張某將位于某商業(yè)區(qū)的門(mén)面房出租給李某使用，雙方約定租期為2年，租金為24000元一年，每半年交納一次。合同還約定轉(zhuǎn)租需經(jīng)出租人同意。房屋交付后，李某自行經(jīng)營(yíng)奶茶店。有一天張某收取當(dāng)期租金時(shí)途徑店鋪，發(fā)現(xiàn)奶茶店改為炸雞店，遂與店員交談，得知更換老板后，張某心生不快，但考慮李某交納租金并未拖延，便未予追究。7個(gè)月后，李某延期十余天交納了當(dāng)期租金，且雙方因?yàn)樽饨鹧悠趩?wèn)題發(fā)生矛盾，張某遂發(fā)函以李某擅自轉(zhuǎn)租房屋為由要求解除合同，限期搬離，李某拒絕，雙方協(xié)商未果，張某起訴至法院。

一審法院認(rèn)為張某與李某簽訂的租賃合同中約定轉(zhuǎn)租需要經(jīng)過(guò)張某的同意。本案中，李某轉(zhuǎn)租房屋未經(jīng)過(guò)張某的同意，因此，張某在合理期限內(nèi)享有解除合同的權(quán)利。但張某在知道李某存在轉(zhuǎn)租行為的六個(gè)月內(nèi)未行使該權(quán)利，應(yīng)視為張某同意了該轉(zhuǎn)租行為，故判決駁回了張某要求解除合同、搬離房屋的訴求。張某不服，提起上訴。二審法院依法維持了該判決。

《民法典》第七百一十六條第二款規(guī)定：承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。這系法律賦予出租人的法定解除權(quán)，當(dāng)承租人擅自轉(zhuǎn)租獲取差價(jià)時(shí)，出租人可以解除其與承租人的租賃合同。

這就導(dǎo)致實(shí)踐中很多租賃關(guān)系處于不穩(wěn)定的狀態(tài)。作為次承租人，他隨時(shí)有可能因?yàn)榉课菔浅凶馊松米赞D(zhuǎn)租而被趕出去。所以在《民法典》第七百一十八條對(duì)出租人的法定解除權(quán)進(jìn)行了限制，“當(dāng)出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在六個(gè)月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租”。據(jù)此，轉(zhuǎn)租合同的不穩(wěn)定期大大縮短，有利于維護(hù)各方的合法權(quán)益。

法官提醒，作為出租人，在簽訂租賃合同時(shí)應(yīng)明確約定是否允許轉(zhuǎn)租以及允許轉(zhuǎn)租的條件。當(dāng)發(fā)現(xiàn)出租房屋可能存在轉(zhuǎn)租行為時(shí)，應(yīng)及時(shí)行使權(quán)利并保存證據(jù)，以免錯(cuò)過(guò)六個(gè)月的期限。

作為承租人，切莫為謀取差價(jià)擅自轉(zhuǎn)租，一旦被出租人解除合同，將同時(shí)面對(duì)向出租人、次承租人承擔(dān)違約責(zé)任的尷尬境地。

作為次承租人，應(yīng)當(dāng)要求在租賃合同中寫(xiě)明所承租的房屋不屬于轉(zhuǎn)租房屋，并要求及時(shí)查驗(yàn)房屋的權(quán)屬證書(shū)。如果系轉(zhuǎn)租房屋，應(yīng)要求承租人出具出租人同意轉(zhuǎn)租的說(shuō)明或要求出租人在租賃合同上簽字確認(rèn)，以免遭受損失。