiān)管和清查之下，銀行業(yè)對(duì)個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸以及涉房貸款越來(lái)越謹(jǐn)慎，甚至有過(guò)猶不及之感。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年3月1日至26日，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)公布了21張?zhí)幜P銀行涉房貸款違規(guī)的罰單，合計(jì)罰沒1910萬(wàn)元，信貸違規(guī)流向樓市是處罰的重點(diǎn)，涉及中國(guó)銀行、交通銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、浙江瑞安農(nóng)村商業(yè)銀行等14家銀行。

今年3月26日三部委聯(lián)合印發(fā)《通知》，進(jìn)一步防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，要求各銀保監(jiān)局、地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、人民銀行分支機(jī)構(gòu)聯(lián)合開展經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)問(wèn)題專項(xiàng)排查。具體包括加強(qiáng)借款人資質(zhì)核查、信貸需求審核；貸款期限、貸款抵押物管理，加強(qiáng)聯(lián)合懲戒。

4月份2日深圳市銀保監(jiān)局、深圳市住建局、人民銀行深圳市中心支行發(fā)布公告， 4月5日合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，都通過(guò)各種方式嚴(yán)肅查處經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)行為。

更重要的是，各地不僅收緊購(gòu)房資格，監(jiān)管機(jī)構(gòu)窗口指導(dǎo)嚴(yán)控房貸規(guī)模，更有一些銀行以“暫停受理新的貸款申請(qǐng)”進(jìn)行應(yīng)對(duì)。年初就有報(bào)道稱，廣州的五大銀行要么暫停房貸，要么已經(jīng)無(wú)額度可放只能等待排隊(duì)放款。長(zhǎng)三角地區(qū)多數(shù)銀行也呈現(xiàn)出額度吃緊或者額度用完，不得不停貸的現(xiàn)象。不僅貸款利率有上升的跡象，更重要的是，無(wú)論是大銀行還是中小銀行都有一些處于停貸狀態(tài)，這個(gè)影響比價(jià)格上漲的影響更大。

面對(duì)越來(lái)越嚴(yán)的金融監(jiān)管態(tài)勢(shì)，有公眾表示擔(dān)憂：自己正常的購(gòu)房貸款會(huì)不會(huì)因此受到影響？現(xiàn)實(shí)中越來(lái)越多的人質(zhì)疑：正常的剛需房貸為什么也不能得到買房貸款呢？更多的人則咨詢：如果貸款無(wú)法發(fā)放我們的買房合同會(huì)違約嗎？

可見，盡管個(gè)人房貸的增速下降有房地產(chǎn)調(diào)控政策的效應(yīng)因素，但在房貸嚴(yán)格監(jiān)管和嚴(yán)格清查的環(huán)境下，更可能是房地產(chǎn)調(diào)控政策下的應(yīng)激反映，如何建立長(zhǎng)效的機(jī)制還需要做更多的努力。

第三大要素，未來(lái)如何監(jiān)管個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款的真實(shí)用途？個(gè)人住房貸款的發(fā)展如何常態(tài)化？

看起來(lái)房地產(chǎn)貸款得到有效控制，而向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)讓利發(fā)展的經(jīng)營(yíng)貸出現(xiàn)了快速的增長(zhǎng)，卻有可能通過(guò)個(gè)人經(jīng)營(yíng)違規(guī)進(jìn)入了樓市。嚴(yán)禁信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)是近幾年反復(fù)強(qiáng)調(diào)的問(wèn)題，2020年1月份銀保監(jiān)會(huì)明確強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)決落實(shí)“房住不炒”要求，嚴(yán)格執(zhí)行授信集中度等監(jiān)管規(guī)則，嚴(yán)防信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

從嚴(yán)監(jiān)管信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市、對(duì)違規(guī)流入樓市的信貸資金零容忍，可能會(huì)對(duì)個(gè)人消費(fèi)貸和個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸市場(chǎng)帶來(lái)變局，而對(duì)于那些個(gè)人消費(fèi)貸和個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市的黑手——房地產(chǎn)中介，更是應(yīng)該嚴(yán)懲。

從目前的現(xiàn)狀看，如果個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款真的是實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，那么，確實(shí)是值得非常大力支持的事情，但如果是仍然存在違規(guī)流入樓市則仍然需要進(jìn)行嚴(yán)格的檢查監(jiān)督和懲罰。

有朋友問(wèn)我，我現(xiàn)在要貸款買房，房產(chǎn)中介建議以個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸買房可以嗎？我告訴他，不可以。雖然說(shuō)，個(gè)人消費(fèi)貸和個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸的貸款利率比較買房貸款利率低，但是政策性的變數(shù)太大，而且一旦遇到監(jiān)管檢查可能會(huì)發(fā)生一些不可預(yù)知的后果。

也有朋友問(wèn)我，如果我用個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸買房后被發(fā)現(xiàn)，銀行真的會(huì)全額收回貸款嗎？我告訴他是會(huì)的，現(xiàn)在一些地方已經(jīng)開始實(shí)施。這時(shí)會(huì)有一些人質(zhì)疑我是胡說(shuō)八道，說(shuō)如果銀行那樣做是違法違規(guī)的。可見，對(duì)個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款違規(guī)流入樓市仍然有一些人有僥幸心理并缺乏合規(guī)意識(shí)，對(duì)違規(guī)的后果認(rèn)識(shí)不足，因此現(xiàn)實(shí)中就難免會(huì)出現(xiàn)這種個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)注入樓市的情形發(fā)生。

現(xiàn)在需要解決的是兩大問(wèn)題：

一是個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款如何確保貸款用途的有效性？即個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款資金無(wú)法違規(guī)流入樓市，并對(duì)違規(guī)流入樓市的貸款者、貸款銀行進(jìn)行懲罰；二是如何確保正常的房貸需求得到滿足？目前的房貸需求理論上炒房者越來(lái)越少，剛需越來(lái)越多，房貸政策的收緊對(duì)剛需貸款的打擊影響較大，如果確保剛需買房者正常的貸款需求也是我們必須解決的問(wèn)題。

房貸仍然是銀行最優(yōu)質(zhì)和最重要的資產(chǎn)之一，對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)也是最重要的投資資產(chǎn)，房住不炒以及房?jī)r(jià)的穩(wěn)定仍然是房地產(chǎn)政策的最根本目標(biāo)，這一點(diǎn)仍然是要堅(jiān)守的。（麒鑒）