房屋租賃合同履行過(guò)程中，承租人發(fā)生經(jīng)營(yíng)不善、疫情影響或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所變更等情形，能否在租期屆滿(mǎn)前提前退租呢？

根據(jù)民法典第五百六十三條規(guī)定，解除合同需要有法定事由。提前退租即承租人解除租賃合同，在無(wú)事先約定、協(xié)商一致或不可抗力情況下，承租人提前退租屬于違約行為，依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。承租人違法解除租賃合同，出租人可要求承租人繼續(xù)履行租賃合同，支付租金直至租賃合同期限屆滿(mǎn)；出租人也可選擇同意解除租賃合同，要求承租人賠償損失或支付違約金，并沒(méi)收押金或保證金以抵償經(jīng)濟(jì)損失或違約金。

根據(jù)民法典第一百八十條規(guī)定， 因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。不可抗力是不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀情況。經(jīng)營(yíng)不善不屬于不可抗力，疫情是否屬于不可抗力呢？新冠肺炎疫情防控措施，雖然屬于不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的不可抗力，但在具體合同關(guān)系中是否構(gòu)成不可抗力，需根據(jù)雙方合同目的、合同履行情況及因果關(guān)系等因素綜合判斷。司法實(shí)踐中，租賃合同簽訂時(shí)疫情已發(fā)生，疫情僅對(duì)租賃合同履行造成部分影響尚不足以導(dǎo)致合同根本不能履行等情形均不構(gòu)成租賃合同履行的不可抗力，承租人不能依據(jù)不可抗力解除租賃合同。

承租人要享有租賃合同的解除權(quán)，應(yīng)與出租人在租賃合同明確約定，無(wú)約定且無(wú)法定情形則依法不得提前解除租賃合同。出租人和承租人均是市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體，單獨(dú)約定承租人有權(quán)提前解除租賃合同將損害出租人利益，對(duì)出租人明顯不公平。因此，筆者建議折中處理，約定承租人提前一段時(shí)間（一般為3個(gè)月以?xún)?nèi)）通知出租人或另行支付對(duì)應(yīng)租金，承租人有權(quán)解除租賃合同并不承擔(dān)違約責(zé)任。在該期間內(nèi)，出租人有足夠時(shí)間另行出租房屋，對(duì)雙方來(lái)講是相對(duì)公平合理的。

如無(wú)事先約定，承租人提前退租應(yīng)如何處理才能最大限度減輕違約責(zé)任？根據(jù)民法典第五百九十一條規(guī)定，當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失請(qǐng)求賠償。因此，筆者建議，承租人提前退租時(shí)應(yīng)履行通知義務(wù)，且應(yīng)盡量提前通知并給予出租人合理時(shí)間另行出租，出租人則有義務(wù)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大。

綜上，除有事先約定或不可抗力等法定事由外，承租人無(wú)權(quán)提前退租。承租人因自身原因提前退租的，應(yīng)及時(shí)通知出租人以避免損失擴(kuò)大，并依法承擔(dān)違約責(zé)任。

1.《中華人民共和國(guó)民法典》

第一百八十條 因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

不可抗力是不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀情況。

第五百零九條 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

當(dāng)事人在履行合同過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)避免浪費(fèi)資源、污染環(huán)境和破壞生態(tài)。

第五百六十八條 當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)的物種類(lèi)、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對(duì)方的到期債務(wù)抵銷(xiāo)；但是，根據(jù)債務(wù)性質(zhì)、按照當(dāng)事人約定或者依照法律規(guī)定不得抵銷(xiāo)的除外。

當(dāng)事人主張抵銷(xiāo)的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。通知自到達(dá)對(duì)方時(shí)生效。抵銷(xiāo)不得附條件或者附期限。

第五百七十七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

第五百九十一條 當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失請(qǐng)求賠償。

當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，由違約方負(fù)擔(dān)。

第五百九十二條 當(dāng)事人都違反合同的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

當(dāng)事人一方違約造成對(duì)方損失，對(duì)方對(duì)損失的發(fā)生有過(guò)錯(cuò)的，可以減少相應(yīng)的損失賠償額。