很多人說，買房是一輩子的大事，從居住的角度來說，基本上后半生都會居住在這套房子里，相當(dāng)于房子陪伴了我們的后半生。當(dāng)然對于大多數(shù)人來說，陪伴我們的不只有房子，還有30年的房貸。

現(xiàn)在的房價讓很多人不得不選擇按揭買房，對于普通人來說，現(xiàn)在的房價水平到底如何呢？我們先看一下最新的兩組房價數(shù)據(jù)。

根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2021年3月中指百城價格指數(shù)報告》：2021年3月，全國100個代表城市的新建住宅平均年價格為15916元/平方米，環(huán)比上漲0.20%，同比上漲4.07%；二手房住宅平均價格為15654元/平方米，環(huán)比上漲0.44%，同比上漲3.48%。

根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的1~2月的經(jīng)濟數(shù)據(jù)：2021年1~2月全國商品房銷售面積為17363萬㎡，銷售額為19151億元。根據(jù)這兩項經(jīng)濟數(shù)據(jù)，可以計算出2021年1~2月商品房的銷售均價為11030元。

從以上兩項房價數(shù)據(jù)我們可以得出，首先全國百城房價已經(jīng)超過一萬五，而全國房價均價也已經(jīng)突破“萬元大關(guān)”。

當(dāng)然在實際買房的過程中，不管是全國百城的房價均價還是全國商品房的銷售均價，都只能作為參考，因為具體城市的房價和均價有很大出入。不過相信大多數(shù)人買房的成本更加接近百城房價均價，因為很多人都會去大城市打拼，選擇在大城市買房，雖然并不是每個人都追求北京、上海、廣州、深圳等這樣的特大城市，但是大多數(shù)人都會把省會城市當(dāng)作目標(biāo)，而省會城市的房價水平更加接近百城房價均價。

就拿筆者所在的城市來說，這個城市只是一個普通的省會城市，但是房價均價也已經(jīng)接近一萬四，不過市區(qū)房價要高于均價水平，因為郊區(qū)的房價比較低，拉低了城市的房價均價。目前如果想在市區(qū)買房的話，房價基本上都在一萬五以上。

2019年筆者一個朋友就在市區(qū)買了一套95平米的小戶型房子，當(dāng)時成交價格在143萬左右，朋友選擇的是按揭買房，向銀行貸款將近100萬。當(dāng)時朋友貸款銀行的房貸利率標(biāo)準(zhǔn)是基準(zhǔn)利率（4.9%）上浮20%，也就是5.88%，朋友擔(dān)心前期的房貸壓力比較大，就選擇了30年等額本息還款。

房貸利率5.88%是什么意思呢？筆者先解釋一下，5.88%指的是年利息，如果向銀行貸款1萬元，根據(jù)公式：貸款利息=貸款本金X貸款利率，最終也就是588元。

下面我就從我朋友的房貸情況，給大家計算一下貸款100萬，到底需要承擔(dān)多少房貸利息。

首先月供是5918.57元，需要支付利息113.06萬元，加上本金的話，30年的還款總額是213.06萬元。

月供方面，朋友現(xiàn)在月薪到手8千左右，還房貸壓力雖然很大，但是只要省吃儉用的話也可以支撐下去。不過令朋友感覺劃不來的是，現(xiàn)在每個月要還將近6千的房貸，其中將近5千都是房貸利息。如果按年份來計算的話：

第一年：還款總金額為71022元，其中房貸利息為58465元；

第二年：還款總金額為71022元，其中房貸利息為57706元；

……

第五年：還款總金額為71022元，其中房貸利息為55144元；

……

第十年：還款總金額為71022元，其中房貸利息為49732元；

……

第二十年：還款總金額為71022元，其中房貸利息為32747元；

……

第三十年：還款總金額為71022元，其中房貸利息為2211元。

等額本息的還款特點比較明顯，房貸利息都集中在前期，前期還本金特別少，而后期本金比較多，房貸利息比較少，尤其是最后5年，房貸利息所占的比重非常小。最后一年還款總金額是71022元，但是房貸利息只有兩千多，房貸利息基本上可以忽視。

基于等額本息的還款特點，筆者請教了一位銀行行長購房者應(yīng)該如何還款比較劃算，銀行行長表示：很多人在貸款買房的時候并沒有知道適合自己的還款方式，其實就是在給銀行“白送錢”。最后銀行行長給購房者提出了4個建議，能給購房者省下不少錢。

第一：有全款買房的能力，盡可能不要選擇貸款買房。

貸款買房的利息成本上文中也詳細介紹過，100萬的房貸，相當(dāng)于前幾年每年支付6萬左右的房貸利息，也就是說如果選擇全款買房的話，一年能省下將近6萬元。不要相信手中留100萬可以掙到比房貸利息更多的錢，筆者可以客觀告訴購房者，任何年化收益超過6%的投資，都需要承擔(dān)很高的風(fēng)險，如果拿貸款買房省下的錢去做投資，屬于杠桿投資，不適合做風(fēng)險比較高的投資。

第二：手中資金比較多，可以盡可能提高首付比例。

相信大多數(shù)人都沒有全款買房的能力，但是很多人有能力提供超過30%的首付。而對于購房者而言，更高的首付比例就意味著更低的貸款金額，也就意味著更低的房貸利息。

舉個例子，假如購房者貸款100萬，第一年需要承擔(dān)6萬的房貸利息，前五年承擔(dān)了將近30萬的房貸利息。但是如果購房者選擇提高首付比例，最終只貸款50萬，那就意味著前5年承擔(dān)的房貸利息不足過去的一半，只需要承擔(dān)15萬左右的利息。

第三：收入水平比較高，并且收入穩(wěn)定，可以縮短貸款年限。

有些人雖然只能拿出30%的首付，但是工資水平比月供高出很多，這類購房者可以選擇縮短貸款的年限，這樣也可以省下不少錢。還拿上文的例子來說，如果購房者月薪2萬以上，而貸款30年月供只需要6千左右，購房者完全可以縮短貸款年限。

比較一下不同貸款年限的月供和房貸利息：

30年等額本息：月供5918.57元，30年房貸利息為113.06萬元；

20年等額本息：月供7095.25元，20年房貸利息為70.28萬元；

15年等額本息：月供8373.87元，15年房貸利息為50.72萬元；

10年等額本息：月供11041.88元，10年房貸利息為32.5萬元。

根據(jù)上面的比較，購房者完全可以根據(jù)自己的收入水平來選擇合適的貸款年限，對于購房者來說可以省下不少房貸利息。當(dāng)然要保證收入比較穩(wěn)定的時候才可以選擇更短的貸款年限。

第四：如果有提前還款的打算，盡可能早還款。

其實不管是等額本息還款還是等額本金還款，前期的房貸利息的占比都非常高，就拿等額本息還款來說，前期還款基本都是房貸利息，這也就意味著每晚一年提前還款，就要多承擔(dān)好幾萬的房貸利息。

本質(zhì)上來說，提前還款就是一個和時間賽跑的游戲，提前還款的時間越早，就意味著更少的損失，相反如果還款的時間越晚，也就意味著給銀行白送不少錢。

并且如果選擇等額本息的還款方式的話，已經(jīng)還了一半的時間，基本上就沒有提前還款的必要，后期的房貸利息真的非常少，甚至把錢存入銀行獲得的利息也比后半程產(chǎn)生的房貸利息要高，提前還款已經(jīng)沒有必要了。

結(jié)合銀行行長的4個建議，相信很多購房者可以根據(jù)自己的實際情況來選擇最適合自己的還款方式，30年貸款的房貸利息非常高，這一點我們無法避免，但是購房者可以通過一些方式來盡可能降低自己的損失。

希望購房者能在這篇文章中學(xué)到更多的房貸知識，如果關(guān)于買房還有什么問題，可以在評論區(qū)進行討論。