命里無(wú)時(shí)莫“強(qiáng)雞”，新房學(xué)區(qū)莫強(qiáng)求

蘇州樓市熱議 2021-04-12

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鮮花著錦，往往是空中樓閣，那條荊棘遍布，到處是坑，但是能讓孩子落到實(shí)地的路，才是他的人生。——《人生七年》

前言

學(xué)區(qū)房，是對(duì)如今焦慮遍地、雞娃盛行時(shí)代的最佳注解，承載了中產(chǎn)家庭對(duì)未來(lái)的期冀。

它不僅成為一代又一代孩子的“造星工廠”，還“意外”成為樓市硬通貨，雞娃的家長(zhǎng)們，且“雞”且“精”，不僅想搞定孩子的教育問(wèn)題，還想完成資產(chǎn)的保值甚至升值的小目標(biāo)。

已經(jīng)確定學(xué)區(qū)的二手房基本處于高位，且趨于穩(wěn)定，而含有良好學(xué)區(qū)預(yù)期、但卻有限價(jià)在身的新房成為買(mǎi)房人首要的關(guān)注對(duì)象。

不過(guò)要注意的是，新房有價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)（倒掛），同樣也有學(xué)區(qū)懸而未決的劣勢(shì)，交房后，一旦學(xué)區(qū)與預(yù)期不符，事情就有點(diǎn)尷尬了···

學(xué)區(qū)：房?jī)r(jià)的天堂與地獄

學(xué)區(qū)劃分在某種意義上對(duì)新房產(chǎn)生了“一考定乾坤”的作用，在蘇州頂級(jí)學(xué)校與普通學(xué)校交界的地方顯得尤為突出。

獅山的金地名悅，二手房?jī)r(jià)2.3-2.4w，而一路之隔的荷瀾庭，二手房?jī)r(jià)是6w+。

除卻社區(qū)品質(zhì)的原因，還有一個(gè)重要因素就是金地名悅的學(xué)區(qū)是金色小學(xué)，典型的一般般學(xué)校，而荷瀾庭的學(xué)區(qū)是新區(qū)雙實(shí)驗(yàn)，蘇州最優(yōu)秀的學(xué)校之一。

如果金地名悅的學(xué)區(qū)···那可能一切都會(huì)不一樣，學(xué)區(qū)的不同在一定（甚至是）很大程度上決定了房?jī)r(jià)。

同樣的道理，讓一則故事在近期廣為流傳：

位于大荒山無(wú)稽崖下的一個(gè)小區(qū)，我們簡(jiǎn)稱(chēng)為ssylt，最近迎來(lái)了交房。本是一手交房一手入住的好事情，但業(yè)主最近不太開(kāi)心。因?yàn)閾?jù)傳該小區(qū)現(xiàn)在可能會(huì)被劃分到排行中等但也還不錯(cuò)的豬豬路校區(qū)，而非買(mǎi)房前所聲稱(chēng)最好的金金路校區(qū)，因此業(yè)主們振臂一呼，在熱水嗅鐘上表明一定要去金金路校區(qū)不去豬豬路校區(qū)的決心。

豬豬路校區(qū)內(nèi)心：都是一個(gè)媽生的，為什么只要大哥瞧不起二弟？

對(duì)于學(xué)區(qū)的追逐已經(jīng)深入雞娃家長(zhǎng)的血液，新房學(xué)區(qū)劃分前要努力爭(zhēng)取，學(xué)區(qū)定了但好學(xué)校擴(kuò)容了也得努力爭(zhēng)取，總之只要學(xué)區(qū)有風(fēng)吹草動(dòng)，就能激起千層浪。

今年2月25日，新區(qū)教育領(lǐng)頭羊——新區(qū)金山路校區(qū)迎來(lái)擴(kuò)容，新增學(xué)位1200個(gè)，當(dāng)時(shí)很多人在底下留言，大致有幾種類(lèi)型：

我們家小區(qū)現(xiàn)在不在金山路校區(qū)內(nèi)，但離金山路校區(qū)很近，有沒(méi)有可能劃進(jìn)去？
我們家在馬運(yùn)路校區(qū)，但離金山路校區(qū)更近，能不能劃進(jìn)去？
我們家新房距離金山路校區(qū)最近，能不能劃進(jìn)去？
我們家的精神與金山路校區(qū)同在，能不能劃進(jìn)去？

究竟金山路校區(qū)擴(kuò)充的容量留給誰(shuí)，恐怕只有今年5月教育局官宣的學(xué)區(qū)劃分才能解答。

教育集團(tuán)化：瓦解學(xué)區(qū)房之路

無(wú)形中，家庭教育成為主戰(zhàn)場(chǎng)

從上面的分析可以看出來(lái)了，新房的學(xué)區(qū)=薛定諤的貓，不到打開(kāi)的最后一刻，誰(shuí)也不知道結(jié)果。

最近很多朋友關(guān)注的覽月閣，就是典型的中高風(fēng)險(xiǎn)投資，優(yōu)劣勢(shì)很明顯。

其優(yōu)勢(shì)在于地價(jià)低（僅1678元/㎡）、有小面積、地段好、良好的學(xué)區(qū)預(yù)期（雙實(shí)驗(yàn)），即使之前放風(fēng)單價(jià)3.8w，但也和周邊雙實(shí)驗(yàn)二手房形成近3-4w的價(jià)差，從投資角度來(lái)看，只要賭贏了就是血賺。

當(dāng)然，劣勢(shì)也很明顯，居住體驗(yàn)幾乎為0，實(shí)打?qū)嵉亍傍澴踊\”，一旦后期學(xué)區(qū)不盡如人意······

難道這就意味著新房不能買(mǎi)嗎？也不是。

新房依舊可以買(mǎi)，但不要對(duì)學(xué)區(qū)抱有太大期望，如果劃到優(yōu)質(zhì)學(xué)校，心里默念幾句祖墳冒青煙了然后心安理得的接受；如果劃到普通學(xué)校，也不要灰心，要怪只怪當(dāng)初沒(méi)把錢(qián)花到位，否則直接去買(mǎi)價(jià)格高但學(xué)區(qū)穩(wěn)定的二手房好了。

為了避免大家對(duì)學(xué)區(qū)走火入魔，就像一場(chǎng)及時(shí)雨一樣，教育集團(tuán)橫空出世。

教育集團(tuán)的本意是為了均衡區(qū)域的教育，降低學(xué)區(qū)房的熱度，在這方面，新區(qū)市政府走在了前列，區(qū)域內(nèi)各大板塊幾乎都做到了教育集團(tuán)化：

獅山所有的學(xué)校，被新區(qū)實(shí)驗(yàn)、新區(qū)一中教育集團(tuán)承包；
滸關(guān)的文賢中學(xué)，上海世外教育集團(tuán)；
太湖科學(xué)城，新區(qū)實(shí)驗(yàn)集團(tuán)、南大附屬實(shí)驗(yàn)集團(tuán)；

既然大家都想要學(xué)區(qū)房，那所有學(xué)校都是名校教育集團(tuán)體系的一員，而且還不是流于表面的教育集團(tuán)，而是從師資力量、教學(xué)方式都與名校接軌，這是一個(gè)非常好的信號(hào)：優(yōu)質(zhì)教育資源往下走，更多孩子能享受到“均等”的教育機(jī)會(huì)。

但這是否就意味著學(xué)區(qū)房會(huì)消失，大家對(duì)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的追求會(huì)消失呢？

短時(shí)間來(lái)看，不會(huì)。從輸出端口來(lái)看，教育集團(tuán)的存在讓教學(xué)水平總體正在趨于平均，很少會(huì)出現(xiàn)因?yàn)槔蠋熃虒W(xué)水平高低而導(dǎo)致孩子該學(xué)的東西沒(méi)學(xué)到或沒(méi)學(xué)會(huì)。

接下來(lái)取決學(xué)校好壞的權(quán)重將進(jìn)一步放到生源本身。

同樣都是星海學(xué)校，放在湖西和放在太湖度假區(qū)，取得的教學(xué)成果肯定有差別。這不是歧視某個(gè)板塊，而是說(shuō)板塊房?jī)r(jià)的高低本身就是對(duì)人群的篩選，高房?jī)r(jià)板塊的孩子不一定比低房?jī)r(jià)板塊的孩子聰明，但除去學(xué)校教育外，家庭能提供給孩子的教育投資一定更高。

想象一下，同樣在書(shū)本上看到東非大裂谷，有錢(qián)人家的孩子已經(jīng)去過(guò)現(xiàn)場(chǎng)了，而普通家庭的孩子只是在課本上第一次看到，去過(guò)之后理解的更深，背書(shū)背得快，沒(méi)去過(guò)的死搬硬套、流水記憶，背了就忘，這之間的差距不是學(xué)校教育能填補(bǔ)的。

可以預(yù)見(jiàn)的是，今后從小學(xué)甚至幼兒園開(kāi)始，學(xué)校外家庭所承擔(dān)的教育責(zé)任和教育能力將成為主戰(zhàn)場(chǎng)。

強(qiáng)中自有強(qiáng)中手，家長(zhǎng)們會(huì)在學(xué)區(qū)房之中尋求“學(xué)區(qū)房之房”，真正的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)依舊是稀缺資源，只能被少數(shù)人占據(jù)。

寫(xiě)在最后

一直以來(lái)，優(yōu)秀孩子的養(yǎng)成絕非僅靠名校，知道的是人家父母起早貪黑、尊尊教誨、玩命砸錢(qián)，不知道的以為上了名校就能萬(wàn)事大吉，撒手不管。

教育只是起點(diǎn)，但從起點(diǎn)開(kāi)始，家庭層次的不同能產(chǎn)生細(xì)微的差別，這種差別從進(jìn)入社會(huì)開(kāi)始將進(jìn)一步拉大。

更何況，即便是家庭悉心培養(yǎng)的孩子，走在父母安排好的道路上，也會(huì)因?yàn)楦鞣N各樣的岔路走向完全不同的人生。人的一生必然要經(jīng)歷的三個(gè)階段：認(rèn)清父母的平凡、認(rèn)清自己的平凡、認(rèn)清孩子的平凡。

借用日本紀(jì)錄片《人生七年》的一句話：烈火烹油、鮮花著錦，往往是空中樓閣，那天遍布荊棘處處是坑，但是能讓孩子落到實(shí)地的路，才是他的人生。

最后給兩點(diǎn)學(xué)區(qū)房購(gòu)房建議吧。

1.如果是風(fēng)險(xiǎn)極度厭惡型人格，認(rèn)準(zhǔn)現(xiàn)在學(xué)區(qū)比較穩(wěn)的小區(qū)，買(mǎi)不要猶豫。優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房可以當(dāng)傳家寶，雞娃有風(fēng)險(xiǎn)，投資會(huì)失敗。但學(xué)區(qū)房不會(huì)跑，今后哪怕無(wú)法將孩子培養(yǎng)成CEO、xxx大中華區(qū)總裁，起碼手里有套能抗跌能保值的學(xué)區(qū)房，讓兒孫后半生有個(gè)基本保障，不用為學(xué)區(qū)房發(fā)愁，也是雞娃后的些許安慰。

2.如果對(duì)高付出高回報(bào)且失敗也不甚在意不差錢(qián)的客戶(hù)，管她真倒掛假倒掛，對(duì)準(zhǔn)倒掛盤(pán)買(mǎi)。總有一個(gè)能成功，成功后的回報(bào)率會(huì)給你巨大的驚喜。

關(guān)于蘇州樓市，想和大家一起交流、探討。

我們不做指導(dǎo)者，只做買(mǎi)房路上的同行者。

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