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命里無(wú)時(shí)莫“強(qiáng)雞”,新房學(xué)區(qū)莫強(qiáng)求

 蘇州樓市熱議 2021-04-12

鮮花著錦,往往是空中樓閣,那條荊棘遍布,到處是坑,但是能讓孩子落到實(shí)地的路,才是他的人生。——《人生七年》
 
前言

學(xué)區(qū)房,是對(duì)如今焦慮遍地、雞娃盛行時(shí)代的最佳注解,承載了中產(chǎn)家庭對(duì)未來(lái)的期冀。
 
它不僅成為一代又一代孩子的“造星工廠”,還“意外”成為樓市硬通貨,雞娃的家長(zhǎng)們,且“雞”且“精”,不僅想搞定孩子的教育問(wèn)題,還想完成資產(chǎn)的保值甚至升值的小目標(biāo)。

 
已經(jīng)確定學(xué)區(qū)的二手房基本處于高位,且趨于穩(wěn)定,而含有良好學(xué)區(qū)預(yù)期、但卻有限價(jià)在身的新房成為買(mǎi)房人首要的關(guān)注對(duì)象。
 
不過(guò)要注意的是,新房有價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)(倒掛),同樣也有學(xué)區(qū)懸而未決的劣勢(shì),交房后,一旦學(xué)區(qū)與預(yù)期不符,事情就有點(diǎn)尷尬了···
 

01

學(xué)區(qū):房?jī)r(jià)的天堂與地獄
 
學(xué)區(qū)劃分在某種意義上對(duì)新房產(chǎn)生了“一考定乾坤”的作用,在蘇州頂級(jí)學(xué)校與普通學(xué)校交界的地方顯得尤為突出。
 
獅山的金地名悅,二手房?jī)r(jià)2.3-2.4w,而一路之隔的荷瀾庭,二手房?jī)r(jià)是6w+。


除卻社區(qū)品質(zhì)的原因,還有一個(gè)重要因素就是金地名悅的學(xué)區(qū)是金色小學(xué),典型的一般般學(xué)校,而荷瀾庭的學(xué)區(qū)是新區(qū)雙實(shí)驗(yàn),蘇州最優(yōu)秀的學(xué)校之一。

如果金地名悅的學(xué)區(qū)···那可能一切都會(huì)不一樣,學(xué)區(qū)的不同在一定(甚至是)很大程度上決定了房?jī)r(jià)。
 
同樣的道理,讓一則故事在近期廣為流傳:

位于大荒山無(wú)稽崖下的一個(gè)小區(qū),我們簡(jiǎn)稱(chēng)為ssylt,最近迎來(lái)了交房。本是一手交房一手入住的好事情,但業(yè)主最近不太開(kāi)心。因?yàn)閾?jù)傳該小區(qū)現(xiàn)在可能會(huì)被劃分到排行中等但也還不錯(cuò)的豬豬路校區(qū),而非買(mǎi)房前所聲稱(chēng)最好的金金路校區(qū),因此業(yè)主們振臂一呼,在熱水嗅鐘上表明一定要去金金路校區(qū)不去豬豬路校區(qū)的決心。
 
豬豬路校區(qū)內(nèi)心:都是一個(gè)媽生的,為什么只要大哥瞧不起二弟?

對(duì)于學(xué)區(qū)的追逐已經(jīng)深入雞娃家長(zhǎng)的血液,新房學(xué)區(qū)劃分前要努力爭(zhēng)取,學(xué)區(qū)定了但好學(xué)校擴(kuò)容了也得努力爭(zhēng)取,總之只要學(xué)區(qū)有風(fēng)吹草動(dòng),就能激起千層浪。
 
今年2月25日,新區(qū)教育領(lǐng)頭羊——新區(qū)金山路校區(qū)迎來(lái)擴(kuò)容,新增學(xué)位1200個(gè),當(dāng)時(shí)很多人在底下留言,大致有幾種類(lèi)型:
 
  • 我們家小區(qū)現(xiàn)在不在金山路校區(qū)內(nèi),但離金山路校區(qū)很近,有沒(méi)有可能劃進(jìn)去?

  • 我們家在馬運(yùn)路校區(qū),但離金山路校區(qū)更近,能不能劃進(jìn)去?

  • 我們家新房距離金山路校區(qū)最近,能不能劃進(jìn)去?

  • 我們家的精神與金山路校區(qū)同在,能不能劃進(jìn)去?


究竟金山路校區(qū)擴(kuò)充的容量留給誰(shuí),恐怕只有今年5月教育局官宣的學(xué)區(qū)劃分才能解答。
 

02

教育集團(tuán)化:瓦解學(xué)區(qū)房之路
無(wú)形中,家庭教育成為主戰(zhàn)場(chǎng)

從上面的分析可以看出來(lái)了,新房的學(xué)區(qū)=薛定諤的貓,不到打開(kāi)的最后一刻,誰(shuí)也不知道結(jié)果。
 
最近很多朋友關(guān)注的覽月閣,就是典型的中高風(fēng)險(xiǎn)投資,優(yōu)劣勢(shì)很明顯。
 
其優(yōu)勢(shì)在于地價(jià)低(僅1678元/㎡)、有小面積、地段好、良好的學(xué)區(qū)預(yù)期(雙實(shí)驗(yàn)),即使之前放風(fēng)單價(jià)3.8w,但也和周邊雙實(shí)驗(yàn)二手房形成近3-4w的價(jià)差,從投資角度來(lái)看,只要賭贏了就是血賺。
 
當(dāng)然,劣勢(shì)也很明顯,居住體驗(yàn)幾乎為0,實(shí)打?qū)嵉亍傍澴踊\”,一旦后期學(xué)區(qū)不盡如人意······
 
難道這就意味著新房不能買(mǎi)嗎?也不是。

新房依舊可以買(mǎi),但不要對(duì)學(xué)區(qū)抱有太大期望,如果劃到優(yōu)質(zhì)學(xué)校,心里默念幾句祖墳冒青煙了然后心安理得的接受;如果劃到普通學(xué)校,也不要灰心,要怪只怪當(dāng)初沒(méi)把錢(qián)花到位,否則直接去買(mǎi)價(jià)格高但學(xué)區(qū)穩(wěn)定的二手房好了。


為了避免大家對(duì)學(xué)區(qū)走火入魔,就像一場(chǎng)及時(shí)雨一樣,教育集團(tuán)橫空出世。
 
教育集團(tuán)的本意是為了均衡區(qū)域的教育,降低學(xué)區(qū)房的熱度,在這方面,新區(qū)市政府走在了前列,區(qū)域內(nèi)各大板塊幾乎都做到了教育集團(tuán)化:
 
  • 獅山所有的學(xué)校,被新區(qū)實(shí)驗(yàn)、新區(qū)一中教育集團(tuán)承包;

  • 滸關(guān)的文賢中學(xué),上海世外教育集團(tuán);

  • 太湖科學(xué)城,新區(qū)實(shí)驗(yàn)集團(tuán)、南大附屬實(shí)驗(yàn)集團(tuán);


既然大家都想要學(xué)區(qū)房,那所有學(xué)校都是名校教育集團(tuán)體系的一員,而且還不是流于表面的教育集團(tuán),而是從師資力量、教學(xué)方式都與名校接軌,這是一個(gè)非常好的信號(hào):優(yōu)質(zhì)教育資源往下走,更多孩子能享受到“均等”的教育機(jī)會(huì)。
 
但這是否就意味著學(xué)區(qū)房會(huì)消失,大家對(duì)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的追求會(huì)消失呢?
 
短時(shí)間來(lái)看,不會(huì)。從輸出端口來(lái)看,教育集團(tuán)的存在讓教學(xué)水平總體正在趨于平均,很少會(huì)出現(xiàn)因?yàn)槔蠋熃虒W(xué)水平高低而導(dǎo)致孩子該學(xué)的東西沒(méi)學(xué)到或沒(méi)學(xué)會(huì)。
 
接下來(lái)取決學(xué)校好壞的權(quán)重將進(jìn)一步放到生源本身。
 
同樣都是星海學(xué)校,放在湖西和放在太湖度假區(qū),取得的教學(xué)成果肯定有差別。這不是歧視某個(gè)板塊,而是說(shuō)板塊房?jī)r(jià)的高低本身就是對(duì)人群的篩選,高房?jī)r(jià)板塊的孩子不一定比低房?jī)r(jià)板塊的孩子聰明,但除去學(xué)校教育外,家庭能提供給孩子的教育投資一定更高。


想象一下,同樣在書(shū)本上看到東非大裂谷,有錢(qián)人家的孩子已經(jīng)去過(guò)現(xiàn)場(chǎng)了,而普通家庭的孩子只是在課本上第一次看到,去過(guò)之后理解的更深,背書(shū)背得快,沒(méi)去過(guò)的死搬硬套、流水記憶,背了就忘,這之間的差距不是學(xué)校教育能填補(bǔ)的。
 
可以預(yù)見(jiàn)的是,今后從小學(xué)甚至幼兒園開(kāi)始,學(xué)校外家庭所承擔(dān)的教育責(zé)任和教育能力將成為主戰(zhàn)場(chǎng)。
 
強(qiáng)中自有強(qiáng)中手,家長(zhǎng)們會(huì)在學(xué)區(qū)房之中尋求“學(xué)區(qū)房之房”,真正的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)依舊是稀缺資源,只能被少數(shù)人占據(jù)。
 
寫(xiě)在最后
 
一直以來(lái),優(yōu)秀孩子的養(yǎng)成絕非僅靠名校,知道的是人家父母起早貪黑、尊尊教誨、玩命砸錢(qián),不知道的以為上了名校就能萬(wàn)事大吉,撒手不管。
 
教育只是起點(diǎn),但從起點(diǎn)開(kāi)始,家庭層次的不同能產(chǎn)生細(xì)微的差別,這種差別從進(jìn)入社會(huì)開(kāi)始將進(jìn)一步拉大。

 
更何況,即便是家庭悉心培養(yǎng)的孩子,走在父母安排好的道路上,也會(huì)因?yàn)楦鞣N各樣的岔路走向完全不同的人生。人的一生必然要經(jīng)歷的三個(gè)階段:認(rèn)清父母的平凡、認(rèn)清自己的平凡、認(rèn)清孩子的平凡。
 
借用日本紀(jì)錄片《人生七年》的一句話:烈火烹油、鮮花著錦,往往是空中樓閣,那天遍布荊棘處處是坑,但是能讓孩子落到實(shí)地的路,才是他的人生。


最后給兩點(diǎn)學(xué)區(qū)房購(gòu)房建議吧。
 
1.如果是風(fēng)險(xiǎn)極度厭惡型人格,認(rèn)準(zhǔn)現(xiàn)在學(xué)區(qū)比較穩(wěn)的小區(qū),買(mǎi)不要猶豫。優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房可以當(dāng)傳家寶,雞娃有風(fēng)險(xiǎn),投資會(huì)失敗。但學(xué)區(qū)房不會(huì)跑,今后哪怕無(wú)法將孩子培養(yǎng)成CEO、xxx大中華區(qū)總裁,起碼手里有套能抗跌能保值的學(xué)區(qū)房,讓兒孫后半生有個(gè)基本保障,不用為學(xué)區(qū)房發(fā)愁,也是雞娃后的些許安慰。
 
2.如果對(duì)高付出高回報(bào)且失敗也不甚在意不差錢(qián)的客戶(hù),管她真倒掛假倒掛,對(duì)準(zhǔn)倒掛盤(pán)買(mǎi)。總有一個(gè)能成功,成功后的回報(bào)率會(huì)給你巨大的驚喜。


關(guān)于蘇州樓市,想和大家一起交流、探討。

我們不做指導(dǎo)者,只做買(mǎi)房路上的同行者。

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