01 什么是醫(yī)療盤？

在介紹醫(yī)療盤之前，我們先必須弄清楚什么是醫(yī)療盤？

醫(yī)療盤，顧名思義，這種樓盤的附加價值主要是由優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源所帶來的。這就要求醫(yī)療盤附近必須擁有本地區(qū)頂級的醫(yī)療資源，普通的三甲醫(yī)院的資源還不足以撐起醫(yī)療盤的價值。

頂級的醫(yī)院通常要求全國排名100名以內(nèi)，擁有強大的疑難病救治能力和周邊省市的輻射影響力，甚至帶動了本區(qū)域內(nèi)的某些產(chǎn)業(yè)鏈的經(jīng)濟發(fā)展。

2017年發(fā)布的中國醫(yī)院排行榜—目前學(xué)術(shù)界公認的醫(yī)院復(fù)旦排行榜

目前重慶具備這種實力的醫(yī)院一共6所，西南醫(yī)院、新橋醫(yī)院、大坪醫(yī)院、重醫(yī)附一院、重醫(yī)附二院、重慶兒童醫(yī)院。本文所介紹的醫(yī)療盤恰好位于重慶西南醫(yī)院和新橋醫(yī)院之間的居住區(qū)域（下圖中綠色區(qū)域即本文所談及的醫(yī)療盤區(qū)域，紫色區(qū)域分別為西南醫(yī)院和新橋醫(yī)院）。

圖中紫色區(qū)域為新橋和西南醫(yī)院所在地，綠色區(qū)域便是本文所描述的醫(yī)療盤區(qū)域

房產(chǎn)投資的核心影響因素：地段和人口。

論地段價值，這兩所巨型醫(yī)院相距不足5公里，屬于內(nèi)環(huán)核心區(qū)、高鐵始發(fā)站和軌道環(huán)線沿線區(qū)域。

論人口價值，醫(yī)療盤的人口價值有別于其他區(qū)域的人口價值，其他樓盤的人口價值在于凈流入的基數(shù)大才能產(chǎn)生強購買力（量變引起質(zhì)變），醫(yī)療盤的人口價值不在于基數(shù)大，而在這個區(qū)域內(nèi)存在大量的精英人士和中產(chǎn)階級，對品質(zhì)樓盤的置業(yè)需求比常規(guī)的區(qū)域要高得多。正如深圳的華為，杭州的阿里巴巴，這些企業(yè)在一定程度上形成了本地區(qū)房價影響因素之一。

02 醫(yī)療盤的置業(yè)需求

醫(yī)療行業(yè)從來向來都是一個高知群體，在這里工作意味著都有在附近置業(yè)的潛在可能性，購買力強不強，下面用一個現(xiàn)象解釋。

2008年鳳天路金陽易誠國際開盤的時候，幾乎被這個體系的工作人員掃走一半，2013年鳳西路華宇城一期開盤時這種現(xiàn)象繼續(xù)延續(xù)，甚至讓人懷疑這附近的新樓盤是不是為該系統(tǒng)的員工修的“家屬區(qū)”。

2015萬科金色悅城一期繼續(xù)火爆，后面連續(xù)開出來的二期、三期、四期、五期同樣賣得非?？?，其中兩所頂級醫(yī)院和其母校（XXX大學(xué)）功不可沒。這在當(dāng)時沒有任何利好因素的情況下，幾個樓盤的去化速度在曾經(jīng)樓市還是全國一股清流的重慶是非常罕見的。

另外大學(xué)本身就是一個培養(yǎng)人才的地方，這個區(qū)域內(nèi)每年都有一批博士、碩士從這里畢業(yè)，留在醫(yī)院和學(xué)校就業(yè)，在加上從全國知名院校引進的人才，算上新老更替，每年依然會有一大批人才加入購房大軍，這就是醫(yī)療盤的魅力所在。

由于話題敏感，此文后面不在贅述這個群體的購買力。畢竟生命是無價的，如果醫(yī)療服務(wù)都很廉價，相信生命會更加廉價。如有憤青朋友不喜勿噴，在大環(huán)境穩(wěn)定的情況下，要想進階，要么擁有超前的投資意識和渠道，要么自己拼命成為知識精英或者意見領(lǐng)袖，否則不能怪社會不公平。

03 區(qū)域板塊和交通價值分析

1、軌道環(huán)線

圖中紅色的線路為軌道環(huán)線（關(guān)于環(huán)線的價值大家可以參考一下浮云的文章：環(huán)線將激活重慶洼地價值！），從西站出發(fā)，過來第一站便是上橋站，位于萬科金色悅城一期門口，其中一個出口在新橋醫(yī)院后門。

第二站鳳鳴山，位于原來老鳳鳴山中學(xué)的位置，目前已經(jīng)被華宇圈地。第一、二兩站之間的樓盤包括萬科金色悅城（1、2、3、4、5期）和華宇城。華宇在5年前就曾經(jīng)夸下海口要在這個區(qū)域打造沙坪壩區(qū)的第二個中心，但目前只開盤第一期，是高層和疊墅的混合業(yè)態(tài)形式，二期目前草木未動，個中原委，不便多說。

第三站重慶市圖書館，這個區(qū)域的樓齡普遍較長（金陽易誠國際樓齡最短：2008年-2010年），但居住品質(zhì)還不錯，主要包括天驕年華、鳳天錦園、芳草地、華彩俊豪、升偉新時空等，這是傳統(tǒng)的鳳天大道板塊，西南醫(yī)院、LJ軍醫(yī)大學(xué)、重慶圖書館、沙坪壩區(qū)府及公檢法等大型機構(gòu)全部位于這一條路上。

第四站是沿著軌道環(huán)線往前走就是天星橋站，天星橋附近的樓齡普遍較老，住宅品質(zhì)欠佳，所以不在本次踩盤范圍之內(nèi)。如果有喜歡老破大的朋友可以在這個區(qū)域挖筍，畢竟區(qū)域位置是非常優(yōu)良的，離三峽廣場大約3公里。

本文將沿著軌道環(huán)線按照投資順序（個人建議，僅供參考）為大家介紹。

2、重慶西站

2018年開啟了重慶西區(qū)開發(fā)的元年。

這一年中國西部最大的客運樞紐站——重慶西站正式投入運營，這一年重慶西部科技城的概念首次進入大眾視野。

本文所介紹的醫(yī)療盤恰好位于市內(nèi)兩所頂級醫(yī)院的中心，西部科技城概念的核心區(qū)域，距離重慶西站大約2-5公里，駕車平均時長不超過10分鐘。

西部最大的客運樞紐站、米字形高鐵網(wǎng)的始發(fā)站和中轉(zhuǎn)站，大多數(shù)列車都將在西站經(jīng)停。

四通八達的軌道環(huán)線、“科技城”核心區(qū)、得天獨厚的醫(yī)療資源，共同造就了這個區(qū)域的投資價值前景一片光明。

由于重慶的特殊地形，一般平整寬廣的區(qū)域并不多，此區(qū)域也是沙坪壩區(qū)核心地段里為數(shù)不多的平闊區(qū)域，沿著軌道環(huán)線走勢呈長方形，本區(qū)域真正適合居住的醫(yī)療樓盤實際上是從新橋醫(yī)院到西南醫(yī)院之間的南北走向的一個面積大約10平方公里的土地上，超過這個范圍，醫(yī)療圈的人士購買意愿會大幅下降，房價的構(gòu)成因素受到醫(yī)療系統(tǒng)的影響比重就會大幅下降。

本區(qū)域內(nèi)的相關(guān)樓盤樓齡相對較老，最新的當(dāng)屬萬科金色悅城，一期開盤2015年，五期開盤也是2017年，目前已經(jīng)售磬。華宇城一期是2013年開盤，二期目前一直沒有動工。

3、內(nèi)環(huán)快速

本區(qū)域是在內(nèi)環(huán)以內(nèi)，重慶的內(nèi)環(huán)快速連接了重慶主城九區(qū)，沿著內(nèi)環(huán)快速路，達到主城任何城區(qū)的區(qū)域不超過1小時車程。本文所推薦的區(qū)域上內(nèi)環(huán)只需要2-3分鐘車程，交通便利無話可說。

04、樓盤分析

（一）萬科金色悅城（軌道環(huán)線上橋站）

2015年開盤，屬于整個板塊里最新的樓盤，大開發(fā)商，居住品質(zhì)不錯。先后共5期，第五期開盤是在2017年，部分樓棟是公寓性質(zhì)，屬于新盤，大部分已經(jīng)交房。論居住環(huán)境1-3期的居住環(huán)境較4、5期稍好，一期離軌道環(huán)線上橋站（西客站過來的第一個站）最近，內(nèi)設(shè)游泳池，配套設(shè)施相對完善。

二期以高層和洋墅搭配，三期為純洋墅，住宅品質(zhì)也不錯。第四期小區(qū)環(huán)境不錯，但部分戶型可以看到后面的清真寺，如果有這方面顧忌的朋友建議避開這部分戶型進行選倉，五期的利好因素是靠近輕軌5號線支線的鳳西路站，不利因素部分戶型依然可以看到后面的清真寺，選倉時需要留意。

萬科金色悅城的對口小區(qū)是上橋南開小學(xué)，總體來說，從交通便利、小區(qū)環(huán)境、學(xué)區(qū)價值、醫(yī)療資源等因素綜合考慮，筆者非常推薦金色悅城，但缺點也是有的，由于拆遷補助，小區(qū)里有部分人群素質(zhì)有待提高。

另外四、五期的部分戶型可以看到清真寺，由于中間還有尚品麗景和內(nèi)環(huán)快速隔開，距離也大約1公里開外了，所以只有部分戶型可以看到，實際上影響并不大，但如果特別忌諱的朋友請酌情。

金色悅城均為二手房源，目前在區(qū)域內(nèi)走在價格高位，但目前整個板塊價值仍然被低估，未來的價值長期看好。干貨：YH評估價1.5-1.6W左右，市場價1.7-1.8W左右。

居住指數(shù)：★★★★★

投資指數(shù)：★★★★★

（二）華宇城一期（軌道環(huán)線鳳鳴山站）

華宇城是在本區(qū)域內(nèi)拿地建房比萬科還要早2年，一期開盤時由于宣傳要在這個區(qū)域內(nèi)建立一個沙坪壩的副中心，高層住宅+洋房+商業(yè)，在2013年曾一時引起這個區(qū)域內(nèi)的購買主力紛紛搶購。

要知道2013年的這片區(qū)域曾經(jīng)是一篇荒蕪，所有的房齡估計都超過二十年，參與搶購狂潮的始作俑者大部分來自購買力強勁的這兩所醫(yī)療航母系統(tǒng)，開盤時作者曾接觸過的置業(yè)顧問，開口就問你是不是這兩所醫(yī)院的或者LJJY大學(xué)的，去化速度非?？?。

華宇城一期目前是高層和疊墅混搭，交通優(yōu)勢非常明顯，從西客站過來的環(huán)線第二站鳳鳴山站就在這里開了出口，環(huán)線今年年底即將開題，另外五號線的支線在華宇城的另外一端也規(guī)劃了出口。華宇城目前的居住人群以兩所醫(yī)院的醫(yī)生和XX大學(xué)的老師為主，普遍來看，居住人群的素質(zhì)普遍較高。缺點：個人覺得華宇城一期高層的房子戶型和采光不太理想，也沒有大陽臺，個人喜好。

由于一期外馬路前華宇囤了大約25萬方的空地準備打造的洋房和商業(yè)，但遲遲沒有動工，曾被一期業(yè)主聯(lián)名抗議，但不了了之，目前這塊空地的價值越來越高，想象空間越來越大，這也造就了目前華宇城一期的價格是整個區(qū)域最高的。

干貨：這個盤的評估價1.5左右，市場價1.8W左右，略高于金色悅城。

居住指數(shù)：★★★★★

投資指數(shù)：★★★★★

（三）鳳天路金陽易誠國際（軌道環(huán)線重慶圖書館站）

金陽易誠可謂是這個區(qū)域里最早火起來的樓盤，除了芳草地、天驕年華、鳳天錦園等較老的品質(zhì)樓盤外，金陽易城開啟了鳳天新的商業(yè)模式，配套大型超市沃爾瑪、樓下肯德基、鄉(xiāng)村基等各種大型品牌入駐，共同打造了鳳天路的一個小商業(yè)圈，其中消費的主力當(dāng)屬LJ軍醫(yī)大學(xué)和西南醫(yī)院。

金陽易城國際共8棟，3梯8戶，品牌電梯，對口的小學(xué)是高灘巖小學(xué)，這所小學(xué)以前名氣不大，但自從LJ大學(xué)和醫(yī)院的子弟幾乎都愛送往這個小學(xué)后，這幾年該校開始發(fā)展得如火如荼。

所以從這個小學(xué)的發(fā)展就可以看出重慶第一醫(yī)療區(qū)對周邊經(jīng)濟、教育、文化的影響力，其中西南醫(yī)院和三醫(yī)大校直幼兒園在重慶的排名，感興趣的區(qū)搜一下，實力不容小覷。

公交：166路; 203路; 204路; 209路; 211路; 234路; 236路; 262路; 429路; 456路; 472路; 807路（西南醫(yī)院站）；

地鐵：軌道環(huán)線2018年年底開通。金陽易誠國際屬于鳳天路板塊的領(lǐng)漲樓盤，目前市場價格在1.5-1.7左右，評估價在1.2-1.4左右。

居住指數(shù)：★★★★

投資指數(shù)：★★★★★

樓下便是沃爾瑪，此小區(qū)當(dāng)屬鳳天路板塊商業(yè)最為成熟的小區(qū)。

（四）天驕年華、鳳天錦園、芳草地（軌道環(huán)線重慶圖書館站）

這三個小區(qū)是鳳天路上最早但居住品質(zhì)也是最好的小區(qū)，綠化很好，物業(yè)管理也比較完善，都位于軌道環(huán)線重慶圖書館站的前后直線距離200米以內(nèi)，其中有一個出口直接在開在了天驕年華門口。

小區(qū)里面幾乎都是大戶型，所以比較適合自住。目前這三個小區(qū)基本漲到位，價格基本和金陽易誠國際看齊。居住排序：天驕年華、鳳天錦園、芳草地。這幾個樓盤戶型較大，總價較高，小區(qū)樓齡較長，投資需謹慎，自住還是非常不錯的。

居住指數(shù)：★★★★

投資指數(shù)：★★★

（五）青春華庭、布克公館、書香美舍、華彩俊豪、升偉新時空（軌道環(huán)線重慶圖書館站）

這幾個小區(qū)由于位置較好，都靠近環(huán)線重慶圖書館站和西南醫(yī)院。但缺點也有，居住屬性不盡人意，小區(qū)環(huán)境較小，密度大，基本無商業(yè)環(huán)境。

由于離XX大學(xué)和西南醫(yī)院很近，里面仍然有很多醫(yī)療系統(tǒng)的人士居住，所以這個區(qū)域目前很缺乏一個品質(zhì)樓盤來滿足這個群體對追求高品質(zhì)居住環(huán)境的小區(qū)迫切需求。

目前這個區(qū)域沒有新增土地，只有華宇城二期那片地，所以筆者前面提到華宇城那片空地眼睛都泛著淚水，趕緊修出來滿足這個區(qū)域的高端消費者。

論居住屬性：幾個小區(qū)都差不了多少，其中青春華庭小區(qū)很小，就兩棟樓，基本沒小區(qū)，但位置正對重慶圖書館，與LJJY大學(xué)和醫(yī)院相距大約1公里，未來仍會有部分新入職的醫(yī)療圈人士買來過渡，投資價值＞居住價值。

其他四個小區(qū)居住屬性無大的區(qū)別，投資價值相似，都屬于整個板塊里跟漲樓盤，目前已經(jīng)跟漲到位，大概市場價值在1.3-1.5W左右，建議投資者謹慎。

居住指數(shù)：★★★

投資指數(shù)：★★★

（六）老破大：金都花園、國稅小區(qū)

這兩個小區(qū)屬于這個板塊里的老破大，一進門就感覺是那種十好幾年的小區(qū)風(fēng)格。

其中金都花園的小區(qū)綠化很好，比較適合居住，這個小區(qū)離軌道環(huán)線天星橋站大約1000米，另外規(guī)劃中的九號線高灘巖站也大概1000米，算是擁有雙輕軌的利好因素。

國稅小區(qū)是曾經(jīng)被人忽略了一個地方，只有兩棟樓，位于鳳天大道主干道上，但前面有過沙坪壩區(qū)的稅務(wù)局當(dāng)著，所以該小區(qū)離馬路大概退后了50-100米左右，也算是比較清靜，里面人員成分比較單一，缺點就是居住的小區(qū)環(huán)境太小了，但交通特別方便，往東100米就是沙坪壩區(qū)政府和法院檢察院等，靠近軌道環(huán)線的天星橋站直線距離大約500米以內(nèi)。屬于補漲樓盤。

干貨：

投資價值：金都花園＞國稅小區(qū)

居住價值：金都花園＞國稅小區(qū)

這個兩個小區(qū)都是有價值的老破大，目前二手價格1W-1.3W，銀行評估價在1W左右。

居住指數(shù)：★★★

投資指數(shù)：★★★

05總結(jié)

醫(yī)療板塊的房產(chǎn)投資價值不在于醫(yī)療資源豐富，而在于重慶頂級醫(yī)療機構(gòu)和大學(xué)匯集了大量的高端人士和中產(chǎn)階級。

另外此區(qū)域有沙區(qū)ZF機關(guān)和GJF系統(tǒng)大量公務(wù)員的利好因素，鳳天路的盡頭還有馬家?guī)r板材市場的小老板較多，這個區(qū)域的購買能力目前尚未得到完全釋放，還有很大的想象空間。

不僅如此，沙區(qū)的教育資源也是不容小覷的。樹人小學(xué)、沙坪壩小學(xué)、沙坪壩實驗一小、南開小學(xué)、一中、三中、八中、重慶大學(xué)、重慶師范大學(xué)等眾多老師也需要改善現(xiàn)有住宅。

本區(qū)域內(nèi)急需有更高層級的小區(qū)來滿足這些群體的置業(yè)需求。

隨著重慶向西開發(fā)的節(jié)奏來臨，加上軌道環(huán)線和重慶西站的投入使用（2018年上半年漲勢兇猛，目前橫盤，淘筍可入），同時擁有內(nèi)環(huán)快速的立題交通網(wǎng)，醫(yī)療高端人群的購買力，這個區(qū)域的價值理應(yīng)在西區(qū)中成為佼佼者，讓我們拭目以待。

畢竟，醫(yī)生和老師是不容忽視的購房主力軍！

數(shù)據(jù)來源于網(wǎng)絡(luò)僅供參考

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文：Tommy

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