2020年接近年底，北京二手房開始升溫，成交量創(chuàng)下近四年新高，其中功不可沒的當屬學區(qū)房，尤其是西城海淀的強勢學區(qū)板塊，500到800萬的一居非常搶手，但是我今天并不是想說西城海淀有多牛，而是想聊聊下邊這個干掉西城海淀，在2020年二手房成交量中登頂?shù)谝坏男^(qū)，位于東北四環(huán)的芍藥居北里。

【小區(qū)介紹】

某中介網站上90天內成交74套，這個超大規(guī)模的社區(qū)，房齡很老，基本都是94-08年，主要以公房回遷房為主，加上陽光空間、世嘉座、世捷座、綠雅閣少量商品房，房源屬性極其復雜，商品房、央產房、軍產、已購公房、一類經濟適用房、二類經濟適用房都有。

整個社區(qū)的分布，四周臨街的都是塔樓或者塔板結合，中間是板樓居多；整個逛下來一圈得走倆小時。西北角是1開頭的編號，東邊是2開頭的編號，西南是3開頭的編號。在這個社區(qū)帶電梯不帶電梯的，四梯二十幾戶或者十幾戶，兩梯十多戶，兩梯四戶，一梯兩到三戶的都有。大部分都是各個單位的公房，比如118號樓部分軍產，2字頭的有東城教委、煤炭部、冶金部、國家體育總局、東城政府、東城公檢法等，3字頭的有幾棟是城建集團、工商銀行、國航宿舍單位公房，這種很多公房組成的社區(qū)，小區(qū)品質是參差不齊的，多放圖你感受下！

（東南角把邊兒220住戶多數(shù)是科以下的干部）

（216這棟據(jù)說住的是東城財政局的干部）

（回遷房六層無電梯，戶型普遍偏小）

【典型老破小】

雖然芍藥居北里的成交量很可觀，但是我還是要說，它真的是非常典型的老破小，老舊小區(qū)的通病它都有。首先就是物業(yè)水平參差不齊，芍藥居北里的東嶼物業(yè)，掌控著80%的管理權，其余物業(yè)是各個單位自行聘請來的。像國航家屬樓有自己的物業(yè)，小區(qū)門口有傳達室，樓道明顯干凈很多。除了自己聘請的以外，大部分都是肉眼可見的差，樓里樓外都沒人維護，電梯經常壞，樓道里小廣告很多，樓道外自行車亂停，小區(qū)隨意進出等問題。

小區(qū)內的租戶加住戶太多，管理很混亂，而且也有多數(shù)老舊小區(qū)的通病，停車困難的問題。上萬戶居民，內部車位嚴重不充足，且全部為租賃車位，地上150元/月，地下450元/月。業(yè)主在小區(qū)停車非常緊張，停車問題長期被詬病。

我跟著中介去看過幾個戶型，有一居有兩居，格局都不咋地。所以別期望買個多方正采光多好的戶型，這邊兒筒子樓，L型樓，凹型樓都有，就是方正格局，采光好的戶型稀缺。主力戶型是一居和兩居，其中一居占比33%，兩居占比高達52%。買個一居能上學，買個兩居改吧改吧能住得下五口人，還不錯。我建議如果自住最好踮踮腳尖買個兩居將來好置換，如果買一居盡量考慮沒電梯的低層板樓吧，畢竟公攤小，使用面積大，起碼住著舒服。

（部分一居、二居戶型）

【優(yōu)質學區(qū)】

既然這個小區(qū)缺點這么多，為什么它的成交量還這么大。重要原因之一就是因為它的學區(qū)屬性加持。芍藥居北里小區(qū)內的人大朝陽幼兒園芍藥園、人大附朝陽學校小學部、人大附朝陽學校西校區(qū)。幼兒園+小學+初中買一房全搞定，學校就在小區(qū)里邊兒，家長接送方便。芍藥園規(guī)模不大，競爭非常激烈，現(xiàn)在要求有芍藥居北里房本，落戶滿三年才能上公立的幼兒園。大家注意，芍藥園的劃片只有芍藥居北里，而小學劃片，包括芍藥居北里、南里和高原街。并且按照往年的幼升小情況來看，只有“芍藥居北里”才是西邊人大附朝陽學區(qū)房的最保險的第一梯隊，其他小區(qū)并不保證將來能100%被劃片進入。

【成熟的配套】

除了學區(qū)屬性加持外，芍藥居北里作為朝陽流量盤，還有成熟的地段和配套兩大明顯的優(yōu)勢,生活在芍藥居北里，一個最大的好處就是，方便！出小區(qū)北門直接上北四環(huán)，東側京承高速進二環(huán)，三環(huán)。小區(qū)門口還有多路公交，西到奧體、中關村，東到望京，同時這里還有芍藥居地鐵站，地鐵10號線和13號線的交匯處，對于上班族來講，通勤方便，節(jié)約大量時間和精力成本。且三公里范圍內覆蓋遠洋未來廣場，居然之家，宜家等綜合商城；五公里范圍，中日友好醫(yī)院，安貞醫(yī)院等知名三甲醫(yī)院。

說實話這個社區(qū)做到了自住與學區(qū)的平衡。地段好，工作生活兩不誤；有學區(qū)，孩子升學有保障。雖然小區(qū)內的品質差了點兒意思，但是由于周邊的配套及生活完善，落差不會像西城海淀那么大。

說實話目前芍藥居北里的起步上車價格在500萬以上，個別50平左右的一居價格在500萬以內。這種小區(qū)其實不適合純剛需上車，它適合的就是那種對學區(qū)有些要求，在三元橋、望京、中關村、國貿附近上班的這類人群，畢竟東西海占坑的錢，在這里可以買個夠住的兩居，孩子也能上個不錯的學校，全家的生活都能滿足。當然如果芍藥居北里您沒看到合適的，也可以去看看慧忠里的小區(qū)，學校是朝陽老牌學校，也位于朝陽前列，聽那邊業(yè)主說該校80%生源可上人大附朝陽學校中學，在芍藥居北里沒有挑到合適的戶型可以去看看。